“營改增”后個人二手房交易如何納稅

黃波 程繼平 王曉慧 徐志軍

自2016年5月1日起，“營改增”試點工作已在全國范圍內全面推開，二手房交易業務拉開了自然人繳納增值稅的帷幕，因其關系到民生問題，倍受廣大老百姓關注。營改增后原有稅收優惠政策是否延續？納稅資料和程序有何變化？辦稅窗口是否移到了國稅？營改增后如何計算稅款？稅負是否會增加？面對營改增后帶來的疑問，現依據現行稅收政策，作個簡明扼要且具有可操作性的解答，并期望能對個人二手房交易過程中的中介方、買方賣方及稅務管理員有所幫助。

一、稅收優惠政策基本未變

營改增后個人二手房交易稅收優惠政策沒有實質性變化，只是將營業稅改成了增值稅，將價內稅改成了價外稅，將5%的營業稅稅率變成了5%的增值稅征收率。相當于將營業稅政策平移到增值稅上。與交易相關的契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅優惠政策沒變，只是計稅收入稅基變小了，變成了不含增值稅的收入。為了說明這個問題，分稅種闡述如下：

1.營改增政策前后對比。

財稅〔2016〕23號《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。（不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市，上述四個城市仍按照財稅〔2015〕39號執行。本文不考慮這四個城市的相關政策。）

營改增后財稅〔2016〕36號附件3第五點對此做了如下規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人非住房（如商鋪）轉讓仍按差額繳納增值稅。

稅總函〔2016〕181號第二條規定：營改增后，稅務機關在核定計稅價格工作中，應繼續沿用原二手房評估系統。為此贛地稅財便函〔2016〕11號進一步明確：現有存量房評估系統中的評估價格默認為包含增值稅價格，在計算征收各稅時，應先用評估價格減去所繳納的增值稅，得出不含增值稅價格后再作為計稅依據。

二手房營改增政策

2.契稅政策及計稅依據。

財稅〔2016〕23號《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》規定：①對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。②對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。③個人第三套及以上住房、非住房（如商鋪）交易的契稅仍按當地規定執行。（如江西第三套及以上住房交易的契稅稅率為3%，非住房交易的契稅稅率為4%）。

財稅〔2016〕43號《關于營改增后契稅、房產稅、 土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》第一條規定：計征契稅的成交價格不含增值稅。

營改增后契稅政策

3.個人所得稅政策及計稅依據。

財稅字〔1999〕278號《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》第一條規定：根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率20%。第四條規定：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

財稅〔2016〕43號第四條第一款規定：個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

國稅發〔2006〕108號《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》第三條規定：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《征管法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。

營改增后個人所得稅政策

普通住房為144M2及以下

4.土地增值稅和印花稅政策及計稅依據。

財稅〔2008〕137號《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》自2008年11月1日起對個人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個人非住房（如商鋪）轉讓按規定繳納土地增值稅、印花稅。

財稅〔2016〕43號第三條規定：土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。贛地稅發〔2016〕73號《關于財產行為稅若干征管問題的通知》規定土地增值稅核定征收率為：轉讓住宅5%（特指一手房）；轉讓非住宅6%。

贛地稅財便函〔2016〕11號第五點規定：納稅人進行印花稅申報時，如所提供的合同上分別注明不含稅金額和增值稅，以其中的不含稅金額作為印花稅的計稅依據；未分別注明價稅，只有一個總金額的，直接使用總金額作為印花稅的計稅依據。實行核定征收的，以核定的金額作為印花稅的計稅依據。個人二手房交易合同按產權轉移書據項目繳納印花稅，稅率為0.05%。

二、征收機關、辦稅場所不變

1.征收機關的規定。

國家稅務總局公告2016年第19號《關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》規定：營業稅改征增值稅后由地稅機關繼續受理納稅人銷售其取得的不動產和其他個人出租不動產的申報繳稅和代開增值稅發票業務，以方便納稅人辦稅。自2016年5月1日起施行。

2.納稅地點的規定。

國家稅務總局公告2016年第14號《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第五條第三款中規定，其他個人應按照規定的計稅方法向住房所在地的主管地稅機關申報納稅。

上述兩點明確了營改增后個人二手房交易涉稅業務，仍在住房所在地的地稅機關辦理，不發生變化，方便納稅人辦稅。

三、納稅資料、辦稅流程不變

營改增后，二手房交易辦稅事項按原有辦稅程序征收管理。

1.二手房交易辦稅需提交的資料。

①房屋買賣協議原件及復印件；

②房產證、土地證（或不動產登記證）原件及復印件；

③契稅完稅證原件及復印件；

④交易雙方身份證明原件及復印件；

⑤家庭成員購房人、配偶以及未成年子女戶口本原件及復印件；

⑥根據《國家稅務總局關于簡化契稅辦理取消婚姻登記記錄證明的公告》（2015年第71號公告）如果納稅人為成年人，將結合戶口簿、結婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況。如果無法做出判斷的，可以要求納稅人就其申報的婚姻狀況的真實性做出書面承諾；

⑦如需享受契稅首套房、第二套改善性住房優惠政策或個人所得稅家庭唯一住房優惠政策，納稅人應提供不動產登記部門（房管部門）出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果（無法提供的，納稅人需提交家庭住房實有套數書面誠信保證）；

⑧其他如離婚財產分割、無償贈與直系親屬、法定繼承等享受稅收優惠的相關證明材料。

2.二手房交易辦稅流程。

四、稅負略有下降

營改增后二手房交易過程中涉及的增值稅、個人所得稅、契稅等稅計稅依據均為不含增值稅收入，因此稅負會略比營改增前有所下降。例：景德鎮市王先生（原沒有住房）于2016年7月購買李先生2014年12購置的坐落在市區的住房89M2合同價52.5萬元。營改增前后所需繳納稅款計算如下：

上例列舉的是轉讓方轉讓居住不滿二年、購買方購買首套90M2以下的住房，營改增后整體稅負下降0.37%。（作者單位：景德鎮市地稅局）