調控后的房地產市場將會怎樣

葉檀

如今，一、二線城市房價迅速上漲的階段已經過去，未來兩三年將高位盤整。而三、四線城市在承接了一定的溢出效應后，又將回到噩夢般的過去。

10月初，北京、天津、蘇州、成都等城市先后發布樓市調控政策，主要措施是限購限貸。此次政策的導向很明確：穩定房價，確保市場不出現系統性風險，三、四線城市去庫存的同時防止房價進一步狂漲。

這一政策絕不意味著政府試圖讓房價大幅下跌，而是想保持房價總體穩定、在盤整中逐漸改變高者恒高、低者恒低的結構。因此，政策空間是狹窄的，并且是一城一策，不會出現全國性房貸收縮等政策。

此次調控舉措并非釜底抽薪。釜底抽薪的辦法是大規模出售土地、大規模加稅，執行嚴厲的貨幣政策，增加首付比率，徹底改變房地產對沖貨幣的貶值作用。由于受到約束，一些釜底抽薪的政策不可能在近兩年推出，如物業稅、空置稅等，限購、限貸、物業出售條件、價格約束等已成常規武器。

在這次房地產新政中，最嚴厲，且真正起作用的是提升首付比例，北京、廣州等城市的二套房幾乎全部需要現金支付，這對于借助杠桿撬動投資的人幾乎是毀滅性的打擊。假設樓市瘋狂期投資占比50%，這意味著，每月的房貸至少會下滑數百億元左右。

北京規定，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%；已擁有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。南京規定，有貸無房或有房無貸的居民再購買住房商貸首付比率將不得低于50%。廣州規定，申請個人住房公積金貸款購買首套自住住房的繳存職工家庭，執行最低首付款比例30%的規定；無房無貸款記錄首套首付比例最低30%，無房有貸款記錄首付比例不低于50%，有房二套貸款首付比例不低于70%。

換句話說，中產收入階層以下希望通過低息房貸炒房的，將被趕出市場。由于中產收入階層占據炒房市場一半以上，因此一、二線城市的投資需求將會有所下降。

從貨幣政策層面上說，央行既不可能實施降息、降準，也不可能暗示商業銀行提高房貸，貨幣政策騰挪空間很小。房地產有繼續抵抗貶值的能力，但問題是，央行會不會繼續大規模推高信貸規模，讓房貸成為信貸市場的主導力量？最大的可能是現狀下會有所壓縮。

從成交量來看，限購令實施之前，成交量瘋狂上漲，實施之后，成交量瘋狂下跌。未來，房地產出現如今股市的糾結走勢的可能性很大，通過不斷的小幅震蕩消除內在的壓力與風險。從房地產與股市的走勢可以看出，中國經濟騰挪空間非常狹窄，就像在黑暗的地道中通過不斷摸索，試圖走出一條路。