樓市政策進入“松綁周期”

文/聞之

樓市政策進入“松綁周期”

文/聞之

樓市“松綁”已成為近期房地產政策的主基調，也是中國宏觀經濟領域的一個亮點。2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯合發文，調低個人購買住房的契稅稅率，尤其側重對90平方米以下個人住房的調整。同時，文件還將個人購房營業稅的免征年限下調至2年。與信貸杠桿一樣，稅費政策也基本回到2009年以前的寬松水平。這是近18天里，監管層發布的第三項實質性房地產業刺激政策。

房地產政策進入密集發布期

春節之前，央行下調了非限購城市首付比例，春節過后，上調了公積金存款利率。三項實質性房地產刺激政策的出臺，均與“降首付”類似，稅費政策在制定中同樣繞開了一線城市，被認為是“區域分化”所致。業內人士指出，在當前貨幣環境寬松、流動性充裕的背景下，房地產業正在迎來政策利好期，但區域市場的表現會有明顯不同。

2月19日的新政主要調整了契稅和營業稅兩方面。契稅方面，首套房的稅率上限由此前的3%下調至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契稅稅率仍為1%。二套房契稅的稅率調整幅度更大：90平方米以內的二套房交易，契稅稅率僅為1%；90平方米以上的二套房交易稅率為2%。此前則統一按照3%征收。對于上述二套房的認定標準，文件規定“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。”

營業稅方面，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅”。與以往相比，不再區分普通和非普通住房，即對大戶型、高價、別墅等物業，不再征收差額營業稅。業內人士認為，這種調整將助力改善性需求釋放，有助于解決非普通住宅去化周期偏長的問題。政策對二手房影響大于新房，因為二手房實時交稅，新房大部分是期房，基本要到收房時才存在契稅繳納問題。不過契稅新政中關于二套房的規定，不包括北上廣深一線城市。

該項政策的出臺，對二線城市的利好作用較為明顯，尤其是東部區域中心城市。對于三、四線城市，契稅的調整作用幾乎沒有。原因不在于政策，而在于當地的購買意愿和支付能力都較為缺乏。而對于一線城市而言，其更有益于首次置業的購房者。同時，在一線城市和經濟相對發達、需求相對旺盛的城市，契稅優惠的效果可能會被上漲的房價所抵消。

“分城施策”是未來政策主要特點

在“去庫存”宗旨的指導下，春節前后三次政策放松的頻率、時點均超出預期，也體現了中央政府維穩經濟、努力實現房地產去庫存的決心。這期間，地方政府也密集發文和表態。除北京解除“限外令”外，江西啟動針對“去庫存”的問責制度，被認為是較有看點的舉措。尤其是去年12月召開的中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”確定為2016年結構性改革的五大任務之一后，無論中央還是地方層面，未來還可能繼續有刺激樓市的政策出臺。

業內人士預計，全國“兩會”前后各地都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，中國房地產市場有望在一季度迎來一輪密集的政策松動潮。早在今年1月份，湖南、福建、濟南、重慶等多地也出臺了房地產“去庫存”政策。2月3日，山西省提出，今年將采取包括支持農民工進城購房、擴大住房需求群體等7條政策消化商品房庫存。2月6日，江西省出臺文件，以20條舉措促進房地產市場持續穩定發展，包括鼓勵農民進城購房、進一步降低房地產稅費等措施,而且該文件指出，對履行“去庫存”、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣將進行約談和追責。2月14日，內蒙古自治區召開自治區政府常務會議，將房地產“去庫存”作為今年重點工作之一。會議提出，當前內蒙古房地產投資持續下降、商品房庫存仍居高位、結構性矛盾明顯等問題仍較為突出。會議要求各地區全面做好房地產“去庫存”工作，有效化解房地產高庫存面臨的風險。2月15日，山東省提出今年將通過建立購租并舉的住房制度、鼓勵引導農民進城購房、大力發展跨界地產等舉措，實施房地產“去庫存”行動。

地方密集出臺的“去庫存”政策，與中央對樓市的診斷和開出的“藥方”一脈相承。春節前，央行與銀監會下發通知，下調不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%。這一政策，目前已在四川、福州等部分省市開始落地。專家分析認為，各地都在密集發布“去庫存”政策，預計“兩會”之后一些省市區還將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產市場有望在一季度迎來一輪密集的政策寬松，但政策力度將有所不同，“分城施策”是未來政策放松的主要特點。

經濟運行乏力必須保持樓市穩定

經濟運行繼續缺乏動力，導致房地產業依然是最重要的引擎，在房地產業新常態情況下，各地樓市分化，因城施策將成為未來房地產刺激的主流。整體來看，各省市出臺的系列政策力度依然各異，依然需要中央財稅信貸政策的配合。另外，2015年是樓市政策從逐步放松向全面利好轉變的一年。政策的利好，將會推動全國房地產市場銷售企穩復蘇。因此，在“穩定住房消費”的大方針指導下，從全國到地方的各類托市政策輪番出臺。

分城市來看，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一、二線城市樓市資金面將明顯好轉，從統計局數據看，房價已經全面上漲。三、四線城市因為庫存絕對值過高，2016年市場分化的趨勢將依然延續。上半年房地產業救市政策的持續出現，也說明了房地產業對整體經濟的影響較大，樓市政策將繼續寬松。不過，在分化的市場格局下，房地產業依然面臨巨大的風險，特別是一線城市的“地王”對房價上漲的要求非常高，預計2016年房地產市場中，二線城市將成為市場熱點。

當然，多數機構的報告認為，在當前低利率和信貸放量的環境下，房地產市場已迎來近幾年最好的政策環境。去年四季度出現的成交放量現象，可能在今年上半年得以延續。但不同市場的表現也不盡相同。業內人士認為，此前一直作為樓市“避風港”的一線城市，如今面臨著一定風險，主要體現在“地王”頻出、房價上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場，有可能吹高泡沫。有關專家甚至認為，未來不排除一線城市收緊政策的可能。

對于庫存攀高的三、四線城市，政策放松趨勢不會改變，未來將更多偏向于用導入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來解決中長期問題，“去庫存”戰役也會持續較長時間。在業界人士看來，中央三部門2月19日推出的力度如此大的刺激政策，其出發點主要有三個：第一是繼續保護剛需購房者的利益；第二是鼓勵購房者積極購置大戶型住房；第三是鼓勵購房者積極換房。

其實說到底，本次財政部等三部門契稅新政的推出，皆是對房地產市場的鼓勵和刺激，旨在消化非一線城市的庫存，有利于盤活非一線城市市場流通與銷售環節。對于房企來講，財政部新政之后，首先應積極調整推盤節奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予跑量“去庫存”的窗口期，增加2016年上半年銷售業績在全年的比例。如果樓市有個閃失，居民首當其沖，將蒙受巨大損失。而房地產業這一支柱產業如果步股市后塵，必然引發嚴重的經濟危機。所以，當前保持樓市穩定至關重要。實際上，這也是地方政府的命脈所在。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）