誰可決定小區會所的使用

文/宋安成

誰可決定小區會所的使用

文/宋安成

案例概況

A房地產公司系B小區的開發商，B小區業主與A房地產公司簽訂的《上海市商品房預售合同》約定該小區的二樓一層全部用于住戶會所，開設健身房、咖啡吧等休閑娛樂設施供業主使用。兩年后，B小區會所因虧損嚴重，開發商欲將其租賃給C公司開設精品酒店。B小區業主認為，小區會所應當為小區業主服務，其經營范圍的變更也應當經過小區業主的同意；而A公司認為，自己系該會所的實際產權人，對會所處分理所當然，無需經小區業主同意。

律師分析

一、 首先應當在原始規劃中明確小區會所的建造目的。對于如何理解上述爭議，筆者認為應當先厘清小區會所的概念，從本質上進行分析。《關于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知》(滬房地資市〔2003〕230號)規定：“商品住宅項目附屬會所系指規劃部門批準的商業配套用房中用于向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所。”該概念主要著眼于目的與作用，這也是小區會所區別于一般商鋪的主要特征。會所主要以服務業主為目的，這在相關部門的審批規劃中也有所體現。如果在原始規劃中，會所就是小區配套的活動場所，即便所有權歸開發商，開發商對會所的使用也必須符合規劃使用目的。如果會所并不是配套設施，而只是一個名叫“會所”的商業場所而已，那業主確實不能干預開發商的經營行為，只能從不影響小區安全、業主生活等角度，與開發商協商。

二、 從產權角度看，開發商應當對會所的使用有決定權。無論買賣合同中有沒有約定會所的所有權，只要沒有承諾會所屬于全體業主所有，那么根據《物權法》142條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”，會所產權一般都是開發商的。會所不是一個法律概念，不能依名稱來判斷產權所有人。如果將會所視為一種小區的配套，那也是從會所的功能角度而不是所有權角度來說的，所有權的歸屬，應當依據《物權法》來確定。也有部分業主認為，在購買房屋時，會所的面積是計算到公共面積當中并體現在房價上的。對于該類情況業主應當提供相應的證據予以證明，畢竟商品房市場價格波動較大，很難從價格上看出會所的費用到底有沒有算至業主承擔的房價中，如果真的存在此類情形且有充足的證據證明會所為小區全體業主所有，業主可以向法院提起確權之訴。所以，從這個意義上講，對小區會所的使用是小區會所產權人對所有權的支配。究竟誰能享有小區使用權的決定權，歸結于誰享有小區會所的所有權。

三、從契約角度講，房產企業的承諾明確了業主對會所使用權的限制。筆者認為對于上述爭議除了考量會所“配套功能”及“產證”外，還需參考房產企業是否與業主有相關約定。

（一）小區業主與房產企業在預售合同中沒有關于會所使用權的約定

當小區會所的所有權由房產企業保留時，房產企業理應對會所享有占有、使用、處分、收益的權利，并且該種權利不受法律外的其他因素約束和限制。上述案例中，A公司與B小區如未曾約定會所經營范圍等事項，那么A房產企業將會所出租給C公司開設酒店并不違背會所設置的初衷，因此不應受到業主的干涉。事實上，在多數商品房預售合同中確實沒有關于小區會所經營事項及功能的明確約定，那么這是否說明，小區業主不能對會所的使用提出任何限制？

其實不然。2012年上海市《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》（以下簡稱《通知》）第三條規定：“房地產開發企業根據《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》（滬房管市〔2009〕213號）的規定向房屋行政管理部門申請商品房銷售方案備案時，根據規劃批準用途明確會所的座落、經營服務方式和服務功能。同時，在報送備案的銷售方案中還應當明確上述內容為商品房預（出）售合同的附件。”據此，開發商即便沒有在預售合同中明確會所經營服務方式等事項，也需要在向房屋行政管理部門備案時提交該事項。業主遇到該類情形時可去房屋行政管理部門申請查詢備案方案，來明確房產企業對會所經營方面事項的約定。一旦房產企業按照規定提交備案材料并給出相應的承諾，小區業主就可以要求房地產企業承擔違約責任。

（二）小區業主與開發商存在關于會所使用權的相關約定

房產企業與業主在合同中明確約定了會所的經營范圍及服務功能的，依據誠實信用原則，房產企業理應遵守承諾，不得違背合同的約定，否則應當承擔違約責任。上海市房管局對房產企業所作承諾的范圍加以延伸，擴大至房屋銷售廣告及售樓資料。《通知》第五條規定：“會所的經營服務方式和服務功能，房地產開發企業應當與購房人在商品房預（出）售合同正文或者合同附件中約定明確，商品住房銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會所經營服務方式和服務功能的，房地產開發企業不得擅自改變。”可見，該條款不僅要求房產公司一旦作出上述承諾便不得擅自變更，也對房產企業關于會所的廣告的效力進行了確認，且該廣告效力是不能被約定排除的，具有強制性。

如果開發商因實際情況確實需要變更會所的經營范圍和服務功能的，可依據《通知》第十條規定：“房地產開發企業、會所的承租人、受讓人及其他經營者需要改變已向業主承諾的經營服務方式和服務功能的，應當按照規劃管理和物業管理的有關規定，與業主委員會協商并征得業主大會同意。”筆者認為對于業委會而言，如果業主大會同意房產企業的變更請求，為避免損害業主權益，可以與房產企業通過簽訂《臨時管理規約》或者《管理規約》等形式作具體約定，比如關于消費人員進出小區、車輛停放、噪音控制等會所后續運行管理事項，如果業主委員會與開發商交涉有困難，也可請街道出面協調。在此情況下，房產企業一旦與業主簽訂了關于會所使用的相關條款，業主就可依據條款對房產企業擅自變更會所功能或者其他違約行為要求賠償。

綜上，對于房產企業及業主誰能決定會所的使用，并不能一概而論。首先明確會所在初始規劃當中的目的，如果只是稱之為“會所”的商鋪，那么業主是不能決定會所的使用的。其次是會所的產權證明，通過產權登記明確該會所的產權人，該產權人如是開發商，從法律角度來講，業主無權干涉會所的經營活動，但也有例外情況，即房產企業與業主之間有關于會所使用的約定。法律一方面充分尊重平等主體之間的意思表示，另一方面也禁止違約。一旦房產企業違反該約定，業主則可要求其承擔相應的違約責任。

(作者單位：北京盈科〔上海〕律師事務所）