關于搭建北京市統(tǒng)一房屋租賃信息平臺的構想

于明明

關于搭建北京市統(tǒng)一房屋租賃信息平臺的構想

于明明

近年來，北京市房屋租賃市場的迅猛發(fā)展。但是政府對房屋租賃市場管理手段落后，并因此帶來了一系列社會問題。在詳細分析北京房屋租賃市場現(xiàn)狀的基礎上，筆者建議運用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術及先進的應用體系，搭建房屋租賃信息管理系統(tǒng)，以提高城市房地產(chǎn)精細化管理。

房屋租賃 政府管理 信息平臺

近年來，房價居高不下、政府限購政策調(diào)控、流動人口不斷增加，三大因素催生了北京市房屋租賃市場的迅猛發(fā)展。然而，目前北京市政府對于房屋租賃市場的管理不夠完善，帶來了政府在城市綜合管理方面的一系列問題，如反恐治暴疏漏、房屋租賃稅收名存實亡等。究其根本，是因為政府對于北京市房屋租賃市場沒有建立一套完善的信息服務與管理系統(tǒng)。

房屋租賃過程涉及房產(chǎn)、工商、稅務、消防、流動人口等多方面的管理，需要多部門協(xié)調(diào)配合，因此，是城市綜合管理中的一個復雜的系統(tǒng)工程。為了實現(xiàn)房屋租賃市場的健康有序發(fā)展，筆者提出運用現(xiàn)代化的互聯(lián)網(wǎng)技術及先進的應用體系，搭建全面、規(guī)范的房屋租賃信息管理系統(tǒng)的構想，為城市房地產(chǎn)精細化管理提供有效的技術手段。

一、北京市房屋租賃市場存在的問題

（一）當前房屋租賃市場過度自由，缺乏監(jiān)管

目前房屋租賃主要有幾個渠道：（1）通過房租經(jīng)紀機構進行租賃；（2）通過互聯(lián)網(wǎng)進行租賃；（3）通過二房東進行租賃；（4）通過個人進行租賃。租賃市場過度自由滋生了很多問題，如虛假房源信息大量充斥各房產(chǎn)網(wǎng)站，不良中介機構哄抬房租價格導致租金非合理上漲，各種群租打隔斷亂象叢生，租賃雙方的權利義務得不到有效保障等等。

（二）流動人口管理問題。一線大城市和經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)尤為突出

國務院提出“以房管人”是我國戶籍制度改革、城市綜合管理的創(chuàng)新管理手段。大量流動人口涌入，一方面為城市的發(fā)展提供了充足的人力資源，另一方面也給城市的社會管理帶來了極大的挑戰(zhàn)。目前主要手段采用登記制度，通過暫住證，居住證來對流動人口進行管理，但此類證件辦理流程繁瑣，流動人員通常情況下不會主動登記辦證，相關職能部門也無法掌握流動人員的正確信息。再則流動人員或短期逗留或無力購買固定房產(chǎn)，在不需要辦理任何證件的前提條件下租房成無疑為最佳選擇方案。所以租房的主力軍往往以流動人口為主。這種現(xiàn)象在一線城市和經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)尤為凸顯。

二、搭建房屋租賃信息平臺的意義

1、通過平臺發(fā)布真實的房源信息和租賃價格，使租賃雙方在公開透明的環(huán)境下進行房屋租賃交易。

2、通過平臺向政府有關部門提供準確的租賃成交數(shù)量，租賃價格走向及市場動態(tài)，研究市場變化規(guī)律，可以為政府決策提供依據(jù)和參考。

3、通過平臺加強租賃合同登記備案管理，提供便民服務平臺，為房屋租賃稅收的收取提供信息和依據(jù)。

4、通過平臺建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的信用評價體系，規(guī)范和引導轄區(qū)內(nèi)經(jīng)紀機構的租賃經(jīng)營行為，規(guī)范租賃市場，有效減少群租打隔斷的違法違規(guī)行為。

三、建立房屋租賃信息平臺所需解決的問題

（一）房屋租賃管理的備案管理

目前北京市對房屋租賃備案的管理處于一種比較松散的狀態(tài)，由于沒有強制性的法律法規(guī)要求，備案率一直處于偏低的水平，導致部分稅收的流失和治安管理的困難。房屋租賃備案的非強制性對房屋租賃平臺的建設也是不利因素，不能用強制性手段將北京市成交的房屋租賃業(yè)務全部收集到平臺范圍之內(nèi)。因此，需要繼續(xù)呼吁出臺相關的法律法規(guī)，強化提高房屋租賃的法律地位；同時政府為了加強對出租房屋的管理，尤其是加強對群租房屋流動人口的管理，可以考慮允許暫時對存在群租情況的房屋權屬轉移進行限制，以便督促房屋產(chǎn)權人及時整改，并遏制房屋產(chǎn)權人的群租愿望。

（二）如何吸引廣大居民和經(jīng)紀機構使用平臺

對于在沒有強制力保證的情況下，平臺要通過什么方法手段，盡可能地將區(qū)域內(nèi)成交的房屋租賃業(yè)務納入平臺管理的問題，是平臺設計的一個重要問題。一是設計友好便捷的用戶界面能使廣大居民和經(jīng)紀機構輕松方便的發(fā)布房屋出租和承租信息；二是設計較高的安全性對客戶隱私進行保護；三是通過政府資源和公信力，進行房源核驗，發(fā)布真實有效的房源信息，吸引廣大居民使用平臺交易；四是在平臺中設計房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員的信用評價體系模塊。所有通過平臺成交的用戶均可以對經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員進行評價和評級，同時政府主管部門也結合機構的基本情況和投訴情況等對機構進行評價評級，引導平臺內(nèi)的經(jīng)紀機構進行良性競爭，給廣大居民選擇經(jīng)紀機構和人員進行服務時提供信用參考。

（三）如何實現(xiàn)大部分業(yè)務通過平臺成交的目的

房屋租賃信息平臺提供免費網(wǎng)上發(fā)布租房信息，免費房源核驗的功能，也提供網(wǎng)上租賃合同簽約和備案功能。而一筆業(yè)務只有實現(xiàn)了網(wǎng)上簽約和備案的程序，才符合政府采集真實成交數(shù)據(jù)和掌握出租雙方真實信息便于管理的要求。為了避免租賃雙方僅僅通過平臺獲取信息而在平臺外成交，在搭建信息技術平臺的同時也要制定相關的平臺管理辦法，吸引用戶通過平臺成交，可以通過設立投訴綠色通道等方法，優(yōu)先受理通過平臺成交的用戶的投訴，鼓勵消費者通過平臺進行簽約和備案。還可以將經(jīng)紀機構成交備案率與其信用評級相掛鉤，促使經(jīng)紀機構積極主動促成租賃雙方通過平臺簽約和備案等。

（作者單位：北京城市學院眾城智庫）

于明明，女，法學碩士，北京城市學院眾城智庫，研究方向：民商法、公共政策與立法第三方評估。