從供需兩側協同發力來穩定上海樓市

文/本刊評論員

從供需兩側協同發力來穩定上海樓市

文/本刊評論員

最近，上海城市人口變化和樓市現狀令人深思。上海官方發布的統計公報顯示，至2015年末，全市常住人口總數為2415.27萬，本市戶籍常住人口1433.62萬，外來常住人口981.65萬，同比減少14.77萬，同比下降1.5%，這是15年來上海人口的首次下降。而上海房產交易異常火熱，房價快速上漲，市場喧囂景象甚至超過了前幾年的鼎盛時期。

對于上海常住人口減少的原因，有關方面的解釋是：“常住人口減少源于一部分勞動力隨著產業結構調整而遷移。”也有人認為，可能還有另一個重要原因是周邊城市群的截流效應，即上海周邊環繞著長三角最富庶的城市群，南京、杭州、蘇州、寧波這些二線城市近幾年的快速發展，使上海失去了絕對的中心地位，也在一定程度上截流了涌入上海的外來人口。雖然沒有數據顯示上海對于高端人才的吸引力在下降，但上海生活成本高企是不爭的事實。上海已經躍升亞太地區外派人員生活成本最高的城市。上海房價高導致居住成本高。

上海在我國經濟社會發展中的戰略地位非常重要，對各地有強烈的吸引力。上海房價上漲快有其客觀的原因。直接原因是寬松貨幣政策刺激，讓剛性需求、改善性需求和投機需求紛紛入市，最基本的影響因素還是住房供求關系，但其中非理性過熱的市場情緒不容小覷。上海房價快速上漲所導致的負面影響將顯現，最主要的是嚴重阻滯經濟結構調整，房地產成本過高，導致一些傳統行業難以生存，公眾創業困難重重。房價繼續飆升必然進一步提高商務成本，不利于上海的可持續發展。

我國未來的房地產市場將由過去的人口因素驅動下的一、二、三、四線城市房價普漲，轉變為貨幣驅動下的重點城市房價上漲。上海高凈值人群集中，由于經濟處于“換檔期”和“陣痛期”，對于過去幾十年制造業繁榮期積累起來的財富而言，有著“資產配置荒”和財富管理的巨大需求。在股市震蕩下行、理財產品缺乏吸引力的情況下，資金有強烈的尋找投資方向的沖動，而買房置業的財富追求是這座城市的傳統，再加上住宅的金融屬性凸顯，成為資產保值增值的“安全墊”。因此，上海未來的房價仍將繼續上漲。房地產市場事關上海經濟社會健康發展，事關廣大人民群眾的切身利益，事關上海的當前和未來，面對上海樓市的新情況、新問題，市政府及時出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，從供給側和需求側兩方面開展新一輪樓市調控。在供給側方面：增加土地供應面積，及時向社會公布信息；增加中小套產品的供應數量，特別是搞好保障性住房建設和供應，多渠道挖掘供應潛力來滿足中等收入家庭住房改善需求和住房保障需求；著力完善“分層次、多渠道、成系統”的住房供應制度。在需求側方面：從嚴限購，杜絕用企業名義違規交易；從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理；加強對市場監管，叫停首付貸、過橋貸，打擊交易過程中各種違法違規行為。期望通過一系列舉措達到穩定人心、穩定預期、穩定市場的目的。