人民幣驚天大跌如何影響房價？

馬光遠

人民幣正式加入國際貨幣基金組織（IMF）特別提款權（SDR）貨幣籃子后，人民幣匯率遭遇七連跌。雖然這并不是人民幣貶值的原因，但正式“入籃”，卻給了人民幣貶值一個非常合理的機會：貶值的根本原因是人民幣匯率被高估了。

人民幣貶值不是壞事

人民幣實際有效匯率被高估，既有外因，又有內因。

最重要的外因，當然是美元從弱勢政策轉為強勢美元政策，這個周期其實根本沒有結束，而是剛剛打開了一扇大門。在金融危機接近尾聲之后，全球經濟面臨的最大不確定不是美元會不會加息，而是美元加息對全球經濟的影響。在全球經濟仍然沒有找到新的增長點的情況下，復蘇態勢相對好的美國就成了資本的避風港，國際資本的流向從以前流出美國開始轉為流入美國。

從內因看，則是中國經濟大周期的逆轉。隨著高速增長的結束，中國的一系列宏觀指標都迎來了“歷史大頂”。特別是外貿數據，隨著進出口回落至零增長區間，以前外匯儲備單邊增長的態勢將不復存在。

如果一個國家的貨幣被高估，在自由浮動匯率下自然會下跌。然而，對于人民幣的匯率，由于我們金融博弈能力的羸弱，所以無論是高估還是低估，我們都不敢讓其自由浮動。在2015年“8.11”匯改之后，包括本人在內的很多學者都呼吁對人民幣貶值不要過于干預，由于之前人為的維持人民幣的高匯率，貶值其實是對人民幣匯率的修正，在市場貶值預期非常強烈的情況下，一切干預行為都會被市場“理性預期”，從而和央行的干預行為進行博弈。我們看到的實際情況就是如此，央行越強調“人民幣沒有持續貶值的基礎”，越進行干預，市場越相信人民幣貶值還沒有到位。

對于人民幣“入籃”之后的下跌，一些分析人士將此歸結為國慶期間英鎊的大跌推動美元指數的上升，以及今年9月份中國外貿數據的疲弱。其實，這都是表象和短期因素，長期因素就是人民幣仍然被高估。人民幣正式加入SDR，意味著在人民幣的市場化程度上一定要有所作為，央行對于“七連跌”沒有進行太多干預，倒不是不想干預，而是順勢而為。

保房價還是保匯率，是個偽命題

這個話題本身就是一個極大的誤導。

首先，“保房價，還是保匯率”不是一個兩難選擇。就人民幣而言，假設要保房價，就要保匯率，保匯率也能穩定房價；而不是說保了房價，就必須丟了匯率。其次，匯率也好，房價也好，如果真的高了，有泡沫了，你能保得住？

就中國目前而言，既不存在保匯率的問題，也不存在保房價的問題。就房價本身來說，一些地方杠桿和炒作因素太大，必須擠泡沫，防止由于房價泡沫引發系統性風險。行文到此，結論已經非常清楚：

第一，從中國經濟基本面看，人民幣適當貶值不是什么壞事，不要人為去保。從人民銀行目前的態度看，在人民幣貶值問題上已經松動。對此，我仍然堅持以前的判斷：人民幣回到“7”時代是大概率；

第二，在人民幣貶值的情況下，房價出現調整的概率很大，一些城市的房價出現下跌是正常的；

第三，無論是人民幣匯率還是房價，短期內都不存在暴跌的基礎。也許我們會迎來一個人民幣與房價出現“雙方波動”的新周期。

這是一個全新的時代。不要老是

通過后視鏡研判未來。馬克思告誡我們：“在歷史的每一個大的轉彎處，知識分子總是被時代的列車甩出窗外。”因此也不要用過去的經驗來判斷人民幣匯率和中國的房價。回想2013年，我們研判人民幣會貶值的時候，幾乎沒有多少人相信，因為人們已經習慣了人民幣單邊升值。

對于房價，也是一樣。