鹽城市因城施策推動房地產市場去庫存

文/羊維元

鹽城市因城施策推動房地產市場去庫存

文/羊維元

今年以來，江蘇省鹽城市全面貫徹落實國家和省關于加快供給側結構性改革、大力推動房地產市場去庫存的決策部署，立足鹽城市情，精準施策，房地產去庫存工作取得明顯成效。

一是銷售持續增長。1-9月份，全市商品房銷售950.3萬平方米，已超過去年全年930萬平方米銷售量，同比增長29.8%，其中市區商品房銷售389.2萬平方米，已超過去年全年336萬平方米銷售量，同比增長52.5%。

二是房價穩中有升。全市商品住房（不含保障房）銷售合同備案均價為4738元/平方米，同比增長5.7%，其中市區商品住房銷售合同備案均價為5778元/平方米，同比增長4.3%。

三是商品住房庫存去化成效明顯。截至9月末，全市商品住房庫存904.5萬平方米，較上月末下降2.1%，較上年同期下降25.3%，其中市區商品住房庫存181萬平方米，較上月末下降7.5%，較上年同期下降39.6%。全市和市區商品住房庫存去化周期分別為12月和6.5個月，較上年同期分別縮短10月和9個月。

一、充分發揚民主，科學籌謀去庫存新政

鹽城地處蘇北，是革命老區，也是經濟后發地區，如何將房地產市場去庫存與推動新型城鎮化、促進人才引進和服務民生安居有機結合起來，實現去庫存效益最大化，是縈繞在市委、市政府領導腦海中的一個重大問題。為此，市領導充分發揚民主，多方面聽取意見，深入調查研究，學習外地經驗，努力促進去庫存新政更加符合市情、民意和經濟社會發展實際。一是廣接地氣，虛心聽取基層群眾意見。多次召開外來務工人員、農民工、市民代表、在鹽工作的科技人才及重點房地產開發企業負責人座談會，多方面聽取意見和建議。二是認真學習外地經驗做法。組織市房管局等相關部門負責人到周邊二、三線城市調研學習去庫存做法措施，進一步開闊視野，啟迪思路。三是各相關部門負責人參與決策。多次召集市房管局以及國土、建設、財政、人社、物價、公積金中心、公安、民政、農辦等部門負責人座談討論，要求大家就出臺房地產市場去庫存新政提出意見。在精心籌謀、深入研究的基礎上， 4月20日，鹽城市在江蘇省13個省轄市中，率先出臺了《關于供給側結構性改革去庫存的實施意見》（鹽政發〔2016〕37號，以下簡稱《意見》）。

二、深入解讀宣傳，促進新政家喻戶曉

《意見》主要從促進市場需求端發力，聚焦房地產市場去庫存，有以下幾個特點：

一是實行購房補貼。規定自2016年5月1日起至2016年12月31日期間，各類引進人才、外來務工人員、農民、市民和企業在市區購買新建商品房的，政府給予購房總價1.5%的補貼（住宅補貼最高不超過2萬元）。

二是將去庫存與推進新型城鎮化緊密結合起來，從解決“新市民”戶籍準入、子女入學、住房公積金和購房信貸及養老保險、醫療保險等相關市民待遇問題入手，大力支持和鼓勵“新市民”購房，有效釋放外來人員和農業轉移人口城鎮購房需求。《意見》提出，對農民進城購房落戶的，其宅基地使用權、土地承包經營權、集體收益分配權可保持不變，按規定享受各項惠農政策，以此來加快農民工市民化的步伐，不斷提高戶籍人口城鎮化率。

三是加大棚改貨幣化安置力度。《意見》提出，為了進一步改善民生居住條件，2016年將完成1.5萬戶棚改征收任務。同時加大了對貨幣化安置的獎勵力度，對市區新實施的棚改項目被征收（搬遷）人購買市區新建普通商品住房的，給予應安置面積每平方米200元的獎勵，提高被征收（搬遷）人選擇貨幣化補償的積極性。并規定，2016年起不再新建經濟適用房、公租房、安置房。通過被征收（搬遷）人自行購買商品房或各征收（搬遷）主體團購存量商品房等方式籌集安置房源；通過發放經濟適用房貨幣補貼，鼓勵經適房保障對象自主購買普通商品住房；通過發放租金補貼，鼓勵公（廉）租房保障對象到市場租房。

四是把好土地“閘門”，優化供應結構。明確用地指標向重點保障重大產業項目、重要民生實事和社會事業項目用地需求傾斜，減少住宅類用地指標。今后市區土地供應控制在每年2000畝左右，積極策應房地產市場去庫存，防止形成新的商品房積壓，以保證房地產市場健康平穩發展。

為了有效推動以人為中心的新型城鎮化，《意見》從完善教育、醫療、公交、超市、農貿市場、購物中心等公共設施建設的角度出發，提出在義務教育資源緊缺區域，規劃布局和新建高品質的小學和初中，采取合作辦學等形式引進優質教育資源，在公共配套設施缺乏區域，規劃布局和建設大型超市、農貿市場、購物中心等商業服務設施，加密市區快速公交線網，引進名醫名院，提升城市宜業宜居宜學水平，把促進購房需求與推動新型城鎮化發展有機結合起來。

為了充分發揮政策效應，新政出臺后，市房管局部門開展了多層次、全方位的宣傳工作。首先是充分運用媒體開展宣傳，先后在《新華日報》、《鹽阜大眾報》、《鹽城晚報》、《鹽城房管》雜志、廣播電視以及政府網站上宣傳、報道市政府出臺的去庫存購房新政；其次是通過房展會、房博會進行廣泛宣傳；再次是將新政印制成若干單頁宣傳材料，分送到市區各個老舊小區、工廠企業和各機關單位；第四是通過各種會議、培訓班等宣傳市政府購房新政。由于宣傳工作扎實深入，基本上實現了家喻戶曉，為引導社會預期、調動居民個人和社會各界的購房積極性、有效推動房地產市場去庫存營造了良好的輿論氛圍。

三、強化責任落實，促進新政落地生效

購房新政涉及眾多職能部門，市房管局積極強化責任擔當，主動與各相關部門溝通協調，全力推動相關政策措施落實到位。市各相關部門都積極配合，履職盡責，扎實服務房地產市場去庫存。

一是金融部門實行了貸款優惠利率。市里將居民家庭購買首套房的商業性個人住房貸款最低首付比例下調至20%，各商業銀行對個人住房貸款采取了9折的利率優惠，有的降至8.5折優惠。至8月末，全市個人住房貸款余額660.87億元，比2015年全年增加95.3億元。

二是稅務部門全面落實房地產交易稅收優惠政策。個人住房轉讓營業稅年限“5年變2年”，省掉了5.6%的營業稅。個人購買家庭唯一住房在90平方米以下和90平方米以上的，分別減按1%和1.5%稅率征收契稅。特別是對于原144平方米以上的和90平方米以下的二套房，比原稅收政策分別優惠了1.5%和2%。減少了購房交易成本，促進了商品房和二手房的成交。1-9月，市區二手房成交110.1萬平方米，同比增長50.8%，成交金額52.7億元，同比增長46.4%，其中二手住房成交81萬平方米，同比增長63.5%，增幅較上年同期提高33個百分點。

三是公積金政策做到了最大限度的寬松。公積金住房貸款已實施購房首付款20%、最高貸款額度50萬的政策，開展異地繳存本地購房貸款、取消累計貸款額度等政策，對市區城鎮戶籍以外購買新建商品住房的購房者申請住房公積金貸款的，參照自由職業者辦理住房公積金繳存和貸款。市公積金中心數據顯示，截至2016年8月18日，共發放異地繳存本地購房貸款415筆、1.14億元，撬動房地產市場銷售近3億元。

四是國土部門已制定購房補貼具體實施細則。對個人和企業在市區購買新建商品房的，實施購房總價1.5%的購房補貼。“新市民”的戶籍準入、醫療保障和養老等工作均在有序推進中。在市各部門的積極配合下，去庫存新政將盡快得到貫徹落實。從5月1日至9月底統計，符合購房補貼發放條件的商品住房14803套、175.8萬平方米，面積同比增長48.3%，非住宅用房銷售40.5萬平方米，同比增長48.8%。其中農民進城購房2100余套，引進各類科技人才購房970余套。取得了房地產市場去庫存、改善民生居住條件、新型城鎮化和引進人才四方共贏的良好成效。

(作者單位：江蘇省鹽城市住房保障和房產管理局)