對承租人優先購買權的思考

張 鑫

(四川省廣安市鄰水縣人民法院 四川 廣安 638500)

對承租人優先購買權的思考

張 鑫

(四川省廣安市鄰水縣人民法院 四川 廣安 638500)

本文從承租人優先購買權實際行使的困境出發，分析了優先購買權行使在法律層面上的障礙、經濟學層面的障礙以及我國傳統人倫、文化上的障礙。承租人優先購買權存廢的關鍵，在于這些障礙能否被消除。另外，建立了一個優先購買權的無摩擦行駛模型，探究優先購買權導致多大的社會成本，以及如何降低這類成本。

承租人優先購買權；成本；人情

承租人優先購買權是指,在出租人出賣房屋時，房屋承租人同等條件下對于其所租賃的房屋享有較之于第三人優先的購買權利。房屋承租人優先購買權制度是司法實踐中使用較多的一項法律制度。理論界關于承租人優先購買權的討論有很多，主要集中在優先購買權的性質與優先購買權存廢的問題上。而在實務中，承租人優先購買權的行使經常要面對被規避的困境。筆者想換一種思路，暫不論承租人優先購買權的性質、優劣以及存廢，僅對承租人優先購買權行使的障礙進行一番分析，以期對承租人優先購買權行使的困境給出一些理由。筆者認為，承租人優先購買權行使的障礙主要包括法律層面上的障礙以及我國傳統人倫、文化上的障礙。它們的存在對法律層面上的障礙有很大影響。以下就對這良方面的障礙一一論述。

1 法律層面上的障礙

對于承租人的優先購買權，我國的一系列法律法規分別作出了規定，但承租人優先購買去行使在法律層面上的障礙主要在于法律規定模糊，操作性差：

1.1 “出租人出賣租賃房屋”的含義不明確。“出租人出賣租賃房屋”是房屋承租人優先購買權行使的前提條件。而正是“出租人出賣租賃房屋”含義的不明確，導致實踐中對這一規定的理解，沒有統一的意見。理論界的觀點主要有三種：一是認為指出租人將房屋的所有權轉移給第三人；二是認為指第三人與出租人的房屋買賣合同成立；三是認為指出租人向第三人發出出賣租賃房屋的要約或對第三人發出的購買房屋的要約做出承諾。三種觀點各有側重，第一種是從結果的角度，買賣者之間發生了所有權的轉移；第二種是從合同成立的角度：第三種是以行為為節點，發生要約或承諾就是出租人出賣租賃房屋。筆者傾向于第二種觀點，因為只有買賣合同成立了，才會產生承租人借以行使優先購買的“同等條件”。

1.2 對承租人優先購買權沒有保護。由于《民通意見》118條的廢除，唯一一條能夠使承租人優先購買權在無法實現的時候獲得保護的法規也消失了。目前的狀況是房屋承租人的優先購買權被規避后，也沒有具體的法律救濟措施。

2 我國傳統人倫、文化上的障礙

如果純粹從經濟學的角度出發來考量出租人出賣出租房屋的行為，那么承租人行使優先購買權的“同等條件”是可以被金錢量化的。學界關于“同等條件”的觀點都認可價格、支付方式是“同等條件”的基本內容。然而，現實中，有時買賣并不能以純經濟行為來考量。例如：出租人為了體現特殊的感情價值或感情利益，而愿意以讓利的方式將房屋出賣給親朋好友或者感恩、救濟對象，那又該如何去界定承租人行使優先購買權的“同等條件”？

在中國的傳統文化中，人情關系除了建立人與人之間的義務，賦予了相對人特殊的地位之外，人情還是一種社會交換行為，具有交換價值，所謂人情交換正在于此。但是，中國人的人情交換所具有的價值是不能不確定的(或者說不能用金錢來計算)。因為在中國人所講的人情中，除了存在利益交換以外，更重要的是報恩，而恩情是 “無價”的。古諺有云“一飯之恩，千金難報”正是表達的這個意思。而在此基礎上形成的人情交換以一種非對等性、長期性、連續性為其特征。每當人際交換開始后，受惠的人總是變一個花樣加重分量去報答對方，造成施惠的人反欠人情，這就又使施惠的人再加重分量去歸還。這樣一種交換關系總是把目標放在關系的維持(或不維持)上，而不是由自我利益產生的一次性平等地獲得上[5]。人情的交換在此基礎上得以長期連續的進行。《禮記·曲禮》中所說的：“太上貴德，其次務施報。禮尚往來：往而不來，非禮也；來而不往，亦非禮也”已經精確的描述了中國人情交換的這種模式，幾千年后的今天，這種模式仍然有效。

于2009年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條規定：具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優先購買權的；(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。這條規定試圖調解法、理、情，但實際情況卻不定如此，比如第二款，將近親屬的權利顯然地置于承租人之上，但現實生活中，所謂遠親不如近鄰，很多時候親屬之間的感情還不如朋友、同學之間的情誼，若這些人剛好又是承租方，出租方更愿意將房屋轉讓給租賃方，就不可避免出現對該法條的規避，以行使租賃方的優先購買權。

綜上所述，承租人優先購買權行使的障礙的根源在于法、理、情三者的矛盾。法即是法規；理即是買賣中的經濟規律；情即是中國傳統文化倫理所重視的“人情關系”。情、理、法三者合起來，通盤考慮，消除互相沖突處，才是理想的、真正的法律[7]。而承租人優先購買權存廢的關鍵，也在于這三者的矛盾能否被調和或者消解，以及調和消解的效果如何。至于調和消解方式，筆者覺得對于經濟上的利益的平衡，可以嘗試讓優先購買權人分擔第三人的損失；人情關系的平衡，則可以嘗試把第三人的特殊地位作為排除優先購買權的正當理由。

[1] 羅伯特·D.考特，托馬斯·S.尤倫.法與經濟學[M].施少華等譯.上海：上海財經大學出版社，2003.

[2] 薄一才.本案能否行使“優先購買權”[EB/OL].(2003-10-21)[2009-12-1].http://www.chinacourt.org/html/article/200310/21/86331.shtml.

[3] 王利明．中國民法案例與學理研究(物權篇)[M]．北京：法律出版社，1998．

[4] 梁漱溟．梁漱溟全集[M]．濟南：山東人民出版社，1990．

[5] 翟學偉．中國人際關系的特質——本土的概念及其模式[J]．社會學研究，1993(4)．

[6] 林語堂．吾國與吾民[M]．黃嘉德譯．西安：陜西師范大學出版社，2008．

[7] 范忠信、鄭定、詹學農．情理法與中國人[M]．北京：中國人民大學出版社，1992

張鑫(1989-)，女，四川廣安人,四川省廣安市鄰水縣人民法院。

F721.6

A

1672-5832(2016)04-0227-01