住宅小區停車收費監管機制研究

文/吳鴻根

住宅小區停車收費監管機制研究

文/吳鴻根

2015年1月4日，國家發改委公布放開包括住宅小區停車收費在內的24項商品和服務價格。1月18日，上海不再將住宅小區停車收費列入政府定價目錄。3月1日開始，上海住宅小區停車收費由政府指導價轉為市場調節價。一年來，上海部分小區出現了停車費漲價幅度過大的現象，截至2015年底，全市住宅小區停車收費亂漲價的投訴超過1700件。本文就如何盡快建立住宅小區停車收費監管機制展開研究。

一、上海住宅小區停車收費模式研究

上海市物業管理行業協會調查顯示，上海目前有1.2萬個住宅小區，住宅小區停車收費由過去的政府定價、政府指導價轉為市場調節價。

（一）政府指導價

上海住宅小區停車收費最早采用的是政府定價，即由政府指令性地規定住宅小區的停車收費標準。未經物價、房管部門批準，物業服務企業無權變動，具有強制性。隨著物業管理市場環境的建立，上海住宅小區停車收費的政府定價被政府指導價所替代。

政府指導價是由政府指導性地提出與經濟水平、物業管理水平相當的收費標準，物業服務企業根據實際情況參照執行。1996年3月，上海施行商品住宅物業管理服務收費暫行辦法，正式實施物業服務收費政府指導價。《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》2004年11月1日起施行。各區縣房管、物價部門據此制定了住宅小區停車收費實施細則。閘北、普陀、長寧等區規定露天停放收費標準為每月150元，地下停車庫收費標準為每月400元。浦東新區規定普通停車庫每月250元，高標準停車庫每月500元。

政府指導價的收費標準均為基準價，下浮不限，從而有利于規范機動車停車收費行為，保護物業服務企業、業主等停車管理單位和使用人的合法權益，但也存在著不適應市場發展的“短板”。一方面，住宅小區停車收費標準過低；另一方面，住宅小區停車位嚴重不足，一戶多車等現象帶來的車位供需失衡，令小區停車難矛盾日益嚴峻。

（二）市場調節價

隨之而來的是市場調節價的實施，即由物業服務企業與業主協商后在服務合同中約定價格的收費模式。上海從2015年3月1日起實施市場調節價。全面放開住宅小區停車收費，有助于通過市場機制改善小區停車供需狀況與服務水平，但短期內也出現了收費波動。從實施情況看，全市住宅小區停車收費總體平穩，但部分企業在經濟利益面前難以保持理性，利用法律法規和政策缺失的真空期，隨意漲價，且漲幅較大。在不少住宅小區，地下車庫停車費從每月400元漲到1000元，最高的甚至達到2600元，漲幅達到3至6倍。長風雅士名邸停車費漲至2600元，后經市區兩級物價部門約談后降至1300元。進入2016年，物業服務企業重新編制收費標準，上海個別小區停車收費再次出現瘋漲。老西門公館的小區停車費從550元漲至1600元，如果算上每個車位每月管理費135元，一個車位的實際收費達到1735元。據統計， 2015年以來，本市媒體報道的停車費飆漲的住宅小區就達10多個。

二、放開住宅小區停車收費問題分析

放開住宅小區停車收費，其本意是利用價格杠桿來調節停車供需平衡，盤活現有住宅小區停車資源，通過市場機制改善小區停車服務供需狀況與服務水平，逐步推進住宅小區停車收費的市場化。但取消住宅小區停車收費政府指導價后，由于相關法律法規和政策缺失、市場定價和協商機制尚未形成、實施細則還未出臺等原因，部分物業服務企業面對上不封頂又無定價標準的情況，任意調整收費，致使不少住宅小區停車費暴漲。政府職能部門面對住宅小區停車收費出現的價格波動，因無法可依而很難展開監管，使得住宅小區停車收費出現管理空白，居住矛盾日趨突出。

（一）收費定價依據法律缺乏

上海市定價目錄不再將住宅小區停車收費列入政府定價范圍，全面實行市場調節價。從2004年11月1日開始施行的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》因此失去法律效力。但取消小區停車收費政府指導價一年來，與之配套的法律法規和政策并未出臺，而現有的《物權法》、《物業管理條例》等少量法律法規，很少涉及住宅小區停車收費。現行的法規政策難以規范住宅小區停車收費的相關行為，直接導致住宅小區停車收費無法可依。新的住宅小區停車收費指導意見至今未公布，房管、物價等部門面對物業服務企業和居民提出的定價依據、價格調整幅度等問題，無法運用相關法律法規和政策給予解釋。對于少數開發商和物業服務企業的價格暴漲，政府職能部門因缺乏法律法規支撐而較難監管，更不要說依法處罰或處理違規企業了。有些物業服務企業并非要惡意漲價，而是沒有收費定價的法律依據，只能任意調價而引起價格失控，個別住宅小區停車收費已從原先的400元猛漲到2600元。因而要加快制定與取消住宅小區停車收費政府指導價相配套的法律法規和政策，以保證住宅小區停車收費有法可依。

(二)市場定價機制尚未建立

《上海住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》對全市各區縣住宅小區停車收費作出了300-500元不等的最高限價。各區縣房管、物價部門依照設定的指導性最高限制，根據各自實際情況，制定了住宅小區停車收費實施細則。而全面放開住宅小區停車收費后，收費標準不再設置上限，又無具體的價格指導，加上停車市場目前收費還不規范，定價協商機制缺失，物業服務企業調價標準不一、隨意漲價。殷高東路建發璟墅實行每月2400元的收費標準，個別業主因不買賬而上演堵門大戰。

另外，住宅小區停車收費價格雖然放開了，但市場定價卻未形成，政府部門也沒有搭建推動供需雙方平等協商定價的平臺，物業服務企業未與業主委員會協商停車收費標準，未成立業委會的小區不經超過半數業主同意就擅自漲價的情況時有發生。

(三) 不經協商強行漲價

根據《物權法》規定，住宅小區停車位應歸業主共同擁有，停車收費實行市場指導價，應在平等協商的基礎上形成合理的定價，通過合同或其他方式約定。如果協商不成，可委托第三方進行價格評估。這就是說，住宅小區停車收費標準調整，不是由物業服務企業單方面決定的。但隨著住宅小區停車收費全面放開，不少小區并沒有形成收費標準協商機制。物業服務企業不與業委會或業主協商就自行漲價、未經過“雙過半”業主同意擅自漲價、在無業主自治組織的情況下違反政府定價標準規定強行漲價的情況屢見不鮮。2015年12月，管理露香園小區的物業服務企業事先沒有經過聽證、協商等程序，就向業主們發放了一份通告，表示受開發商委托開始向居民收取地下車庫停車費1800元，引發業主不滿。

（四）政府部門難以依法監管

政府全面放開住宅小區停車收費，其本意是發揮市場對資源配置的決定性作用，意味著政府職能部門將由傳統的事前定價轉為事中事后監管。小區停車收費監管涉及發改委、住建委、物價局、房管局、街鎮等政府部門。但由于目前沒有相關的配套措施，又缺乏收費定價的法律依據，政府職能部門對已發生的漲價行為無權干預。住宅小區停車費放開后，價格調整由物業服務企業、業委會等共同協商約定，政府職能部門只負責價格指導。政府職能部門在監管工作中未形成有效的協同聯動，一些政府職能部門明知價格不合理，卻無法可依，行政干預又太牽強，只能不了了之。由于監管乏力，居民向相關部門投訴物業服務企業停車收費亂漲價，發改委、住建委、物價局、房管局、街鎮等部門只好相互推托，使得小區停車收費出現監管真空。

三、建立小區停車收費監管機制對策建議

（一） 構建停車收費監管機制

發揮政府主導作用，依托區縣、街鎮、居民區三級物業管理聯席會議制度，加強發改委、房管、物價、公安、街鎮等部門的聯動，對住宅小區停車收費實施指導和監管；建立住宅小區停車收費管理指導辦公室，組建由街鎮牽頭，房管、物價、公安、房管辦事處、居委會、業委會、物業服務企業和業主參加的管理委員會，實施全方位、社會化的物業管理，通過開展社區物業管理共建，提高住宅小區停車收費管理水平；完善住宅小區停車收費測評體系，研究停車收費市場定價機制，邀請第三方機構對停車收費實行價格評估，形成政府主導下的評估考核和獎懲機制；由政府職能部門搭建平臺，指導物業服務企業與業委會協商定價；向業主公開收費的使用途徑，構建科學、規范、系統、嚴格的住宅小區停車收費監管機制。

（二）完善收費定價法律體系

要加快修訂《上海市物業管理條例》，制定《上海市物業服務收費管理辦法》、《上海市住宅小區停車收費管理辦法》、《上海市物業服務收費市場價格信息發布管理規定》等法規政策，對住宅小區停車服務合同、收費標準、監督管理等事項作出強制規定，從制度和措施上保證住宅小區停車收費規范合理，有利于政府部門監管，讓政府干預時有法可依，依法行政；加快制定與住宅小區停車收費配套的法規政策，用完善的法律法規和政策，保障政府職能部門、物業服務企業和業主的權利，并規范相應義務，建立系統的住宅小區停車收費法規政策體系。

(三)建立健全協商定價機制

探索建立住宅小區停車收費標準協商機制，引導業委會與物業服務企業在平等協商的基礎上形成合理的定價，通過合同或其他方式約定，并向業主公開；根據物價部門發布的住宅小區停車收費市場調節價，由物業服務企業和業委會按服務需求、經營成本，測算停車收費；由政府職能部門牽頭，對物業服務企業提供的住宅小區停車收費標準和服務標準進行評估；對業委會和物業服務企業協商有困難的，鼓勵委托社會中介機構進行價格評估，并邀請行業協會、房管部門、律師事務所的專家、律師，指導雙方根據評估結果，協商確定住宅小區停車收費標準，逐漸推行停車收費市場定價機制。

(四) 定期發布停車收費信息

建立住宅小區停車收費信息發布機制，由物價部門定期發布市場調節價；物業管理行業協會牽頭，在開展調查的基礎上，發布不同建筑類型、不同面積規模、不同區域位置、不同服務內容的具有典型代表性的住宅小區停車收費信息，同時鼓勵第三方專業機構參與住宅小區停車收費信息發布工作；探索建立住宅小區停車收費網絡信息系統，對住宅小區停車收費實施動態管理；增強市場信息對稱性，讓物業服務企業和業主能夠充分了解不同區域收費市場的價格信息。

(五)加強聯動實施監管并重

堅持放管結合，強化事中事后監管，研究制定相關管理辦法，防止出現住宅小區停車收費亂漲價的無序現象；建立由發改委、房管、物價、公安、街鎮和行業協會等部門參加的住宅小區停車收費管理聯席會議制度，研究解決停車收費中出現的矛盾和問題；加強相關部門之間的聯動，對住宅小區停車收費管理實行指導和監管；加大市場價格監管和反壟斷執法檢查力度，通過專項檢查、聯合督辦，對違規收費、低價競爭、擾亂市場秩序等行為責令限期整改，依法對亂收費導致矛盾激化、社會影響較大的物業服務企業實施處罰；建立住宅小區停車收費管理測評體系，與物業服務企業簽訂目標考核責任書，實施住宅小區停車收費管理目標考核，對管理目標、經營成本、服務內容、居民滿意度進行測評，形成政府主導下的住宅小區停車收費評估考核和獎懲機制；聘請社會監督員全程參與，監管住宅小區停車收費和服務；物業管理行業協會要加強行業自律管理和引導；物業服務企業在與業主簽訂服務合同的同時，簽訂《管理服務承諾書》，對加強物業管理、延長服務時間、增加服務內容、提高房屋維修及時率作出相應承諾；成立由政府職能部門參與的住宅小區停車收費糾紛仲裁機構，對收費標準和服務質量實行客觀評估，走出一條適應市場的住宅小區停車收費監管之路。

（作者單位：上海市浦東房地產集團）