兩個口袋

一段時間以來，房地產市場可謂理財投資熱點中的熱點。是否該出手呢？答案不是那么簡單。因為理財決策一定要同時關注兩個口袋：一個是現金流量口袋；一個是現金存量口袋。第一個口袋以儲蓄額為目標，考慮如何擴大收入和預算支出；第二個口袋以資產收益率為目標，考慮如何配置合適的資產。關于是否需要投資房產，你首先要考慮的是把房產作為理財目標還是理財工具。若是要解決居住需求目標，就要評估現實的現金流可否滿足，主要是考慮首付款與借貸額的分配問題。是否劃算倒在其次，因為在中國推進城鎮化的大背景下，長期來看房價可能會持續上漲。而如果將房產作為投資工具，由于中短期的泡沫因素，恐怕在如此高的價位下，投資時機已過。

說到底，理財的最終目標是為了安排好自己一生的現金流，在生命周期的不同階段可以用計劃好的錢滿足消費。而籌集這些錢有兩個來源：一是勞動，二是投資收益。絕大部分人在退休之前主要通過勞動收入這個“活水”來滿足消費所需，投資收益則作為輔助來源。在退休之后，勞動收入中斷，才主要依靠投資收益來維持生命的最后一段航程。

人生的主要財務需求一般包括子女教育、購房和養老。這3種需求需要準備的財務資源較多，而且比較剛性。其中子女教育需求最為苛刻，到一定的時間必須準備必要的資金；而購房和養老需求的彈性相對大一些，因為如果財務資源不夠，可以通過延遲退休時間和適當降低目標額來實現。這些需求的實現都是最終取決于屆時的現金流量，因為具備一些理財知識的人都知道，存量口袋的收益也最終進入流量口袋。多數人總是只顧盯緊存量口袋，僅僅看哪些投資的收益率高，完全忘了流量口袋的流量所得。如果投資成功，收益率高到超過了目標額，那當然是好事；但往往收益率高的資產投資風險也大，達不成目標的概率也較高。比如現在的房產投資，目前來看收益率確實很高，但未必適合你的流動性要求和風險承受能力。因此，對于個體來講，一定要把自己的理財目標和理財性格與市場當前的投資品聯系起來考慮，切忌樂于“知彼”而忘了“知己”。

理財規劃中兩個口袋的觀念主要是強調流量與存量并重，且流量第一、存量第二。儲蓄的目的是為了滿足消費，即滿足支出需求，而支出屬于流量范疇；研究存量資產配置最終是為了滿足未來的流量支出。根據支出目標確定存量布局，而不是根據投資標的表現確定存量布局，但這往往是許多人在進行理財規劃時容易犯的錯誤。