從政策變遷看2016年樓市

文/卞夢健

從政策變遷看2016年樓市

文/卞夢健

自去年以來，中央連續出臺了一系列去庫存政策，山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺去庫存政策。這些政策短期內將對樓市去庫存形成利好，但從中長期來看，還需做好產城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

樓市敏感神經能否再次被觸動

早在2008年年底，中央出臺的一系列救市政策中就曾采用過“金融+財稅”的政策組合。彼時，伴隨信貸、稅收多重政策疊加利好，原本低頭向下、普遍遇冷的房地產市場迅速轉向。國家統計局數據顯示：在2008年政策組合拳救市之前，全國房地產市場需求下降，商品房銷售面積62088.9萬平方米，同比減少20%；在2009年救市政策實施之后，商品房銷售面積大幅增加，商品房銷售面積93713萬平方米，同比增加42.1%，銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

這樣的救市效果至今令人難忘。然而，對于中國房地產市場而言，2008-2009年樓市的翻轉式火爆場面或許正是隱患不斷積累的開始。正是在2009年，我國宏觀經濟開始出現通脹預期，地價也由降轉升，房屋銷售價格也于當年的3月份起開始環比上漲，漲幅逐步增加，商品房新開工面積和竣工面積增幅雙雙同比增加，其中商品房新開工面積11.54億平方米，同比增長12.5%，竣工面積7.02億平方米，同比增長5.5%。

樓市的火爆意味著風險即將到來。2009年12月9日國務院決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施；2009年12月14日國務院對促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，明確表態“遏制部分城市房價過快上漲”。至此，樓市政策走上了由寬松到逐步收緊的道路。盡管北京、上海等一線大城市開始通過限購措施遏制投機行為，客觀上遏制了房價的過快上漲，并帶動全國大部分城市加入限購大軍，但中央的全國性政策導向在地方執行上出現了兩個極端走向：一方面，一線大城市的需求仍然存在，限購的舉措也沒有擋住房價持續走高的步伐，畢竟一線城市的資源仍然緊缺；另一方面，二、三線城市甚至中小城市的需求因為限購變得觀望氛圍濃厚，這對原本不足的需求而言堪稱雪上加霜。其結果就是助長了我國樓市高庫存的不斷積累。2005－2009年，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而，從2008年開始，全國商品房待售面積開始呈不斷增加態勢，2007－2015年商品房待售面積增加了4倍多。國家統計局的數據顯示，當前有超過7億平方米的待售面積，這顯然足以觸動整個中國樓市的敏感神經。

積極推進一切符合去庫存方向的政策

在近期中央一系列新政的刺激下，2016年的樓市走勢將會呈現什么樣的發展態勢？在近期又接連三次推出落實去庫存政策的新政之下，樓市又將何去何從？中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌直言，當前樓市去庫存難度堪稱巨大，存在“難度大、分化大”兩大特征。化解房地產庫存，關鍵是為高庫存找到有效出口，對接不同城市的購房需求。他認為，從這點看，想要真正實現去庫存，施行諸如降低首付比例乃至稅收優惠等貨幣、財稅政策仍顯不夠，參照中央經濟工作會議的任務表述，樓市去庫存在政策上仍有可為空間。

業內人士認為，落實化解房地產庫存的任務，其方向實際上已經明確，對于地方政府尤其是有著高庫存壓力的地方政府而言，應積極推進一切符合去庫存方向的政策手段。去年年底的中央經濟工作會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房享受范圍擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

中央經濟工作會議重點表述了有關農民工市民化的內容，實際上這應該成為化解庫存、形成新的有效需求的重要領域。因為，綜觀當前地方政府對去庫存任務的部署和落實，其中既有市場手段，比如落實國家層面的財稅政策、降低首付比例、提高公積金存款利率等，也有行政手段，比如借助棚戶區改造回購商品房。從中央到地方所采取的去庫存措施都值得肯定，然而，對中央經濟工作會議重點提及的農民工市民化問題，有必要重點加以考慮，特別是如何實現農民工市民化，顯然更考驗決策者的智慧。

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等優惠政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。然而，對于農民工群體，以補貼、稅費減免等形式加以鼓勵能否激發其購買意愿？這當然會在一定程度上對農民工市民化有所促進，但從根本而言，恐怕難以達到預期目的。目前地方在鼓勵新市民購房方面的進展有待跟進，將來或許可考慮采取類似保障房的辦法或政策，鼓勵農民工進城購房。

2016 年在去庫存道路上仍需艱難前行

對于此次有關部門選在2016年春節前后先后出臺有關降低商貸首付比例以及契稅、營業稅的稅收優惠政策，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，其用意十分明顯，就是要在2016年早期盡快對外釋放樓市政策更趨寬松的信號。他強調，應該引起注意的是，此次樓市新政一改以往全面翻轉式的政策導向，轉而選擇逐步釋放政策紅利的方式，傳遞出決策層希望促進房地產市場回暖的信號，但在力度上采取逐步釋放的方式，很明顯，這次政策的主要目的就是要更多地促進改善性需求的釋放。

回看2015年的樓市政策軌跡，顯然單純依靠降準降息等貨幣政策不足以實現對樓市的刺激。從2015年貫穿全年的降準降息，到2016年2月下調首付比例至20%，再到針對契稅和營業稅的優惠政策，國家樓市政策調整可謂貨幣金融政策與財稅政策齊上陣，目的就是加大對樓市去庫存的政策支持，鼓勵百姓購房。那么，對于新政能否成為市場上部分購房人認為的“樓市強心劑”，業內人士認為，對于新政未來的效果和預期，以及是否會為樓市帶來新一輪火爆景象，仍有待觀察。

對2016年樓市新政持審慎態度的學者不在少數，他們認為，新政通過降低交易環節的稅率達到降低購買成本的目的，看上去會有很大效果，但實際上有必要客觀看待。因為，雖然新政區分了高庫存的不限購城市以及北、上、廣、深等一線城市，且一致意愿是促進購房，但真正決定居民是否有購房意愿的是需求本身。在專家看來，當前我國房地產需求存在不足，想要實現促進購房需求釋放的目的，僅僅依靠財稅政策遠遠不夠。

業內人士皆知，從“3.30”新政至今，樓市并未出現根本性翻轉，盡管一線城市的樓市呈現回暖跡象，但二、三線城市甚至廣大中小城市仍未緩解高庫存壓力，由此，2015年年底的中央經濟工作會議明確了一系列政策方向，旨在加快去庫存進度。而2016年推出的樓市新政，依舊是“金融+財稅”的政策組合，且是在“3.30”新政執行近一年時間后出臺，用意十分明確:不僅響應去庫存的號召，更意在徹底扭轉樓市頹勢。因此，2016年的樓市值得期待，至少在政策紅利上，或許還會看到更多的相關政策落地。

此外，針對樓市政策調整，民間智慧不可不提。比如前段時間引起高度關注的房貸利息抵扣個稅，再比如市場人士呼吁放開一線城市高端住宅的限購，通過釋放高端改善性需求帶動二手房市場，繼而推動新房入市流動，形成良性循環，等等。總之，2016年樓市注定要繼續在去庫存的道路上艱難前行，必須以盡快盤活存量為前提，實現經濟新常態下樓市的可持續發展。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區財政局）