拍地也熔斷，限制性條款給樓市去火

文/遠見

拍地也熔斷，限制性條款給樓市去火

文/遠見

中秋前夜，傳說已久的“鄭州版”房地產調控政策出臺，“加快供地”、“網拍熔斷機制”等均包含其中。業內稱，“鄭九條”中，“最扎眼”的內容便是關于“地王”的限制性條款，該條款可以說在某種意義上就是為“地王”定制的，這種限制“地王”的政策，或許預示樓市在預期內會降溫。

“地王”寶地掛起“免戰牌”

9月14日，原定月底迎來歸屬且被許多業內人士“預封”了“地王”頭銜的兩塊北龍湖的土地突然高掛“免戰牌”，原定網掛“因故中止”。尤其令人措手不及的是，就在“地王”稿件即將成為“鉛字”之時，鄭州市政府網站在深夜掛出了一則《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》，傳說已久的調控消息變為現實，而且來得還這么突然。

鄭州市政府辦公廳的通知指出，鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價便會中止，采取“限地價，競房價”的方式，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。此外，除大棚戶區改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買保證金的繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金要求在土地出讓合同簽訂后10個工作日內繳清。

新政策還對部分地產商捂盤惜售現象加以約束。通知規定，新建商品住房項目必須在取得商品房預售許可證后對外銷售，并須在10日內一次性公開全部房源，明碼標價，公開對外銷售，不得以任何借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規定的企業，將依法從重處罰，并記入企業信用檔案。一條“子夜襲來”的消息，自然讓許多地產業內人士頓時“精神”起來。一位供職于某大型地產公司的資深人士表露了他對于鄭州版調控政策的看法：這明顯是在限制“地王”，從某種意義上說，這是條“土地政策”，與個人購房者關系不是很大。

通知的第二條內容，對很多人來說似乎有些“眼熟”，仔細看后也許會發現，這些條款其實就是其他城市在此前調控政策中用到過的“熔斷機制”。業內人士介紹說，針對鄭東新區和經開區制定的“限地價，競房價”政策，就是指在“熔斷”發生后，在已確定地價的情況下，競拍者需報出坐落于未來宗地房屋的綜合售價（一般情況下是指最高售價），許諾銷售價格最低的人便是這塊宗地的主人。其實，早在鄭州之前，廈門、武漢、合肥、蘇州以及南京都出臺了限貸等相應的樓市降溫政策，一線城市上海在今年3月25日出臺所謂史上最嚴的限購政策后，樓市仍然高燒不退。近期一則上海要加碼限購限貸的“謠言”引發上海離婚潮，民政局前千人排隊，甚至一度讓婚姻登記部門“熔斷”，一手房的交易連續七天突破一千套。在房地產市場降溫的政策出臺之前，居民恐慌性地買房，這種對房地產政策調控的不信任令人深思。

調控風暴來臨，樓市會降溫嗎？

在中國房地產市場的基本面和規模今非昔比的情況下，通過限購為房地產市場降溫要么是應付輿論，要么是懶政。就當下的房地產市場而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應問題，而非想當然地試圖通過限購讓大量的人到三四線城市去買房去庫存。保證供應的關鍵是保證土地供應，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。

今年房地產業的主題是“去庫存”，但迄今為止，房地產市場的主旋律完全背離了這個主題：一方面是庫存高企的三四線城市沒有太大的起色；另一方面是根本不存在庫存問題的一二線城市利用政策的刺激開啟了一輪令人瞠目結舌的牛市行情。在政策的暖風下，上海、深圳等一線城市率先開漲，漲勢之大、之猛，引發了整個市場的恐慌。在上海和深圳采取調控措施之后，熱點迅速向蘇州、合肥、南京、廈門等城市蔓延，形成了領漲房價的第二梯隊。過去不起眼的合肥，連續4月占據70個大中城市房價漲幅的首位。除了上述四個城市，鄭州、武漢、杭州、東莞、佛山、惠州等城市的房價漲幅也非常驚人，從數據看，這些城市庫存告急。與此相對應的是，真正需要去庫存的大量三四線城市，房地產市場并沒有因為政策的回暖而出現明顯的好轉。

我們注意到，今年房地產市場的表現與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，寬松的貨幣政策推動房地產業快速全面回暖。但是，與2009年不同的是，2009年中國的房地產市場不存在庫存問題，供需狀況總體而言仍然是求大于供，絕大多數的城市住房嚴重不足。而且，從當時的房價收入比看，很多城市的房價經歷2008年底的調整之后基本處在合理區間。今天房地產市場的基本面與2009年相比，無論是供求關系還是房價的絕對值，都不可同日而語。

事實上，在中國房地產市場供需總體平衡甚至絕大多數城市的供應已經嚴重過剩的情況下，任何希望通過統一的政策幫助去庫存的想法都只能是一廂情愿，面對全球最大的房地產市場，政策既難以抑制房價上漲，也難以幫助去庫存，何況中國各個城市分化如此嚴重。今年房地產市場的火爆，還有一個根本的原因，就是外圍市場不斷擴容的負利率政策，以及中國制造業的困難。在民間投資中，制造業投資的比重高達78%，在目前整個制造業都比較困難的情況下，民間投資增速下滑至2.1%的歷史低點，出現了斷崖式下滑。制造業投資自6月份以來進入負增長期，民間投資可選擇的領域越來越少，從而出現了企業和居民紛紛殺入房地產業避險的狀況。

今年7月份的金融數據是一個明證：人民幣貸款增加4636億元，居民中長期貸款增加了4773億元，企業貸款卻減少了26億元。居民中長期貸款也就是房貸，房貸超過了新增貸款的數量。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應少，上海前七個月土地供應只完成計劃的30%，北京已經連續3個月沒有供應一塊住宅用地，熱點城市都存在土地供應緊張的問題。此外，除了一些地方政府人為控制土地供應搞饑餓營銷之外，拿地的房地產企業大多通過高杠桿的方式推高地價。以上海最貴的“地王”創造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但今年其土地購置總價卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。

由此可見，當前房地產業最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應和土地市場去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產市場降溫，別說治本，連標都治不了。所以說，中國房地產政策思維真的需要改變，哪怕我們在長效機制的建設上可以拖延，但最起碼在解決當下問題的措施上應該有點針對性和技術含量，體現治理水平。在“面粉貴過面包”、土地供應短缺、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施都只會引發新的恐慌，上海排隊離婚就是對這種政策的直接回應。

限購政策使房市陷入“塔西陀陷阱”

近幾年，每一次限購政策都不僅無法為市場降溫，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進行反向博弈，房地產政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以來限購的歷史和實際作用已經證明，行政干預措施解決不了根本問題，只會為下一次的上漲積累更大的能量，何必拿出來再試一遍呢？業內人士表示，各大開發商圍繞土地拍賣推出各種營銷，給人一種房屋即將全面漲價的即視感，這在很大程度上影響了購房者的置業心理，或將引發新一輪需求的釋放。

面對一二線城市居高不下的房價，面對橫空出世的“限購重啟”，一些被拒之門外的購房者另辟蹊徑，把目光鎖定潛力無限的價格洼地。一直以來，“買漲不買跌”都是樓市的黃金定律。眼瞅著“面粉”價格超過“面包”，不少持幣觀望的購房者開始有些坐立不安。業內人士表示，樓市回暖是大趨勢，有需求的置業者可以早點下手，畢竟每套房源都有它的唯一性，錯過了就不再有。不過，業內人士同時也提醒，買房是大宗消費，購房者在出手前還是應該理性對待，根據自身情況進行分析，切不可盲目追漲。

中國房地產行業在2016年上半年的發展速度遠超歷史同期。從上市房企已經公布的半年度業績來看，120家企業2016年上半年的營業收入合計為5556.8億元，同比漲幅高達37.44%。而在規模效應影響下，房地產企業的利潤率繼續走低，從2015年同期的9.8%繼續下降至目前的8.1%，120家房企的總利潤尚不及建行的三分之一。利潤下滑是今年房地產行業的普遍現象，原因是土地成本不斷走高，三四線城市依然處于去庫存周期，房企盈利空間下滑。中原地產首席分析師張大偉認為，雖然2016年房企的資金成本明顯下調，但土地成本明顯上漲，這些都影響了房企的利潤率。

上半年的數據也顯示，本來就對資金依賴度極其高的房企，負債率還在不斷走高。截至目前，已發布中報的A股房企資產負債率達65.68%，負債總額高達3.74萬億元，如果加上港股公司，則這一數字資金遠超4萬億元。負債率走高，與房企大手筆拿地不無關系。中原地產數據顯示，融創拿地總額高達478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地資金總額達到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。多位開發商表示，房企瘋狂拿地，與上半年銷售量暴增有關，為了保證后續持續的銷售規模，房企賣多少地塊，也要同時補充多少地塊，因為二線城市土地供應稀缺，房企在土地市場集中拿地，導致投資金額上升。

有房企合伙人透露，目前房企拿地是因為資產恐慌，有些企業盲目追高拿地。但是下半年資金不會再如上半年般寬松，且進入調控周期，比如不少銀行停止介入2015年后的高價地，開發貸款周期縮短，進一步限購，這些政策如果密集出臺，必然對一些資金鏈緊張的企業造成影響，導致風險。高價地是未來最大的風險，一線城市成交已經開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領漲。預期下半年，房地產調控繼續因城施策或一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續，下半年特別是四季度的房地產市場風險可能爆發。

基于此，鄭州版的房地產調控政策或許能給“地王”們套上枷鎖，尤其是 “加快供地”、“網拍熔斷機制”等針對 “地王”的限制性條款，可以說在某種意義上為“地王”設定了框框。這種為“地王”“量身定做”的限制性政策，在某種程度上或許會使樓市在預期內降溫，人們對此拭目以待！

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區財政局）