“天災”致損物業服務企業責任分析

文/宋安成

“天災”致損物業服務企業責任分析

文/宋安成

自然災害俗稱“天災”，是指給人類生存帶來危害或損害人類生活環境的自然現象，包括干旱、洪澇、臺風、冰雹、暴雪、沙塵暴等氣象災害，火山、地震災害，山體崩塌、滑坡、泥石流等地質災害，風暴潮、海嘯等海洋災害和重大生物災害等。從物業管理的角度來看，常見的“天災”是洪澇、臺風、暴雨、暴雪、冷凍等，多是天氣的驟變所致的物業設施、設備、公共部位和專用部分的財產或者人身損害，常見的案例包括冷凍造成的水管爆裂、暴雨所致的車庫進水，臺風所致的物體墜落致人、致物損失,等等。

為了更好地辨析“天災”致損物業服務企業的法律責任，幫助企業在各類“天災”面前規避法律風險，筆者結合自己多年的司法實踐經驗與各位共同討論“天災”致損的法律風險與規避問題。

一、“天災”是不是法律意義上可以免責的“不可抗力”

“天災”是否屬于可以免責的“不可抗力”，應當視具體的實際情況來分析，不能一概而論。我國《民法通則》第153條規定： “不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。” 依據此條規定不難發現，并不是所有天氣災害都同時具備上述三個條件，比如暴雨、寒流、暴雪等天氣，在日常生活中是可以通過現代科技手段知悉或者采取措施避免因其受損的。因此該類“天災”一般不屬于不可抗力的情形。但如臺風、洪澇這種氣象災害，雖然可以提前預知，但無法預見和避免其引起的災禍，所以也可作為免責的“不可抗力”的情形，至于地震、海嘯等難以預測、無法避免和克服的“天災”，無疑是可以認定為“不可抗力”的情形而免除責任的。

當然以上只是一般情況下的判斷標準，對于如何認定，筆者認為還應結合“不可抗力”的影響程度作具體分析：如果該“不可抗力”無法阻止，采取措施仍無濟于事，那么可免除履行方的全部責任；如果“不可抗力”可以采取相關措施減少損失，還有部分仍無法避免，那么可免除履行方部分責任；如果“不可抗力”是可以采取措施完全避免的，而履行方卻未采取措施止損，那么需要承擔全部的責任。

二、“天災”能否成為物業服務企業免責的理由

就物業服務企業而言，物業管理區域內屬于“不可抗力”的情況主要表現為因洪澇、臺風而引起的水災。一旦發生該類“天災”，物業服務企業是否可以免除自身責任？筆者從事物業服務訴訟多年，總結出以下幾點。

（一）人為可以控制的程度

臺風造成的損害分為兩類，一類是人為可以控制的程度，是可以通過相應措施避免或者減少的，一類是人類無法預料的損失，比如說臺風暴雨過境將地下車庫淹沒，導致業主汽車受損。對于前者，物業服務企業應當積極采取措施避免，依據損害的情況可以要求減少或者免除相應責任；而對于后者，比如車庫被淹的例子，物業服務企業雖然，盡到提示義務，但無法預料車庫會被水淹。換句話說，物業服務企業的措施僅是消極的規避措施，它無法阻止臺風的到來，只可能減少預知損害而無法避免未知的損害。

因此，筆者認為對于該類案件認定物業服務企業免責較為合理。首先，物業服務企業盡自身能力完成了“天災”預警工作；其次，暴雨導致車庫淹沒是物業服務企業無法預測的后果，也是不能克服的事件，該事件已經超出了物業服務企業可以控制的范圍，或者說，物業服務企業依據自身能力面對該類情形時“束手無策”。因此，對于該類“不可抗力”造成的損失，物業服務企業只需舉證自身已履行應盡義務，對于無法控制及預料的部分是應免責的。

（二）物業服務企業的服務范圍

物業服務企業與業主簽訂物業服務合同，約定對業主財產保護的職責，但該保護存在一定的限度，并不是說只要在物業服務企業服務的小區內發生任何財產損害，都應當由物業服務企業承擔責任。這顯然有悖于公平正義的原則。筆者遇到過這樣的案例:極端天氣導致小區公共管道及多位業主家中水管崩裂，業主要求物業服務企業承擔因管道崩裂造成損害的全部責任。

上述案例中業主要求物業服務企業賠償公共管道與自家管道崩裂造成的損失，筆者認為不妥。物業服務企業服務的范圍是公共區域內設備財產安全，而不包括業主專有區域內財產的安全，對于公共管道的崩裂物業服務企業應當及時修復，并對造成的損失承擔一定的責任，但業主家中水管屬于業主專有區域內財產，其專有性決定了水管的修繕工作不屬于只負責公共區域服務的物業的職責，換句話說，物業服務企業沒有義務和責任保障超出物業服務范圍的財產安全。因此，對該部分因“天災”出現的損失物業服務企業是可以免責的。至于小區業主的水管崩裂造成的損失，由誰承擔責任，筆者會在后文詳細說明。

（三）受損方的過錯程度

一旦“天災”發生，物業服務企業若未盡到應盡義務，是需要承擔一定責任的，同樣地，如果業主在避免災害損失時存在過錯，也理應承擔相應的責任。此時物業服務企業可以就業主存在的過錯免除相應的責任。例如，物業服務企業收到臺風預警，要求所有車輛停至妥善位置，但業主不聽建議導致車輛被掉落樹干砸壞，事后就不應要求物業服務企業賠償。

該案中物業服務企業已經提醒業主并要求其采取預防措施，避免汽車受損，但業主未采納，導致汽車受損。業主應當預見而沒有預見汽車可能受損，因此對該結果的產生存在明顯過錯，而物業服務企業盡到了通知義務，對由“不可抗力”導致的業主財產損害可以免責。

（四）第三方的責任分析

對于物業服務企業而言，“天災”的危害主要表現為對小區設備的損壞造成的損失。比如上述案例中水管因天氣狀況崩裂，業主對于自家水管的崩裂應當向誰追究責任？司法實踐中法官對于此類情況一般認定由物業服務企業承擔損害賠償責任，原因在于物業服務企業對小區內部的設備設施具有維護與修繕義務。但是筆者認為物業服務企業僅對小區公共區域內的設備具有維護義務，而對于業主家中的水管并不存在該義務。我國《物權法》對共有財產所有權進行了明確的區分，《上海居住物業管理規定》對“物業管理區域內相關管線和設施”有明確定義。可見業主向自來水公司問責更為妥當，因為供水公司向小區供水，用流量表計量，流量表屬于供水公司的設施，那么流量表前端的負責運送水源的管道自然也是供水企業的設施，該設施崩裂導致他人財產受損，理應由供水公司賠償。對于此類“天災”造成的損失，在這里呼吁立法者明確水、電等事業單位的義務與職責，在該類事故發生時落實其賠償責任，不能讓物業服務企業成為承擔責任的“替罪羊”。

三、物業服務企業如何減少“天災”所致的損失

（一）加強物業管理服務，保障物業管理服務到位

物業服務企業在管理中需要具備周到細致的服務理念，以保障小區的財產免受損害。在臺風暴雨等天氣災害發生前應當引起足夠的重視，做好各項防風、防水工作，如關閉公共門窗，檢查清理排洪設備、設施、廣告招牌、花盆等；在臺風暴雨發生時，物業服務企業應做好充分的防洪工作，及時啟用排水系統； 當臺風暴雨過后，物業服務企業應當組織維修人員對所轄設備設施進行檢查，發現損壞并及時修復。通過周到完善的服務將業主的損失降到最低。

（二）保證服務“有形化”，服務內容有據可查

物業服務企業依據物業服務合同的內容向業主提供服務，因此，為了保障服務的質量，應當對服務的項目作具體的規定，讓業主與物業服務企業做到心中有數。當出現天氣災害時，物業服務企業依據合同的具體約定能夠迅速采取措施；同時對于業主而言，由于對物業服務內容有所知悉，減少了對物業服務企業的依賴，明確了自身的責任與義務，能做到及時保護自身的財產。將應對“天災”辦法用合同條款的形式表現出來，不僅可以明確物業服務企業自身工作的內容，避免遭遇狀況時無從下手的情形發生，也可預防物業服務企業與業主之間因“天災”損害而產生不必要的糾紛。

（三）購買保險，避免物業服務企業承擔巨額損失

隨著社會的發展，小區業主的維權意識日益提高。受損害物品的價值大，例如上述車庫被淹案例中，部分被淹車輛的價值達到幾百萬元人民幣，一旦業主財產因物業服務企業管理不到位受到損害，物業服務企業往往會承擔較重的賠償責任。為了規避風險，物業服務企業尤其是管理高檔小區的物業服務企業，應當從收取的物業費中支出一部分用于購買物業管理責任保險或者公眾責任保險，在因業主的財產受到損害而承擔賠償責任時，物業服務企業可以在給予賠償后通過保險公司的理賠減少損失。

（四）及時使用維修資金，保證設備設施的正常運行

依據《民法通則》第107條約定，物業服務企業面對“不可抗力”造成的損害，是無需承擔責任的。但物業服務企業為了提供更好的服務，應當在“不可抗力”情形發生后做好善后的工作。比如臺風過后，應當檢查小區設備的受損情況，對需要修復的設備積極向業委會或者政府相關部門報批維修資金，以保障小區的正常運轉。要將因業委會等審批不及時導致無法及時維修的后果告知業主。當遭遇“不可抗力”情形時，物業服務企業對造成的損害無需承擔責任，但如未及時維修損毀設備導致小區無法正常運轉，物業服務企業理應承擔責任。因此，物業服務企業及時報批維修，保障業主的小區正常運轉，可以減少一些不必要的麻煩。

（五）明確相關的責任主體，防止物業服務企業責任擴大化

因天氣災害導致水管爆裂、電線損毀等損害，業主一般認為是物業服務企業的責任，要求讓物業服務企業承擔責任。在筆者看來，大家之所以這么認為，首先是在認定責任主體時存在偏差，將物業服務企業的管理服務職責與法律責任混為一談，其次是因為水、電等公共事業單位職責落實不到位，小區設備一旦出現問題后互相推諉難以追責，導致小區業主的損失無法得到追償，法院為保護業主的利益，故而判定由物業服務企業為相應責任。筆者認為物業服務企業為因自身過錯而導致的損害承擔責任無可非議，但對于該類因“天災”導致的設備損害的情況，物業服務企業是存在免責事由的，應當由責任主體承擔賠償責任，這樣才能彰顯社會的公正。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務所）