營轉增對物業管理行業稅負及代售轉付業務影響的探析

? 【摘要】根據財稅[2016]36號財政部國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點》的通知的要求，從2016年5月1日起全面實行營改增，也就是說原來增收營業稅的項目全部改為增收增值稅。本文在此就營改增對物業管理行業在實際稅負以及代售轉付業務在實際操作上與原來的差異進行探討。

【關鍵詞】營改增 ?營業稅 ?增值稅 ?代收轉付

一、增值稅及營業稅的有關知識

根據財稅[2016]36號財政部國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的要求，從2016年5月1日起全面實行營改增，也就意味著營業稅已經完全退出我國的稅收管理體制的舞臺，代而取之的是增值稅。

營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額征收的一種稅。

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。

營業稅和增值稅均屬流轉稅，營業稅以流轉過程營業額為計稅依據計算繳納應納稅額，屬于價內稅，增值稅則以流轉過程的增值額為計稅依據計算繳納應納稅額。

全面實施營改增，可以解決原營業稅重復征稅的弊端，有效降低企業的稅負和經營成本。

二、“營改增”對于一般納稅人的物業管理公司稅負的影響

物業管理公司原按5%的稅率對營業額計征營業稅，“營改增”后，物業管理公司作為現代服務業，稅率為6%，一般納稅人適用6%的稅率，小規模納稅人的征收率為3%。

對于一般納稅企業來說，增值稅適用6%的稅率，營業稅的稅率為5%，從表面上看營改增可能會增加企業的稅務負擔。但企業當期應交的增值稅=當期的銷項稅額-當期準予抵扣的進項稅額，實際上是對企業經營過程中僅就其增值的部分征收增值額而已。所以“營改增”對一般納稅人稅收負擔的影響，還需要結合企業具體實際情況加以分析。

例如，某物業公司本月提供的物業管理服務勞務收入總額為100萬，按原計稅方法，其應繳納的營業稅=100*5%=5萬元（假設不考慮由此造成的城建稅等的其他稅費對企業稅負的影響）。

在現行營改增的稅制下，該物業公司只需就其提供勞務的增值額繳納增值稅，也就是說物業公司只需對其提供100萬勞務中增值的部分繳納增值稅，所以在計算應交的增值稅則需考慮其100萬的勞務收入中實際可抵扣的進項稅額為多少，該公司可抵扣的進項稅額包括其購買維修材料、辦公用品以及從其他服務公司（如電梯維修等）購入商品和勞務時所負擔的增值稅。如果其本期購入上述商品和勞務取得可抵扣的增值稅進項稅額共計2萬元。則本月該公司應交的增稅稅=100*6%-2=4萬元。

所以在比較物業公司營改增前后稅負對企業利潤的影響時，不能僅簡單地將原營業稅的稅率（5%）和現行增值稅的稅率（6%）進行比較。必須進行具體的分析，總體而言，在現行稅制下，物業公司的稅負應該是下降了。

三、營改增對代售轉付業務的影響

代售轉付業務，是指物業公司以自己的名義代替城市自來水、供電企業銷售或收取小區住戶已消費的水電費，并以自己的名義向小區住戶開具增值稅發票，然后再將相關款項轉付給城市自來水、供電企業的行為。

在原營業稅征收管理制度下，物業公司代售的水電費等，在計算營業稅時應稅收入中要扣除代售轉付的這部分款項，所以這類業務不會增加企業的稅務負擔。

而現行稅制下，增值稅的納稅義務人是增值稅的開票方，也就是說小區住戶在繳納物業管理費時，如果水電費發票是由物業公司開具，那么對于住戶來說，水電費的銷售方就是物業公司，這樣物業公司就是代售水電費的增值稅納稅業務人。目前這類代售轉付業務對物業管理公司納稅業務影響較大的是自來水代售業務，居民用電的代售業務則沒有影響。

現行相關規定在具體實務中執行的是：“自來水公司”才能適用“3%征收率征收增值稅”，其他非自來水公司一般納稅人銷售水費稅率為13%，可以抵扣從自來水公司獲取的征收率3%的專票。

這樣如果物業公司是按電費17%、水費13%的稅率開具增值稅發票給業主的話，那么物業公司在業務操作上就會無所適從。

代售的電費對物業公司的影響不大，進項和銷項的稅率一致，物業公司只要按實際開給住戶的金額取得由供電部門開具的發票即可，此時增值稅的進項稅額等于銷項稅額，物業公司無需為此繳納增值稅。但是對于代售的水費呢，按規定，除自來水公司（適用3%的稅率）外其他部門銷售自來水適用13%的稅率，這樣在物業公司從自來水公司取得發票金額與開具給住戶發票金額一致的情況下，此業務物業公司的銷項稅額是大于進項稅額的，也就是說這類代售業務物業公司不僅吃力不討好，而且還要自己貼錢額外負擔10%的增值稅。

如何解決自來水等代售轉付業務對物業管理公司造成的不利影響。是否需要改變自來水公司對小區原來那種商業經營模式？

現行相關制度下一般有以下做法：一是與稅務部門進行溝通允許物業公司按3%的稅率給住戶開具增值稅發票。二是仍沿襲原征收營業稅時的做法，對這些代售轉付業務在計算繳納增值稅時允許做差額扣除，也就是在計算繳納增值稅時，允許物業公司將代售轉付的水、電費從其銷售額中扣除后再計算繳納增值稅。

總之，營改增對相關行業企業的影響，不能簡單的理解為僅僅是營業稅改為增值稅、稅率和應納稅額等的改變。對有些行業帶來的影響甚至可能需要調增業務流程和對商業模式進行再造。

參考文獻

[1]財稅[2016]36號財政部國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》.

作者簡介：程海濤（1968-），男，漢族，海南海口人，碩士，副教授，主要從事財務會計理論和實踐教學研究。