房地產業的“馬拉松”競賽

金巖石

2016年度最精彩的商場大戲莫過于萬科“宮斗”，全場最驚艷的角色既非王石，亦非寶能或華潤，而是半路殺出的恒大地產。恒大入局萬科的時效，可用江湖中一字點贊：俊！

房地產市場巔峰時刻到來！

萬科之戰，王石退出幾乎已成定局。萬科團隊群龍無首，團隊優勢必然弱化，此時若由恒大團隊重組萬科，局中人似乎都可以接受，于是坊間流傳的各種版本中，呼聲最高的方案已是恒大聯手華潤或寶能接管萬科。在股權之爭的喧囂中，恒大地產鋪開了“全國82折”的銷售攻勢，一舉超越萬科躍居地產行業之首。

恒大已經是行業老大了，還需要萬科嗎？早在2009年的金融海嘯期間，恒大舉債擴張，逆勢成長，并通過香港上市化解債務危機。“恒大模式”橫空出世，以高成長、高負債的“兩高”利器在2009-2015年實現了37%的年均復合增長率。

遠看恒大，可以簡化為“12345”：1.未來三年或將實現累計1000億元的凈利潤；2.賬面現金余額目前已超過2000億元；3.目前全國累計銷售已突破3000億元；4.盡管公司負債總額逾4000億元；5.但原值逾2500億元土地儲備的現值已超過5000億元。因此，將上述“12345”放在一起，結論便是：恒大的內在價值已遠超萬科。

10月3日，香港恒大集團（HK.3333）公告了恒大地產借殼深深房回歸A股的方案：恒大地產承諾2017-2019年的凈利潤合計888億元。這是一個極為保守的承諾，重組后的恒大地產若未能實現上述利潤目標，恒大集團將通過廣州凱隆公司按對應比例進行股權補償。恒大回歸A股——這是恒大的巔峰時刻，也是中國房地產市場的巔峰時刻。從1980年6月鄧小平提出住宅商品化開始，今年是房地產業“馬拉松長跑”的決勝階段，長期領跑的萬科在“傲慢”中跌倒，而緊隨其后的恒大卻在此時騰空而起，飛向了比賽終點。

恒大地產曾將公司的戰略目標定為“與萬科并駕齊驅”，如今萬科“宮斗”自毀長城，恒大地產坐收漁翁之利，坊間關于“恒大入主萬科”的傳聞，此時也成為恒大地產品牌的溢價因素，在火爆的樓市形成了一種新的共識：以恒大的合理低價，買萬科的品質保障。

在我看來，恒大萬科并駕齊驅的時代即將結束，恒大將在三個層面超越萬科：今年已經實現的是銷售超越；明年即將實現的是市值超越；后年將會實現的是品牌超越。銷售+市值+品牌，這三個層面的“超越”將無可爭議地使恒大地產取代萬科成為行業龍頭。

瘋狂與理性的博弈

房地產是國民經濟的支柱產業，歷來都是現代市場經濟的周期性盛衰之源。特別是在城市化完成的經濟體中，房地產價格的波動就是周期性經濟危機的晴雨表，也是歷次金融動蕩的導火線。

房價非理性上漲的原始驅動力是人性與貨幣，即人們的致富欲和貨幣的流動性，人性的貪婪與貨幣的泛濫，在城市化的進程中轉變為以房地產為載體的家庭財富及其增值預期，從而激發了人性的貪婪，乃至利令智昏。

一個國家的購房需求，如果越來越高的比例不是為了居住需求而是追求投資暴利，樓市就將進入“非理性繁榮”的階段，從而在某一個時點引發“斷崖式暴跌”。歷史一再重演，人性不可理喻！就在恒大超越萬科走向行業巔峰的時刻，中國樓市也正走向“非理性繁榮”，醞釀著金融風暴的危險。

然而，在恒大對A股投資人的承諾中，我卻看到了以恒大為代表的行業理性。恒大地產2014年預售總額為1315億元，2015年達2013億元，今年有望接近4000億元，而恒大地產對未來三年承諾的經營業績僅為年均10%。再從恒大的交樓紀錄看，2009年恒大的交樓金額約50億元，2015年達到1265億元，年均增長71%。而恒大未來三年的目標也只有10%-15%。由此判斷，恒大地產的決策者已在主動減速換擋，冷靜面對中國房地產市場的高風險。

市場在瘋狂，理性在回歸，瘋狂與理性的博弈將成為中國房地產市場的主旋律。