樓市泡沫：現狀與應對

樓市泡沫：現狀與應對

鐘偉本刊副主編、北京師范大學金融系教授

我們必須做出選擇——雖然整體去庫存和局部抑房價必須并行，但整體去庫存才是大局。

近期，中國樓市的火熱再度引發關注。那么，當前中國樓市處于怎樣的泡沫狀態？應當如何應對？以下是筆者的觀點。

第一，中國重點城市的樓市確實處于泡沫狀態。以京滬兩地為例，一套市郊的小住宅可能需要至少300萬元，假定房價每年溫和上升5%，那么就是每年上漲15萬。這已超越了大多數京滬普通白領的年收入以及絕大多數白領每年的儲蓄。這也意味著，如果財富沒有從父母向子女、從中小城市向大城市的迅速集中，年經一代的白領其實并不具備在京滬購房的經濟獨立能力。這樣的樓市明顯泡沫化。

第二，中國樓市泡沫僅是全球資產泡沫的局部，甚至很可能不是最危險的泡沫。從2011年至今，全球資產價格迅速攀升，同時經濟增長乏力和物價低迷并沒有明顯改觀。包括樓市在內的資產泡沫膨脹，是主要央行量寬和零利率政策所致。中國樓市也是隨著國內貨幣環境趨于寬松和利率不斷下行而涌現的。目前全球債市聚集了逾150萬億美元的資金，以納斯達克指數和富時指數為代表的美英股市屢創歷史新高。由此看，資產泡沫并非中國特有，而是一種全球奇觀，沒有誰愿意自身的資產泡沫率先破裂。

第三，圍繞高房價的熱議，一定程度上掩蓋了樓市依舊面臨沉重去庫存的現實。“三去一降一補”，是異常艱巨的任務。一線以及重點城市房價的上漲，無法掩蓋中國樓市去庫存的遲緩。我們必須看到，2016年1—8月，房地產投資增速仍徘徊在約5%的低位，土地出讓收益金仍處于-8.5%的萎靡狀態。估計8月末，全國商品房庫存仍不會低于40億平米，待售面積也會逾7億平米。前8個月，房屋銷售不足9億平米，微增2%而已。從125家上市房企的財務數據看，改善也十分微弱。事實上，與2015年相比，當前的中國樓市仍然只算是溫和改善，并且冷熱分化嚴重。這迫使我們必須做出選擇——雖然整體去庫存和局部抑房價必須并行，但整體去庫存才是大局。

第四，中國重點城市房價的飆升確實包含泡沫，但這種泡沫效應可能被媒體無限放大了。一些人認為樓市的回升等同于損害實體經濟，這種判斷十分奇特。無論中外，高房價的重點城市不可能吸納，而只會不斷擠出傳統制造業。而中國存在許多交通物流和工業配套齊全的，地價低廉且利用程度不高的工業園區、開發園區，可供傳統制造業穩健發展。另外一些人夸張地認為，中國樓市的泡沫甚至超越了當年的日本和美國。但這很可能也并非現實。中國目前住房按揭余額約16萬億元，但居民儲蓄存款逾60萬億元，戶均儲蓄超過12萬元，儲蓄率居高不下。因此，盡管重點城市房價過高，但就全國整體而言，房貸仍具有較大的安全邊際，而不是處于一觸即潰的危險邊緣。

第五，雖然重點城市的高房價，既不是過去三四年中國樓市調控政策有什么重大疏失所導，也不意味著中國樓市泡沫遍地或是去庫存已大功告成，但仍需要我們冷靜應對。事實上，當前的政策調控手段仍然靈活多樣，具體可從以下方面入手：一是繼續嚴格限制開發商的財務杠桿，強調地價款不能對接銀行結構性產品或資管計劃。二是建議規范政府土地出讓行為，公開地方政府和特定地王相關的政策承諾或會議紀要，避免地方政府和開發商的暗箱合謀。三是繼續擴大限購限貸政策，大幅降低多套房的購房杠桿。四是將個人房貸限制在180個月的收入以內，并對購房者出具虛假收入證明的單位追究法律連帶責任。五是根據水電燃氣等市政服務消耗量，對空置房屋嘗試收取空置費。六是以租房市場合約規范化為抓手，加強保護租房者利益。七是取消對重點城市年滿18周歲子女的購房許可，強調要求成年子女必須有穩定工作和社保記錄方可購房。八是嘗試研究開征遺產稅等。

我們應當看到，中國一線樓市的過熱，是全球資產泡沫的一部分，而不是政府涉房政策出現疏失所致；與此同時，我們也應當看到，樓市去庫存有可能需要付出重點城市房價率先啟動的代價，調控房價過熱的局部懲處政策空間依然充裕。

［聲音］

易綱

“中國的GDP增速目前仍保持在6.5%至7%之間，就業情況良好，中國經濟呈現多個積極變化。總體而言，中國經濟比此前更加穩定。”

——10月6日，中國人民銀行副行長易綱在國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行2016年秋季年會上表示，金融危機后，中國為全球經濟增長做出重要貢獻。在過去的5年中，中國經濟增量占全球經濟增量的25%至30%。中國經濟的轉型，將繼續為全球經濟增長提供動力。

樓繼偉

“當前世界經濟延續溫和復蘇態勢，但也面臨增長動力不足、貿易投資低迷的挑戰，其中既有短期周期性問題，也有長期的結構性問題。”

——10月8日，財政部部長樓繼偉在世界銀行和國際貨幣基金組織舉行的第94屆發展委員會部長級會議上表示，建立一個面向未來15年的更好、更大的世界銀行集團，對實現“消除極端貧困和促進共享繁榮”的雙目標、推進聯合國2030年可持續發展議程具有重要意義。

連維良

“嚴禁‘ 僵尸企業’、失信企業和產能過剩的企業實施債轉股，市場化債轉股絕不是免費午餐，政府不干預市場化債轉股的具體事務，不搞‘拉郎配’。”

——10月10日，國家發改委副主任連維良在國新辦舉辦的新聞發布會上強調，針對有較好發展前景但遇到暫時困難的優質企業開展市場化債轉股，可以有效降低企業杠桿率、增強企業資本實力、防范企業債務風險，是一項一舉多得的舉措。

李揚

“不要以為發展普惠金融就是搞些產品、辦些機構，其核心概念應該是樹立普惠金融的新體制，它是金融業發展的新階段，需要提供全面服務。”

——9月23日，國家金融與發展實驗室理事長李揚在“2016博鰲觀察創新金融峰會”上表示，普惠金融有四個要點：第一就是平等，應當說過去是不平等的；第二應當是商業可持續；第三應當是風險可控；第四是成本可接受。

9月30日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在北京、重慶調研外匯管理工作，與部分中外資銀行、企業代表座談。潘功勝表示，外匯管理要堅持穩中求進的總基調，兼顧便利化和防風險，按照“既有利于眼前——平衡外匯收支和防范跨境資本流動風險，又有利于長遠——推動金融市場開放”的原則，繼續簡政放權，銳意改革，進一步提升貿易投資便利化水平，支持新業態經濟發展；同時創新管理方式和手段，突出真實性、合規性審核要求，打擊外匯違法違規行為，注重發揮外匯市場的自律機制作用，切實促進外匯市場健康發展。

“中國經濟仍保持中高速增長、外匯儲備充裕、人民幣納入特別提款權貨幣籃子（SDR）以及企業外幣債務去杠桿過程接近尾聲等有利因素，將支撐人民幣匯率在合理均衡水平保持穩定，人民幣匯率形成機制將更加透明、市場更可預期、匯率將更具彈性，未來我國跨境資本流動有望保持基本穩定。”