房地產行業轉型迫在眉睫

文 /王瑞紅

房地產行業轉型迫在眉睫

文 /王瑞紅

今年9月份，住建部發文，首次提及房地產市場調控問題，無疑給房地產行業提了一個醒，那就是房地產企業在市場火熱的時候，不要忘乎所以。隨著今年上半年房地產企業開發貸的急劇下滑，企業拿地成本越來越高，難度越來越大，市場調控預期越來越強烈，房地產行業轉型的壓力也隨之加大，市場不確定性因素隨之增多，對于多數房地產企業來說，轉型已經成為當務之急。

未來調控政策將會升級為一城一策

住建部9月6日發布的《法治政府建設實施綱要（2015－2020年）》指出，將完善房地產宏觀調控，推行權力清單、責任清單、負面清單這三大清單制度。這是自兩會以來時隔半年后住建部首次提及房地產市場調控問題。文件還顯示，在堅持分類調控、因城施策的同時，也將建立全國房地產庫存和交易監測平臺。方案指出，在加大對房地產企業和從業人員監管的同時，也將查處和曝光房地產行業的違法違規行為。

有分析師認為，這三大清單制度可能會與一城一策的長期調控相呼應，將調控責任落實到地方。在“地王”頻出的刺激下，樓市經歷了半年多的亢奮期。在房價不斷走高的時候，不少研究機構對樓市發出過預警，尤其是房價升溫向二線城市蔓延，部分城市出現過熱苗頭時。中原地產首席分析師張大偉表示，未來政策將“托底蓋帽”，調控政策也開始隨市場分化而發生明顯變化。在這種情況下，房價上漲較快的城市包括部分一二線城市及輻射區，將出現約束性政策。未來房地產調控政策將不僅是分城施策，更多的會升級為一城一策。

9月19日，國家統計局發布了8月份70個大中城市房價變動情況。與7月相比，價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個；環比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%；同比價格變動中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

有統計顯示，中秋假期房企放慢入市節奏，北京（樓盤）住宅成交套數也不及節前水平，但房貸咨詢熱度持續升溫。近期樓市分化的背后是一線城市“地王”層出不窮。1－8月，全國“地王”數量已達194宗，預計全年“地王”數量將創歷史新高。業內人士表示，土地價格傳導至房價無法避免，未來土地供給應充分考慮城市需求。

浙江杭州市于9月19日起在部分區域實施限購。限購政策明確，在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。同時，限購政策充分體現“因城施策”總體要求下實施差別化、精細化調控的思路。統計數據顯示，杭州樓價最近上漲較快，1－8月的商品房總成交量已超越去年全年水平。杭州今年成交的土地中，單宗地價超過10億元的地塊達33宗，占全國近10%，其中溢價率超過100%的地塊達7宗。單宗地塊最高成交額超過123億元。土地出讓金達1089億元，同比上升210%。

房價上漲較快的鄭州市日前也發布通知明確，將擴大居住用地供應規模，調整優化布局，加快供應節奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場。同時，今后在部分地區的土地出讓中，網掛報價超過50%溢價率時，中止報價，采取“限地價，競房價”方式。鄭州此舉限制了高價地塊未來項目成品的最高價格水平，這樣既能對房企高價拿地予以約束，也可以對房企后續亂漲價加以有效控制。

地價飛漲迫使房企紛紛轉型求生

近半年來部分一線城市房價漲幅超過50%，已呈現出泡沫化的趨勢。隨著政策調控的預期增強，有媒體梳理18家A股上市銀行半年報發現，2015年同期，16家銀行開發貸增量為2341.04億元，而今年上半年，房地產開發貸增量同比下降83.54%。諸多跡象顯示，房地產行業未來不確定性因素在逐步增加，行業轉型也開始變得迫在眉睫。

盡管今年以來房地產市場十分火熱，但地價高熱讓業內對未來兩年開發商的毛利率水平擔憂不已。國家統計局最新數據顯示，今年1月到7月，商品房銷售面積增速由27.9%收窄至26.4%，銷售額增速由42.1%收窄至39.8%。有業內人士表示，若不尋求轉變，未來銷售額復合年均增長率超過30%的房企將快速減少。行業一系列變化也給房企帶來了越來越大的轉型壓力。當下，應該說房地產行業已經告別了野蠻生長以及黃金時代，行業競爭日益激烈，分化、并購、轉型、跨界、回歸一二線城市等，房企轉型的選擇五花八門，而“深耕細分市場”已成為共識。

據媒體報道，目前，地產企業的轉型正在從滿足多數人居住需求，向積極挖掘細分市場、塑造個性化社區的商業模式轉型?！昂荛L一段時間，地產行業缺少為產品提供優質服務的企業。”在和昌地產總裁看來，房企服務意識的提升一部分確實來自于市場競爭的倒逼，“如果不提供優質服務，在行業競爭日益激烈的今天，沒有客戶會給你買單；其次，即使有客戶買單，企業也要付出高額營銷費用等沉重代價；另外如果長期不注重服務，那就是有今天、沒明天，不具有可持續發展的可能。”

除了品牌轉型，房企的戰略布局轉型更為重要?！拔覀儠瘸鞘邪l展快半步，去尋找城市中的價值洼地。一線城市融資的自有資金量并不大，所以我們對“地王”是拒絕的?！币晃环科罄峡側缡钦f。對于未來戰略轉型和布局，和昌集團董事長表示：“公司將戰略性關注二線城市，機會性進入一線城市，三四線城市基本不會考慮。在轉型發展過程中，和昌還是愿意尋找一些價值洼地來發展，所以在一線城市的戰略布局，會更多以收購、并購等方式去拿地?！?/p>

其實，行業巨頭諸如萬科、萬達等企業也早就提出轉型發展的問題，萬科已經從地產商轉型為“房地產＋服務”的城市配套運營商，萬達也早就轉型為“地產＋文化”產業的大型跨國企業，恒大也從單純的地產企業轉型為 “地產＋快消＋文化”復合型企業。隨著行業巨頭的轉型，也有越來越多的房地產企業加入了轉型行列。

房企轉型應積極強化競爭優勢

進入下半年，不少房企已對銷售任務的完成偏向于樂觀，而將更多的精力投入未來發展。面對土地儲備緊張、拿地成本提高的大環境，房企在市場中的動作不但頻繁而且多樣。各大房企都用不同的招數突破眼下的行業瓶頸，不斷涌現出收購、合作浪潮，甚至是以資本操作的方式入股其他大企業，以降低開發風險。不少房企除了眼前業績壓力外，還面臨著轉型考驗。

近期，已有不少企業展現出全新的一面。恒大、雅居樂、遠洋等多家知名房企紛紛對外宣布改名，在企業名稱中去掉“地產”二字，未來多家房企將不再是單純的地產企業，多元化發展正成為房企戰略調整的新趨勢。隨著房地產高增長、高利潤時代的結束，單純靠賣房子輕松賺錢的日子一去不復返了，但是消費升級、經濟轉型帶來的新機遇卻同時出現。因此，尋找房地產業之外的新領域，將成為不可逆轉的趨勢。

業內人士分析，今后兩三年內，創新跨界將成為諸多品牌房企轉型的重要戰略，究其原因主要有兩點：一方面，市場周期變化帶來行業的深刻變革。在本輪市場低谷期階段，住宅市場利潤率進一步下降，導致過去直接跑馬圈地式發展的空間受限，倒逼房企戰略轉型，品牌房企只有整合優勢資源，由產品創新向服務創新延伸，提供個性化服務，增加產品附加值。另一方面，大部分品牌房企的全國化布局基本完成，從戰略布局角度考慮，規模化達到一定程度后勢必向多元化邁進，通過跨界逐步實現業務多元化，尤其是新型城鎮化過程中，投資結構、消費結構升級帶來更多的市場機會，品牌房企也試圖通過跨界轉型實現“地產+某產業”的戰略發展。

在一些專家看來，“轉型、多元化發展”仍然是房地產發展的關鍵所在，但轉型還在試水階段，尚未形成成熟的盈利模式，目前甚至未來一兩年內都將處在摸索階段，有一定的不確定性。而未來房地產行業還將繼續存在，如在歐美，房地產領域均有持續存在的企業，房企轉型的本質并非離開這個行業，而是在行業中找到細分市場，在細分市場中找到自己的優勢。

現如今，中國正處于大眾創業的風口，“大眾創業、萬眾創新”帶來的創業潮成為孵化器產業的強力催化劑，諸多房企及地產人以服務創業創新為方向而加速轉型。未來房地產市場競爭將轉向企業核心能力的競爭，此時，房企轉型應該積極強化自己的競爭優勢，比如及時調整發展節奏及布局戰略，同時強化樓市下半場房企的核心競爭能力。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團）