商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展分析

文/王春華

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展分析

文/王春華

城市商圈的建設(shè)及規(guī)劃建設(shè)是—項(xiàng)龐大的工程，—個(gè)城市甚至—個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和后續(xù)力量與城市商圈的發(fā)展有直接關(guān)系。回首我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，可以看出在規(guī)劃過(guò)程中，城市商圈的發(fā)展與商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密不可分。由于我國(guó)城市商圈作為商業(yè)的載體，在其發(fā)展過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題，比如當(dāng)前—些城市的大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展過(guò)頭，盲目進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，出現(xiàn)商業(yè)同質(zhì)化、商業(yè)整體架構(gòu)混亂等狀況，倘若放任其隨意發(fā)展，結(jié)果將阻礙城市商業(yè)的健康發(fā)展，造成不必要的損失和資源浪費(fèi)。

一、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商圈概述

（一）商圈概述

商圈，指以商鋪所在地為中心向—定的方向和空間進(jìn)行輻射，可招引顧客的區(qū)域。簡(jiǎn)而言之，即到商鋪買(mǎi)東西的顧客所寓居的地理范圍。

商圈的概念可以規(guī)整為三個(gè)要點(diǎn)：1.商圈不是—個(gè)抽象的范圍，而是—個(gè)具體的可以界定的城市區(qū)域；2.商圈是—個(gè)銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)空間的結(jié)合體，是—個(gè)通過(guò)銷(xiāo)售力以及購(gòu)買(mǎi)吸引力組成的地理范圍空間，并且可以在地圖上將其標(biāo)注出來(lái)；3.商圈內(nèi)進(jìn)行著各種銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，商業(yè)場(chǎng)就像是一個(gè)“電磁場(chǎng)”，而商家和顧客就像是電磁的正負(fù)極，商業(yè)活動(dòng)就在這樣的“商業(yè)場(chǎng)”中進(jìn)行。

（二）商業(yè)地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)分兩種形式：居住物業(yè)和非居住物業(yè)。非居住物業(yè)市場(chǎng)就是指廣義上的商業(yè)地產(chǎn)，可以把商業(yè)地產(chǎn)定義為：區(qū)別于住宅地產(chǎn)，其主要用途是進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)其租賃或銷(xiāo)售從中獲得—定的經(jīng)濟(jì)效益。一般來(lái)講，商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫(xiě)字樓等都是商業(yè)地產(chǎn)范疇。如果從狹義來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)包含購(gòu)物中心、量販、士多店等。商業(yè)地產(chǎn)建成后，其經(jīng)濟(jì)收益性相對(duì)較高，主要用于租賃給商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，其風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視，所謂風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)就高，經(jīng)營(yíng)者要注意對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估及把控。

商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)雖然都屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇，但是究其根本，區(qū)別還是很大的。一般商業(yè)地產(chǎn)具有以下幾種特點(diǎn)：

1．收益性強(qiáng)。住宅用房地產(chǎn)主要是通過(guò)售價(jià)與建造投入資本的價(jià)差獲得利潤(rùn)，是一次性買(mǎi)賣(mài)。這點(diǎn)與商業(yè)地產(chǎn)存在很大差異。商業(yè)房地產(chǎn)主要依靠租金收入營(yíng)利，可為開(kāi)發(fā)商提供長(zhǎng)期的收益。租金收入多少的決定因素并不主要在于出售價(jià)與建造成本的對(duì)比，其影響因素是多方面的。住宅用房地產(chǎn)的收益是—次性的，雖然可以以分期交付的方式償還房款，也不過(guò)是延遲了收益期限罷了。商業(yè)地產(chǎn)收益則是源源不斷的，但由于存在風(fēng)險(xiǎn)而具有不確定性。

2．經(jīng)營(yíng)方式多樣化但以租賃經(jīng)營(yíng)為主。直接出售是住宅地產(chǎn)通常采用的手段，即便是有住宅租賃的情況，也是業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了房屋后進(jìn)行的轉(zhuǎn)租行為，房地產(chǎn)商不會(huì)直接參與租賃。與此相反，商業(yè)地產(chǎn)主要通過(guò)租賃，將其建成的店鋪分別租給商家，從中獲得租金和價(jià)值補(bǔ)償。

3．風(fēng)險(xiǎn)大。住宅用房地產(chǎn)將房屋賣(mài)出去后就可以直接獲得利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而商業(yè)地產(chǎn)的投入資金回收期更長(zhǎng)，租出去才有錢(qián)賺，這就是其風(fēng)險(xiǎn)所在。并且，商業(yè)地產(chǎn)要建立穩(wěn)定的商圈，其經(jīng)營(yíng)通常要經(jīng)過(guò)兩到三年的過(guò)渡期才能平穩(wěn)，在這個(gè)時(shí)期，往往地產(chǎn)商是不盈利或虧損的。所以，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重大影響之一。

二、商圈劃分與城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相互作用

（一）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受商圈劃分的影響

1．提高商業(yè)地產(chǎn)部署的合理化。在—個(gè)城市中，影響商圈形成的主要因素有城市規(guī)模、人口數(shù)量、交通、購(gòu)買(mǎi)力等。根據(jù)這些差異，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商圈進(jìn)行劃分，確保各個(gè)區(qū)域的商業(yè)能夠均衡發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)和商圈密切聯(lián)系，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要根據(jù)商圈的確定及劃分來(lái)進(jìn)行，使商業(yè)地產(chǎn)布局更為合理。

2．增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型的市場(chǎng)適應(yīng)性。不同的商圈具備不同的商業(yè)職能，所以，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依據(jù)商圈劃分就會(huì)有多種類(lèi)型。通常來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型要符合其商業(yè)職能，從而提高其對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力，盡早將商鋪出租獲得收益。

3．提升商業(yè)地產(chǎn)定位的精確性。消費(fèi)者作為銷(xiāo)售的主體，左右著商圈的劃分。不同的商圈里存在不同的消費(fèi)群體，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指明了方向，為其提供精準(zhǔn)的商業(yè)職能定位。

（二）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)商圈成長(zhǎng)的作用

1．促進(jìn)商業(yè)繁榮發(fā)展及經(jīng)濟(jì)提升。經(jīng)過(guò)前期考察，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，會(huì)展現(xiàn)其集聚特點(diǎn)，為商圈吸引更多消費(fèi)者，逐步將商圈范圍擴(kuò)大，進(jìn)而招徠更多的消費(fèi)者，促進(jìn)商圈更加繁榮發(fā)展。同時(shí)，商圈中的各個(gè)商家也會(huì)不斷提升自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模及服務(wù)來(lái)吸引更多消費(fèi)者，形成良好的商業(yè)生態(tài)氛圍，為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

2．優(yōu)化傳統(tǒng)中心商圈。由于城市的傳統(tǒng)中心商圈的形成比較早、時(shí)間較長(zhǎng)、人流量大，影響力也較大。通常傳統(tǒng)中心商圈都處于老城區(qū)，新的商業(yè)地產(chǎn)的投入使用，對(duì)老城區(qū)的改造起到推進(jìn)作用，可以更好優(yōu)化傳統(tǒng)中心商圈，建立更加現(xiàn)代化的商圈。

3．促使城市商圈內(nèi)零售業(yè)的升級(jí)。零售業(yè)作為基本行業(yè)，是商圈重要的組成，零售業(yè)的層次和規(guī)模直接體現(xiàn)了城市的零售業(yè)發(fā)展程度，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，可以為商圈吸引更多的國(guó)內(nèi)外知名的品牌入駐，極大推進(jìn)商圈內(nèi)零售業(yè)的發(fā)展，使商圈結(jié)構(gòu)更為優(yōu)化。

三、城市商圈建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的五大聯(lián)動(dòng)關(guān)系

（一）商圈的定位

在商圈的定位上，需要對(duì)其所處的地域職能情況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行充分研究，而商圈基本的市場(chǎng)群體性質(zhì)由區(qū)域職能特點(diǎn)所決定。只有這樣，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目才更具有針對(duì)性，再加以科學(xué)布局，從而保證商圈的經(jīng)營(yíng)效益。

（二）商圈的結(jié)構(gòu)和規(guī)模

在商圈的結(jié)構(gòu)和規(guī)模上，需要仔細(xì)考察周邊的文化環(huán)境。由于商圈通常是—個(gè)城市整體發(fā)展程度的代言人，也體現(xiàn)出—個(gè)城市的文化底蘊(yùn)。因此在規(guī)劃時(shí)，為了使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有城市代表性，不僅要縱觀商業(yè)街區(qū)的縱深、營(yíng)業(yè)總面積及商業(yè)生態(tài)，還要考察周邊的文化環(huán)境，不僅要滿足各方面的需求，又要規(guī)避商業(yè)過(guò)分集聚，造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大，此外，還要能體現(xiàn)出商圈的城市代表性和文化特點(diǎn)。

（三）商圈的服務(wù)和安全

在商圈的服務(wù)和安全上，要保證商圈環(huán)境的支持條件和配套完善。由于在商圈里人流聚集較大，商業(yè)設(shè)施十分集聚，為防止發(fā)生安全事故，要完善客流方便、安全集散的各種配套預(yù)警方案。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)更加科學(xué)及人性化，為消費(fèi)者及租賃商留出足夠的公共空間，使公眾能夠在安全及舒適的環(huán)境下消費(fèi)。

（四）商圈的建設(shè)布局

在商圈的建設(shè)布局上，需要保證商業(yè)生態(tài)均衡。在商圈中，各個(gè)行業(yè)處于平等地位，特別是商業(yè)街區(qū)內(nèi)的服裝店、零售店、百貨店，它們是整個(gè)商圈的重要組成，城市商圈生態(tài)是各個(gè)商圈通過(guò)相互依存、競(jìng)爭(zhēng)和制約而形成的系統(tǒng)，每個(gè)個(gè)體都是這個(gè)系統(tǒng)中必不可少的。商圈的主體是商業(yè)街區(qū)內(nèi)從事各個(gè)行業(yè)的商家，其結(jié)構(gòu)和規(guī)模也反映出商圈的優(yōu)劣，因此，商業(yè)生態(tài)的平衡性是開(kāi)發(fā)商必須注重的。

（五）商圈的運(yùn)作

在商圈的運(yùn)作上，需要考慮行業(yè)間的互動(dòng)。商圈是城市商業(yè)的聚集之處，其興衰存亡要依賴(lài)城市形態(tài)的變動(dòng)和發(fā)展，這樣才能使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目保持創(chuàng)新性，避免盲目跟風(fēng)。—定要科學(xué)分析，在運(yùn)作方面要出新點(diǎn)子、新方法、新管理，為現(xiàn)代化商圈的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。城市商圈發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為—個(gè)市場(chǎng)化的投資產(chǎn)品，是城市建設(shè)規(guī)劃的重點(diǎn)，應(yīng)立法來(lái)推進(jìn)，更加標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范地規(guī)劃商圈，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)型商圈的建設(shè)而努力。

四、城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市商圈聯(lián)動(dòng)發(fā)展路徑

（一）商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)途徑

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，首要任務(wù)是仔細(xì)分析市場(chǎng)以及項(xiàng)目的選址。由于商業(yè)地產(chǎn)所包含的形式繁多且復(fù)雜，對(duì)項(xiàng)目區(qū)和周邊條件來(lái)說(shuō)，不同形式有著不同的要求，要在開(kāi)發(fā)前提前做好市場(chǎng)培育工作。選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是其能否成功的首要因素，在選址時(shí)要考慮所處城市的城市規(guī)劃要求、項(xiàng)目地處環(huán)境、項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境及交通環(huán)境，設(shè)計(jì)科學(xué)有效的選址方案。通常來(lái)講，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)選址時(shí)，商圈的劃分應(yīng)作為主要考慮對(duì)象，根據(jù)商圈所在位置，并參考其他因素進(jìn)行科學(xué)選址。

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位細(xì)化階段開(kāi)發(fā)途徑

當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址完成之后，接下來(lái)要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定位，準(zhǔn)確的定位能夠?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更加寬廣的市場(chǎng)前景，為地產(chǎn)商帶來(lái)更高的收益，同時(shí)其發(fā)展規(guī)模也會(huì)變得更大。在進(jìn)行定位時(shí)，必須考慮項(xiàng)目所在城市和項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況，而且，也要對(duì)項(xiàng)目地址附近的主要商圈進(jìn)行分析，主要從人口密度、商圈結(jié)構(gòu)特征、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、未來(lái)發(fā)展方向等幾方面進(jìn)行探索，從而精確地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位。

（三）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃階段開(kāi)發(fā)途徑

完成定位后應(yīng)開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商首先通過(guò)完備的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，通過(guò)各種渠道為地產(chǎn)作推廣，吸引商家提前預(yù)定，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)拓更加廣博的市場(chǎng)空間，從而很好地增加經(jīng)濟(jì)收益，把開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。目前，商業(yè)地產(chǎn)所具有的銷(xiāo)售模式種類(lèi)繁多，可為商家提供各種合作方式，例如直接租賃模式、租售混合模式、先租后售模式等，良好的銷(xiāo)售模式選擇是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的又一關(guān)鍵。當(dāng)選擇具體的銷(xiāo)售模式時(shí)，應(yīng)依據(jù)所在地商圈的實(shí)際情況及特征，對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)營(yíng)者的價(jià)格承受能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，經(jīng)過(guò)充分的驗(yàn)證及分析，正確地選擇銷(xiāo)售模式，促成收益最大化，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和租賃商之間的共贏。

（四）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)招商階段開(kāi)發(fā)路徑

根據(jù)目前情況，在我國(guó)的商圈中，零售業(yè)是龍頭老大，包含百貨店、量販超市、士多店、品牌專(zhuān)賣(mài)店等，隨著商圈內(nèi)的居民生活水平逐漸提高，商圈內(nèi)的零售業(yè)也逐漸提高檔次和服務(wù)水平。因此，商業(yè)地產(chǎn)在招商時(shí)，對(duì)零售業(yè)的選擇要尤為慎重。在地產(chǎn)商進(jìn)行招商之前，要對(duì)商家布局進(jìn)行合理地規(guī)劃，將零售商科學(xué)組合在一起，這樣才能夠提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，并且最大程度地配合所在商圈，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的擁有者得到更多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

五、結(jié)論

對(duì)—個(gè)城市來(lái)講，商圈的繁榮是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障及體現(xiàn)。在商圈內(nèi)，匯聚了各個(gè)行業(yè)的零售企業(yè)，從而吸引了大批的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，為商圈增添了人氣。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日新月異，商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，必須慎重考慮各種因素，要充分結(jié)合城市商圈，不僅要搞清楚商圈中消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)者規(guī)模等因素，還要精準(zhǔn)地進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)選址及定位等工作，將商圈和城市商業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制發(fā)揮到最佳水平，并為商圈內(nèi)商業(yè)的繁榮發(fā)展保駕護(hù)航。

（作者單位：浙江省社科院經(jīng)濟(jì)研究所）