馬克思地租理論與制約房價核心因素探究

【摘要】我國當前的土地政策存在著土地所有權與使用權的分離的問題，不同區域與地段土地價值存在著較大的差異。馬克思的地租理論關于地租、土地的經濟本質的揭示對我國房地產業的健康發展具有普遍的指導意義。本文在深入分析馬克思地租理論的基礎上，探究制約我國房價的核心因素，希望對我國房地產業的健康發展有所裨益。

【關鍵詞】馬克思地租理論 ?房價 ?因素探究

一、馬克思地租理論概述

地租理論是馬克思政治經濟學理論的重要組成部分。馬克思認為地租源于土地可以帶來的經濟價值。土地的產出超過了對土地本身的投入，于是產生了超額利潤。對土地的所有權使得其可以獲得超額利潤，土地所有權的經濟價值也體現于此。

（一）城市地租

絕對地租、級差地租是馬克思對城市地租的分類。馬克思通過對不同建筑地段的分析，得出城市地租的特點。由于城市土地本身是有限性，城市中不同地段的土地開發程度的不同，土地表現出的價格呈現出差異性。土地是房地產業重要的要素之一，在構成房價的成本中占據重要地位。在城市建設中，要獲取建筑場所就必須繳納建筑地段地租。城市中同樣也存在著絕對地租、級差地租。

（二）城市絕對地租

在農業地租中，條件最差的土地不能被出租或交易，也就不能提供地租，地租來源于土地的所有權。城市絕對地租也不例外，城市絕對地租依然來源于土地的所有權。我國法律規定，土地歸國家和集體所有，城市建設用地來源于國家。個人或者組織通過繳納土地出讓金等形式，獲得土地的使用權。由于土地所有權在國家，土地出讓金可以理解為上交國家的地租。從本質上來看，城市絕對地租來源于對土地的經營，來源于勞動者所創造的超額利潤。城市邊緣地區的土地，往往價值較低，與之相鄰的農業用地對城市土地起著調節的作用。城市土地的單位面積產值遠高于農業用地單位面積產值，當國家征用農業用地為城市用地后，由于擁有所有權，其可以收取城市的絕對地租。城市的發展需要不斷建設改造住宅、工廠、商鋪等，這些主體的建設所產生的市場價格必然高于其成本，兩者的差額即為城市絕對地租的來源。

（三）城市級差地租

不同土地由于位置、自然環境的條件的影響，單位土地的產出效率不同。不同的生產率表現在相同的土地面積上的不同產出水平。馬克思將級差地租分為級差地租I和級差地租II兩種形式。

城市土地價值的決定因素是土地的位置。不同位置的土地價值差別很大，造成這種差異的重要原因是土地投資開發程度的不同。不同位置的基礎設施投入水平不同也導致了不同位置土地便捷性的差異。這些差異是人為投資產生的，從而產生了城市級差地租。級差地租伴隨著城市的發展不斷發生著改變，反映了城市土地經濟的特點。城市中的商業中心，公共交通便利地區，教育人文發達地區的土地地租要明顯高于其他地區。由于位置不同產生的差異，來源于城市的建設，本質上是人為因素造成的。在城市的規劃中，不同區域被賦予了不同的功能，例如住宅區、工業區、商務區、教育區等。不同區域根據各自功能定位發展起來。城市中心往往也是商業中心，這里往往聚集著大量的人口，擁有較高的商品和資金周轉率，單位土地的產值也很高，人口流動量大，第三產業發達，交通也十分便利。城市的中心也是各種資源聚集的地點，城市中心功能的發揮更多的取決于認為的因素，是在一點的時期內人們建立起來的。人們進行規劃、投資，土地不斷的升值，進而產生了級差地租。

城市不同區域投資程度的不同導致了不同區域土地單位產值的差異，表現出來就是不同區域土地的生產力的差異。經營權與所有權相互分離產生了級差地租，不同區域土地的生產力差異導致了不同區域收益的不同。城市中不同區域投資程度不同是級差地租產生的根本原因，地產開發商往往通過繳納土地出讓金，獲得土地使用權后繼續追加投資，通過提高建筑容積率等方式不斷提高土地的級差地租，從而活動差額利潤。

二、房地產價格的影響因素

（一）地租資本化的表現形式是土地價格

地租決定著土地價格，土地價格即為地租收益的貨幣化。土地所有者收取地租，獲得收益。土地投資本身的風險收益特點使土地的價格表現為地租與利息的比值。

（二）城市級差地租Ⅰ與房地產價格

城市級差地租Ⅰ通過影響地價，間接影響房價。不同區域由于經濟發展水平、自然環境等不同，土地價格呈現出明顯的差異。微觀上來看，一個城市中，越是人口集中，商業發達的區域，其地價越高，高地價不可避免的帶來高房價，特別是各地越來越依賴土地財政，“地王”頻現，地價在房價中的占比也越來越高。而“新區”等尚未完全開發的地區，土地價格先對較低，房價水平也較低。從宏觀上來看，我國不同區域經濟社會發展水平存在很大的差異，東部沿海地區經濟發展水平相對較高，中部地區次之，廣大的西部地區經濟水平相對落后。不同地區的地價水平與其經濟發展情況相匹配，地價較高的地區也伴隨著較高的房價水平。

（三）城市級差地租Ⅱ與房地產價格

城市土地的投入不斷增加，其土地的價值不斷提升，地價以及房價水平也不斷攀升。在同一區域，相對于級差地租Ⅰ，級差地租Ⅱ對地價的影響更為顯著。伴隨著經濟的發展，政府在經營城市的理念下對土地的投入不斷增加，土地集約化經營顯著，土地增值遠遠高于其投入，同時隨著房地產業的快速發展，地產商也進一步增加對土地的投入，一座座新樓盤拔地而起。對城市基礎設施建設的投入不斷增加以及原有地產項目的改造升級，地產企業投入進一步提升，其追加的投入獲得了更多的收益，也產生了更多的超額利潤，級差地租Ⅱ不斷提升。土地供應的有限性，也增加了城市級差地租的增加，進一步提高了地價房價。房價的變動受各種因素影響，其中城市級差地租是重要原因之一。城市級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ都對房價產生了重要影響。

我國土地制度從改革開放前的無償的行政劃撥制度轉變為有償有期限使用的制度，土地市場不斷完善，逐漸形成了協議、招標、拍賣等市場化的土地價格形成機制。土地價格既關系著土地資源合理配置，也影響著以土地為要素的房地產業發展。政府在經營城市的過程中，通過對土地的開發，獲取了大量的土地出讓收入，土地出讓金甚至成為一些城市重要的財政收入來源。土地價格的不斷攀升，也催生了房價水平的不斷上揚，一些地區的房地產業甚至有泡沫化的傾向。在城市化進程中，要深入探究土地市場發展規律，完善制度，促進房地產業持續、穩定、健康發展。

三、城市地租實踐過程的注意點

馬克思地租理論的基礎是土地的有償使用，地租理論以市場經濟為前提條件。伴隨著我國市場經濟制度的不斷完善，土地市場體系也應不斷發展健全。無論是一級土地開發市場，還是二級土地市場，相關制度的不斷完善，有利于地價更好的反映土地的供求關系。土地市場的完善，有利于土地資源的優化配置，同時影響著房地產業的健康發展。

地租的分配影響著土地投入的積極性，必須完善相應的制度，搞好地租的合理分配。土地所有者應當獲得絕對地租和級差地租Ⅰ的收入，而級差地租Ⅱ則應歸屬于土地的投資者。一級土地市場的收入除了彌補征地補償以及對土地的前期投入外，剩余部分應當歸屬國家所有。二級土地市場上，轉讓方應享有追加土地投入，土地增值所帶來的收入。

建立在勞動價值和剩余價值基礎之上的地租理論為我國土地和市場實踐提供了理論指導。馬克思的分析了地租的來源，使人們看清了土地價值的本質。房地產業的健康發展對促進經濟不斷增長，改善人們居住生活狀況至關重要。土地要素是房地產業發展必不可少的要素，伴隨著房地產業的發展，土地也會變得越來越稀缺，可以預見，土地價格不斷攀升是一種必然趨勢。地租理論為政府合理進行土地開發，規范房地產建設用地，合理調控房價，提供了理論依據，對于提升城市土地利用效率，發揮土地的經濟效益和社會效益有著至關重要的作用。

參考文獻

[1]陳征.論城市地租的特性[J].當代經濟究.1995（1）.

[2]馬克思.資本論[M].第三卷.北京：人民出版社，1975.

[3]洪銀興，葛揚.馬克思地租、地價理論研究[J].當代經濟研究，2005（8）.

[4]崔瑩.制約房價的核心因素探析——馬克思主義地租理論的啟示[J].華中師范大學研究生學報2012（3）.

作者簡介：李江鵬（1989-），男，漢族，河南人，廣西大學商學院2014級政治經濟學碩士研究生，研究方向：市場經濟。