貨幣政策對房地產(chǎn)庫存量的影響分析

彭澤

【摘要】本文通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)：存準(zhǔn)率和利率不是房地產(chǎn)庫存量的格蘭杰原因，且對房地產(chǎn)的調(diào)控效應(yīng)不顯著，利率與房地產(chǎn)庫存量之間不存在長期均衡關(guān)系，但存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)庫存量之間有長期均衡關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】庫存量 ?存準(zhǔn)率 ?利率

一、研究背景與意義

近十幾年以來，在我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，也表現(xiàn)出了房價增長過快等負(fù)面現(xiàn)象，樓市從短缺到過剩。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，我國2015年的商品房待售面積超過7億m2，而廣義上的房地產(chǎn)庫存量超過了32億m2，空置率約為46%，超過嚴(yán)重空置指標(biāo)。針對這一現(xiàn)狀，“化解房地產(chǎn)庫存”在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上被確認(rèn)為2016年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)。在此之后相關(guān)部門也陸續(xù)出臺一系列措施，力圖緩解高庫存。本文將從貨幣政策的角度入手，探究利率和存準(zhǔn)率如何影響房地產(chǎn)庫存量，以期對房地產(chǎn)庫存量的調(diào)控有所啟示。

二、貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)庫存量的影響渠道

本文將從供求關(guān)系的角度出發(fā)，討論貨幣政策對房地產(chǎn)庫存量的影響。首先是利率渠道。對于消費(fèi)者來說，往往需要按期支付購房的本金和利息。利率上升時，購房者需要償還的貸款金額將會增加，購房的成本提高，持觀望態(tài)度的購房者將會退出房地產(chǎn)市場，需求量減少，使得庫存量上升。另一方面，當(dāng)利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)商從商業(yè)銀行處貸款的成本減小，投資的收益相應(yīng)增加，因此房地產(chǎn)開發(fā)商愿意從銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給上升，房地產(chǎn)庫存量上升。其次是銀行信貸渠道。當(dāng)央行降低存準(zhǔn)率，商業(yè)銀行的放貸能力將會提高，房屋購買者和潛在購買者更容易從銀行獲得貸款購買房產(chǎn)，使得房地產(chǎn)市場的需求上升，促進(jìn)房地產(chǎn)價庫存量下降。另一方面，存準(zhǔn)率降低，房地產(chǎn)市場的開發(fā)資金規(guī)模發(fā)生變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供給水平增加，房地產(chǎn)庫存量上升。

三、實(shí)證分析

本文選取從2011年11月至2016年4月的月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源于wind終端。我們以利率（R）和存準(zhǔn)率（Rd）為自變量，房地產(chǎn)庫存量（C）為因變量，以調(diào)整事件變量（D）為虛擬變量，得到的回歸模型。

表示利率或貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)庫存量的影響，表示利率的調(diào)整對房地產(chǎn)庫存量的影響。首先，通過ADF檢驗(yàn)，R（或Rd）和房地產(chǎn)庫存量在進(jìn)行一階差分后變?yōu)槠椒€(wěn)。對利率進(jìn)行回歸后，參數(shù)的t檢驗(yàn)并未通過，利率調(diào)整對房地產(chǎn)庫存量的影響并不明顯，存準(zhǔn)率的回歸結(jié)果與之類似。從協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，利率變量與房地產(chǎn)庫存量之間不存在長期的均衡關(guān)系。而對于存準(zhǔn)率來說，在10%的置信度下，存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)庫存量之間存在長期的均衡關(guān)系。通過格蘭杰因果檢驗(yàn)我們知道，房地產(chǎn)庫存量變量不是利率變量的格蘭杰原因，利率變量也不是房地產(chǎn)庫存量的格蘭杰原因。存準(zhǔn)率結(jié)果與之類似。

四、政策與建議

基于上述分析我們可以發(fā)現(xiàn)，存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)庫存量之間有長期均衡關(guān)系，對此關(guān)于房地產(chǎn)去庫存的問題，提出了以下幾點(diǎn)建議：第一，高度重視去庫存工作。一個城市的房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮往往意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的欣欣向榮。政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、住房公積金調(diào)整，下調(diào)商業(yè)貸款首付比例等等。第二，國家在制定政策時應(yīng)該分開考慮一線城市和二三線城市的實(shí)際情況，這樣才能在避免一線城市房價不理性飆升的同時，達(dá)到二三線城市去庫存的目的。第三，加速利率市場化進(jìn)程。政府應(yīng)該放松對利率的管制，使得利率能夠完全適應(yīng)于市場并服務(wù)于市場，讓利率工具能夠在調(diào)控房地產(chǎn)庫存量的問題上發(fā)揮更大的作用。

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