樓市泡沫：現(xiàn)狀與應(yīng)對(duì)

樓市泡沫：現(xiàn)狀與應(yīng)對(duì)

鐘偉本刊副主編、北京師范大學(xué)金融系教授

我們必須做出選擇——雖然整體去庫存和局部抑房?jī)r(jià)必須并行，但整體去庫存才是大局。

近期，中國(guó)樓市的火熱再度引發(fā)關(guān)注。那么，當(dāng)前中國(guó)樓市處于怎樣的泡沫狀態(tài)？應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？以下是筆者的觀點(diǎn)。

第一，中國(guó)重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)處于泡沫狀態(tài)。以京滬兩地為例，一套市郊的小住宅可能需要至少300萬元，假定房?jī)r(jià)每年溫和上升5%，那么就是每年上漲15萬。這已超越了大多數(shù)京滬普通白領(lǐng)的年收入以及絕大多數(shù)白領(lǐng)每年的儲(chǔ)蓄。這也意味著，如果財(cái)富沒有從父母向子女、從中小城市向大城市的迅速集中，年經(jīng)一代的白領(lǐng)其實(shí)并不具備在京滬購房的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立能力。這樣的樓市明顯泡沫化。

第二，中國(guó)樓市泡沫僅是全球資產(chǎn)泡沫的局部，甚至很可能不是最危險(xiǎn)的泡沫。從2011年至今，全球資產(chǎn)價(jià)格迅速攀升，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力和物價(jià)低迷并沒有明顯改觀。包括樓市在內(nèi)的資產(chǎn)泡沫膨脹，是主要央行量寬和零利率政策所致。中國(guó)樓市也是隨著國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境趨于寬松和利率不斷下行而涌現(xiàn)的。目前全球債市聚集了逾150萬億美元的資金，以納斯達(dá)克指數(shù)和富時(shí)指數(shù)為代表的美英股市屢創(chuàng)歷史新高。由此看，資產(chǎn)泡沫并非中國(guó)特有，而是一種全球奇觀，沒有誰愿意自身的資產(chǎn)泡沫率先破裂。

第三，圍繞高房?jī)r(jià)的熱議，一定程度上掩蓋了樓市依舊面臨沉重去庫存的現(xiàn)實(shí)。“三去一降一補(bǔ)”，是異常艱巨的任務(wù)。一線以及重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲，無法掩蓋中國(guó)樓市去庫存的遲緩。我們必須看到，2016年1—8月，房地產(chǎn)投資增速仍徘徊在約5%的低位，土地出讓收益金仍處于-8.5%的萎靡狀態(tài)。估計(jì)8月末，全國(guó)商品房庫存仍不會(huì)低于40億平米，待售面積也會(huì)逾7億平米。前8個(gè)月，房屋銷售不足9億平米，微增2%而已。從125家上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，改善也十分微弱。事實(shí)上，與2015年相比，當(dāng)前的中國(guó)樓市仍然只算是溫和改善，并且冷熱分化嚴(yán)重。這迫使我們必須做出選擇——雖然整體去庫存和局部抑房?jī)r(jià)必須并行，但整體去庫存才是大局。

第四，中國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的飆升確實(shí)包含泡沫，但這種泡沫效應(yīng)可能被媒體無限放大了。一些人認(rèn)為樓市的回升等同于損害實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這種判斷十分奇特。無論中外，高房?jī)r(jià)的重點(diǎn)城市不可能吸納，而只會(huì)不斷擠出傳統(tǒng)制造業(yè)。而中國(guó)存在許多交通物流和工業(yè)配套齊全的，地價(jià)低廉且利用程度不高的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)園區(qū)，可供傳統(tǒng)制造業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。另外一些人夸張地認(rèn)為，中國(guó)樓市的泡沫甚至超越了當(dāng)年的日本和美國(guó)。但這很可能也并非現(xiàn)實(shí)。中國(guó)目前住房按揭余額約16萬億元，但居民儲(chǔ)蓄存款逾60萬億元，戶均儲(chǔ)蓄超過12萬元，儲(chǔ)蓄率居高不下。因此，盡管重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過高，但就全國(guó)整體而言，房貸仍具有較大的安全邊際，而不是處于一觸即潰的危險(xiǎn)邊緣。

第五，雖然重點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)，既不是過去三四年中國(guó)樓市調(diào)控政策有什么重大疏失所導(dǎo)，也不意味著中國(guó)樓市泡沫遍地或是去庫存已大功告成，但仍需要我們冷靜應(yīng)對(duì)。事實(shí)上，當(dāng)前的政策調(diào)控手段仍然靈活多樣，具體可從以下方面入手：一是繼續(xù)嚴(yán)格限制開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，強(qiáng)調(diào)地價(jià)款不能對(duì)接銀行結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品或資管計(jì)劃。二是建議規(guī)范政府土地出讓行為，公開地方政府和特定地王相關(guān)的政策承諾或會(huì)議紀(jì)要，避免地方政府和開發(fā)商的暗箱合謀。三是繼續(xù)擴(kuò)大限購限貸政策，大幅降低多套房的購房杠桿。四是將個(gè)人房貸限制在180個(gè)月的收入以內(nèi)，并對(duì)購房者出具虛假收入證明的單位追究法律連帶責(zé)任。五是根據(jù)水電燃?xì)獾仁姓?wù)消耗量，對(duì)空置房屋嘗試收取空置費(fèi)。六是以租房市場(chǎng)合約規(guī)范化為抓手，加強(qiáng)保護(hù)租房者利益。七是取消對(duì)重點(diǎn)城市年滿18周歲子女的購房許可，強(qiáng)調(diào)要求成年子女必須有穩(wěn)定工作和社保記錄方可購房。八是嘗試研究開征遺產(chǎn)稅等。

我們應(yīng)當(dāng)看到，中國(guó)一線樓市的過熱，是全球資產(chǎn)泡沫的一部分，而不是政府涉房政策出現(xiàn)疏失所致；與此同時(shí)，我們也應(yīng)當(dāng)看到，樓市去庫存有可能需要付出重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)率先啟動(dòng)的代價(jià)，調(diào)控房?jī)r(jià)過熱的局部懲處政策空間依然充裕。

［聲音］

易綱

“中國(guó)的GDP增速目前仍保持在6.5%至7%之間，就業(yè)情況良好，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多個(gè)積極變化。總體而言，中國(guó)經(jīng)濟(jì)比此前更加穩(wěn)定。”

——10月6日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)易綱在國(guó)際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行2016年秋季年會(huì)上表示，金融危機(jī)后，中國(guó)為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)。在過去的5年中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增量占全球經(jīng)濟(jì)增量的25%至30%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，將繼續(xù)為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力。

樓繼偉

“當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但也面臨增長(zhǎng)動(dòng)力不足、貿(mào)易投資低迷的挑戰(zhàn)，其中既有短期周期性問題，也有長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性問題。”

——10月8日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織舉行的第94屆發(fā)展委員會(huì)部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議上表示，建立一個(gè)面向未來15年的更好、更大的世界銀行集團(tuán)，對(duì)實(shí)現(xiàn)“消除極端貧困和促進(jìn)共享繁榮”的雙目標(biāo)、推進(jìn)聯(lián)合國(guó)2030年可持續(xù)發(fā)展議程具有重要意義。

連維良

“嚴(yán)禁‘ 僵尸企業(yè)’、失信企業(yè)和產(chǎn)能過剩的企業(yè)實(shí)施債轉(zhuǎn)股，市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股絕不是免費(fèi)午餐，政府不干預(yù)市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股的具體事務(wù)，不搞‘拉郎配’。”

——10月10日，國(guó)家發(fā)改委副主任連維良在國(guó)新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，針對(duì)有較好發(fā)展前景但遇到暫時(shí)困難的優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展市場(chǎng)化債轉(zhuǎn)股，可以有效降低企業(yè)杠桿率、增強(qiáng)企業(yè)資本實(shí)力、防范企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是一項(xiàng)一舉多得的舉措。

李揚(yáng)

“不要以為發(fā)展普惠金融就是搞些產(chǎn)品、辦些機(jī)構(gòu)，其核心概念應(yīng)該是樹立普惠金融的新體制，它是金融業(yè)發(fā)展的新階段，需要提供全面服務(wù)。”

——9月23日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)在“2016博鰲觀察創(chuàng)新金融峰會(huì)”上表示，普惠金融有四個(gè)要點(diǎn)：第一就是平等，應(yīng)當(dāng)說過去是不平等的；第二應(yīng)當(dāng)是商業(yè)可持續(xù)；第三應(yīng)當(dāng)是風(fēng)險(xiǎn)可控；第四是成本可接受。

9月30日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在北京、重慶調(diào)研外匯管理工作，與部分中外資銀行、企業(yè)代表座談。潘功勝表示，外匯管理要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，兼顧便利化和防風(fēng)險(xiǎn)，按照“既有利于眼前——平衡外匯收支和防范跨境資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，又有利于長(zhǎng)遠(yuǎn)——推動(dòng)金融市場(chǎng)開放”的原則，繼續(xù)簡(jiǎn)政放權(quán)，銳意改革，進(jìn)一步提升貿(mào)易投資便利化水平，支持新業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；同時(shí)創(chuàng)新管理方式和手段，突出真實(shí)性、合規(guī)性審核要求，打擊外匯違法違規(guī)行為，注重發(fā)揮外匯市場(chǎng)的自律機(jī)制作用，切實(shí)促進(jìn)外匯市場(chǎng)健康發(fā)展。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍保持中高速增長(zhǎng)、外匯儲(chǔ)備充裕、人民幣納入特別提款權(quán)貨幣籃子（SDR）以及企業(yè)外幣債務(wù)去杠桿過程接近尾聲等有利因素，將支撐人民幣匯率在合理均衡水平保持穩(wěn)定，人民幣匯率形成機(jī)制將更加透明、市場(chǎng)更可預(yù)期、匯率將更具彈性，未來我國(guó)跨境資本流動(dòng)有望保持基本穩(wěn)定。”