泡沫風險需防范

泡沫風險需防范

沈建光瑞穗證券亞洲公司董事總經理、首席經濟學家

今年經濟數據要好于去年，穩增長的緊迫性降低；但同時也要警惕杠桿率提升和房地產市場過熱的風險。

隨著政府保增長措施對經濟的拉動效應逐步顯現，當前一些重要的經濟指標顯示，我國經濟今年要好于去年同期水平。一是房地產基本面明顯好于去年同期。二是PMI采購經理人指數處于擴張區間。三是工業企業利潤有明顯反彈。四是發電量數據非常強勁。五是排除因統計數據擠水分而造成固定資產投資異常大幅下降的遼寧后，1—8月全國投資增速超過10%。六是鐵路貨運增速3年來首次轉正，重型卡車銷量回升。七是汽車生產與消費都有顯著提升。八是修正的克強指數也從-5%的最低水平反彈到3%左右，改善十分明顯。九是工業品價格反彈。十是政策發力顯著強于去年。

在去年GDP為6.9%的背景下，上述數據表明，今年經濟增長速度將更高，保增長的任務已經超額完成。但由于部分官方宏觀數據低估了實際經濟恢復情況，政府的保增長政策力度未減反增，導致某些領域出現經濟過熱，杠桿過高的現象。特別需要注意的是房地產泡沫的出現。在筆者看來，房價過快上漲將給經濟回暖的可持續性帶來隱患，特別是以下八大風險需要警惕。

風險一是新常態經濟潛在增速下降，收入未有上漲預期，缺乏基本面的支撐。當前，我國經濟主體活力仍然較差，但房地產市場一枝獨秀，高杠桿透支了居民對未來收入與經濟的預期，一旦情況轉差，金融風險必將增加。

風險二是從房價基本面指標來看，中國房地產價格遠超出可承受范圍。根據對中國主要城市房價收入比的測算，筆者發現，當前一線城市北京、上海、深圳已經遠高于倫敦、紐約和東京；二線城市中，南京、廈門、蘇州，房價也已經超過了收入可負擔情況；深圳、廈門資產泡沫情況更為突出。

風險三是恐慌性購房、投機性購房增加經濟脆弱性。與去年的股市類似，當前，隱性首付貸、消費貸繞道進入房地產、P2P網貸、民間過橋資金等產品大量進入房市，使得當前過快上漲的房屋具有更為明顯的金融資產的屬性。投機需求增加，導致資產價格波動，必須引起警惕。

風險四是住宅用地供給不足，樓市“香港化”趨勢明顯。盡管中國整體國土面積較大，但住宅用地整體水平較低，供給受到制約。這點與香港情況類似。一方面，當前中國主要土地是耕地，而18億畝的耕地紅線是不能碰的；另一方面，城市大量土地又被建設用地占據，留給住宅的用地少之又少，這也是住宅用地拍賣地王層出不窮的原因之一。

風險五是房價過快上漲加大收入差距，損害社會公平。正如香港樓市所反映出的問題，一旦房價漲幅超出普通民眾承受能力，勢必會拉大收入差距，加劇社會矛盾。2003年到2015年年間，香港整體房價上漲了4倍，同期香港普通民眾的居住條件并未得到改善。當前，香港爆發出的一系列社會問題，都與收入差距擴大有較大關系。

風險六是房地產一枝獨秀，或將遏制實體經濟轉型與創新。比居民加杠桿更加令人擔憂的是，房地產利潤豐厚，遠超出實體行業收益，打擊了企業家創新的信心。不少企業家賣掉企業進入房市的現象令人擔憂。與此同時，高房價無疑推高了創新的成本，擠壓了有創新潛力企業的生存空間，阻礙經濟轉型。

風險七是房地產政策綁架政府，使政策進退兩難：如果出手調控，政策力度把握不好有可能會打擊經濟；但若不出臺政策，恐慌性購房推高房價將加大金融系統風險。

風險八是加大人民幣貶值壓力。當前一線城市房價收入比指標遠超國外，出于資產配置需求，越來越多的資金會選擇海外房產進行配置。由于中國樓市價格存在一定修正的空間，加之美聯儲在12月的加息預期存在，給人民幣帶來了一定的貶值壓力。

總之，筆者認為，今年經濟數據要好于去年，穩增長的緊迫性有所降低；但同時也要警惕杠桿率提升和房地產市場過熱的風險。其關鍵在于扭轉恐慌性購房的預期，比如增加充足的土地供應，引導信貸資金合理配置，因地制宜地啟動地方房地產政策，避免資金過度進入房地產市場。而從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加杠桿幫助企業降杠桿的嘗試是有風險的；切實推動結構性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。

［封面秀］

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要在這個低利率世界安全存活，必須要超越對央行的依賴。提升基本增長率的結構性改革在其中扮演著至關重要的角色。但它們的影響要發揮實際作用將很緩慢，而目前的經濟卻亟需救援。尋求財政政策的幫助是當務之急，抵抗經濟衰退最主要的工具必須從中央銀行轉至政府。