中國房地產業的產業地位研究

張　紅，陳嘉偉，李林峻

（清華大學a.恒隆房地產研究中心;b.土水學院城鎮化與產業發展研究中心，北京 100084）

中國房地產業的產業地位研究

張紅a,b，陳嘉偉a,b，李林峻a,b

（清華大學a.恒隆房地產研究中心;b.土水學院城鎮化與產業發展研究中心，北京 100084）

文章根據不同產業地位的特點，對支柱產業、主導產業、先導產業以及基礎產業的判定指標進行確定，然后分別計算不同產業的相應指標，最后通過產業間比較確定房地產業的產業地位。研究發現：（1）目前我國支柱產業為制造業，交通運輸、倉儲及郵政業；主導產業包括制造業，交通運輸、倉儲及郵政業；而電力、燃氣及水的生產和供應業，水利、環境和公共設施管理業則屬于先導產業；基礎產業包括文化、體育和娛樂業，居民服務和其他服務業，房地產業等9大產業；（2）房地產業不屬于支柱產業、主導產業以及先導產業，而屬于基礎產業。

產業地位；基礎產業；房地產業

0　引言

產業地位分類法是以產業在國民經濟中的地位和作用的不同為標準對產業進行分類的方法，其主要將產業劃分為支柱產業、基礎產業、主導產業、先導產業以及其他產業。該分類方法主要用于研究產業與經濟發展的關系，以便政府通過制定相關產業政策和進行產業管理，從而促進產業以及整個國民經濟的發展。明確房地產業的產業定位，能夠為政府制定產業政策提供依據，從而進行有效的產業管理，促進房地產業以及國民經濟的健康發展。

目前，學者對于房地產產業地位并沒有形成一致的結論。這主要是由于不同學者對于產業地位的判定指標以及判定方法存在差異，從而對房地產業產業地位的判斷也有所不同。基于這一問題，本文從各類產業地位的概念出發，依據經典理論以及權威機構制定的評判準則，重新確定各類產業地位的判定指標，并對所有產業進行比較分析，從而對房地產業的產業地位進行合理的判斷。

1　產業地位概念及指標確定

1.1產業地位概念

要判斷某個產業的產業地位，首先必須明確產業地位的概念，表1是趙玉樹《產業經濟學》中對于各類產業地位概念的描述。

表1　各類產業地位概念

1.2產業地位判定指標

1.2.1支柱產業判定指標

1995年，國家發改委政策研究室在《中國支柱產業振興方略》一書中提出考察工業類支柱產業的九項指標：（1）工業增加值在GNP中的比重達到5%左右，產值占工業總產值8%左右；（2）出口創匯穩定增長，國際市場占有份額上升；（3）就業人員占全國就業人員總數的比重有所提高，同時在緊密相關的產業部門就業人員大量增加；（4）產業關聯度高，影響力系數和感應度系數均大于1；（5）較高的產業集中度和骨干企業的市場占有率，集約化、社會化的大生產方式，配套協作的企業組織網絡；（6）與國際同行業比較，技術比較成熟；（7）需求收入彈性高于1,大體在1.5左右；（8）經濟效益好，附加價值率一般在25%～40%；（9）具有高于國民經濟總增長率的、持續的、較高的部門增長率。

本文確定支柱產業的判定指標時主要參照上述指標，然而，因為本文主要對全國所有行業進行研究，而如房地產業、金融業等服務業并不存在出口創匯的情況，因此本文不考慮上述指標中的第（2）點。而對于第（6）點，由于考慮到國際行業數據難以獲得，因此本文選取生產率上升率指標來反映行業間的技術水平。另一方面，目前我國對于各類產業的具體需求量并沒有進行統計，因此需求收入彈性難以考察，因此不考慮上述指標的第（7）點。而對于產業集中度，因為各行業中沒有上市的企業數據難以搜集，同時，部分行業的資本規模或者主營業務收入等數據均沒有統計數據，因此不考慮上述指標中的第（5）點。綜上所述，本文對于支柱產業的判定指標如表2所示。

表2　支柱產業判定指標及計算方法

1.2.2主導產業判定指標

目前，對于主導產業的判定基準主要有“羅斯托基準”、“赫希曼基準”以及“筱原基準”，美國經濟學家羅斯托在《經濟成長的階段》中指出，主導部門不僅本身具有高的增長率，而且能夠帶動其他部門的經濟增長，因此其提出了主導產業應具有后向聯系效應、旁側效應以及前向聯系效應。赫希曼認為，產業關聯度高的產業對其他產業會產生較強的前向關聯、后向關聯以及旁側關聯，并用影響力系數和感應度系數來測量不同產業的產業關聯度。日本經濟學家筱原在1957年提出了應該把生產率上升基準以及收入彈性基準作為主導產業的判定指標。其中，“羅斯托基準”以及“赫希曼基準”主要著重主導產業的帶動效應，而“筱原基準”主要看中主導產業的市場潛力以及先進水平。本文認為，對主導產業的判斷必須同時考慮這兩個方面的情況，如果僅有很強的帶動效應而沒有發展潛力，那么這個產業勢必后勁不足，無法承擔導向和推動的責任，只有很好的發展潛力而對其他行業沒有足夠的帶動效應，那么這個行業的發展也僅限于自身，也不能起到對整個國民經濟的導向作用。因此，本文綜合考慮上述三個基準。然而，“筱原基準”中對于需求收入彈性難以測量，而該項指標主要考慮產業的發展潛力，因此采用部門增長率作為替代指標進行考察。同時，本文以產業增加值占GNP比重作為區分主導產業以及先導產業的重要指標，具體原因在先導產業判定指標中進行詳細解釋。綜上所述，本文主導產業的判定指標以及計算方法如表3所示。

表3　主導產業判定指標及計算方法

1.2.3先導產業判定指標

關于先導產業選擇基準的問題到目前為止尚無專門研究。根據先導產業的定義，先導產業最為顯著的特征是能夠帶動和引導其他行業發展的產業，與主導產業相比，先導產業的發展著眼于國民經濟和產業結構調整的中長期目標，而主導產業著力于近期或中期發展目標，前一期的先導產業可能成為后一期的主導產業（陳曉峰，2011）。因此，本文認為先導產業與主導產業有類似的產業特征，都具有很強的產業關聯度、足夠的發展潛力以及先進的水平，然而，與主導產業相比，經濟規模比主導產業要低。綜上所述，本文認為，先導產業的判定指標以及計算方法如表4所示。

表4　先導產業判定指標及計算方法

1.2.4基礎產業判定指標

目前，關于基礎產業的判定方法主要是產業群劃分法，其主要是通過計算不同行業的中間投入率以及中間需求率來進行判斷。產業群劃分標準及產業定位結果如表5所示。

表5　產業群劃分標準及產業定位結果

因此，只需要計算中間投入率，當中間投入率小于50%，即可認為該產業屬于基礎產業。綜上所述，本文認為，基礎產業的判定指標為中間投入率，其計算方法為其中，Fj為中間投入率，是各產業部門對第j產業部門的中間投入之和，Xj為第j產業的總投入。

2　產業地位判定方法

在以往研究房地產產業定位的文章中，主要存在兩個問題：（1）僅單獨對房地產業進行測算分析；（2）選取指標以偏概全，僅選取支持作者觀點的指標進行分析，而對不支持作者觀點的指標進行忽略。對于問題（1），本文認為產業定位主要目的在于明確不同產業在國民經濟中的作用，選出在不同方面對國民經濟產生積極影響最大的行業進行支持，從而促進整個國家的經濟發展。因此，應該采取產業間相互比較從而選出最優的辦法，而不是單純對某一個產業進行測算分析。對于問題（2），本文認為指標選取的不一致是導致房地產業產業定位結論不同的最主要原因，本文根據權威機構以及經典理論中的相關基準進行指標選擇，采用多指標綜合評價的方法全面客觀地對房地產業的產業地位進行分析，從而得出更為準確的結論。然而，用于判斷基礎產業的產業群劃分法僅涉及中間投入率一項指標，因此在進行基礎產業定位時采用單指標評價法，而對于支柱產業、主導產業以及先導產業的判斷，本文將采用多指標綜合評價的方法對所有產業進行比較分析，從而判斷房地產業的產業地位。

2.1產業初選

在經濟生活中，往往存在一些產業，在某個方面十分突出，然而在其他一些方面則比較欠缺，因此，直接對所有產業進行多指標綜合評價，可能會使最終的評價結果不準確。因此，本文首先對各類產業進行初次篩選，選擇該類產業地位判定指標均在前50%的行業。這意味著所有通過初選的行業均在考量指標里高于行業間平均水平。然而，當所有行業都不能滿足該標準時，則放寬標準，選取高于行業間平均水平的指標數最多的行業進行進一步分析。

2.2基于TOPSIS法的多指標評價

對于所有通過初選的產業，本文將進一步進行多指標綜合評價。常見的多指標綜合評價的方法有層次分析法、主成分分析法以及TOPSIS法。然而，層次分析法需要評價專家進行主觀評分，具有一定程度的主觀性。而主成分分析法可以消除指標之間的共線性，然而本文需要評價的指標較少，不宜使用主成分分析法。TOPSIS法又稱為逼近理想解排序法，具有計算簡便、對樣本量要求不大以及結果合理的優勢（曹賢忠，2014）。因此，本文使用TOPSIS法進行多指標綜合評價，從而確定房地產業產業定位。

TOPSIS法的主要計算步驟如下：

（1）構建判定矩陣：A=(aij)m×n，其中aij為相應的指標值，m為產業個數，n為指標個數；

（2）對判斷矩陣進行歸一化處理，得到歸一化矩陣B=(zij)m×n，其中

（3）選擇最理想解 Z+以及負理想解 Z-，其中Z+=(maxZi1，maxZi2，...，maxZim)，Z-=(minZi1，minZi2，...，minZim)；

（6）計算各產業與Z+、Z-的距離D+以及D-，其中

（8）根據Ci對跟行業進行排序并得到產業定位判斷結果。

3　各產業產業地位判斷

本文根據《國民經濟行業分類》（GB/T 4754-2011），將我國所有產業分為19個產業。本文需要的所有數據均來自于《2008—2012年中國統計年鑒》以及《2010年中國投入產出表》，經計算，我國各類產業的相關指標如表6所示。

表6　各產業相關指標計算值

3.1基礎產業判定

根據產業群劃分法，中間投入率低于50%的產業即為基礎產業，根據表6中間投入率的計算結果，屬于基礎產業的產業為：（1）文化、體育和娛樂業；（2）居民服務和其他服務業；（3）信息傳輸、計算機和軟件業；（4）農林牧漁業；（5）公共管理和社會組織；（6）金融業；（7）批發和零售業；（8）教育；（9）房地產業。

3.2支柱產業判定

在對產業進行支柱產業判定時，主要考慮的指標有生產率增長率、附加價值率、感應度系數、影響力系數、就業占比、GNP占比以及部門增長率。然而，并不存在一個行業在這7個指標中均處于所有行業的平均水平。在所有行業中，僅有制造業，建筑業，交通運輸、倉儲和郵政業以及金融業同時滿足5個指標在行業平均水平以上，其他行業均低于該標準。因此，選擇這4個行業進行多指標綜合評價。

根據TOPSIS法，可以得到這4個行業的綜合評價值Ci如表7所示。

表7　支柱產業綜合評價值

根據表7數據，綜合評價值最高的為制造業，Ci值為0.7914，其次為交通運輸、倉儲和郵政業，Ci值為0.4414，而金融業的Ci值最低，僅為0.1788。選擇排名最前的兩個行業作為支柱產業，因此，本文認為以下兩個產業屬于我國的支柱產業：（1）制造業；（2）交通運輸、倉儲和郵政業。

3.3主導產業判定

在對產業進行主導產業判定時，主要考慮的指標有生產率增長率、感應度系數、影響力系數、GNP占比以及部門增長率。根據前文的分析，主導產業與先導產業的主要區別在于當前的經濟規模，因此，在GNP占比位于所有行業前50%的行業中選擇主導產業，在GNP占比位于所有行業后50%的行業中選擇先導產業。在滿足GNP占比高的前提下，不存在滿足所有其他考量指標均高于行業平均水平的行業，而僅有制造業，建筑業以及交通運輸、倉儲和郵政業滿足3項指標高于行業平均水平，因此，選擇這3個行業進行多指標綜合評價。

根據TOPSIS法，可以得到這3個行業的綜合評價值Ci如表8所示。

表8　主導產業綜合評價值

根據表8數據，綜合評價值最高的為制造業，其次是交通運輸、倉儲和郵政業，最后是建造業，Ci分別為0.6194,0.6097以及0.0770。選擇排名最前的兩個行業作為主導產業，因此，本文認為以下兩個產業屬于我國的主導產業：（1）制造業；（2）交通運輸、倉儲和郵政業。

3.4先導產業判定

在對產業進行先導產業判定時，主要考慮的指標有生產率增長率、感應度系數、影響力系數、GNP占比以及部門增長率。根據前文分析，本文在GNP占比位于所有行業后50%的行業選擇主導產業。在這些產業中，不存在滿足所有其他考量指標均高于行業平均水平的行業，而僅有電力、燃氣及水的生產和供應業，住宿和餐飲業，租賃和商務服務業以及水利、環境和公共設施管理業滿足3項指標均高于行業平均水平，因此，選擇這4個行業進行多指標綜合評價。

根據TOPSIS法，可以得到這4個行業的綜合評價值Ci如表9所示。

表9　先導產業綜合評價值

根據表9數據，綜合評價值最高的為電力、燃氣及水的生產和供應業，其次是水利、環境和公共設施管理業，其Ci值分別為0.6269以及0.4190。排在最后的是住宿和餐飲業，Ci值為0.3633。選擇排名最前的兩個行業作為先導產業，因此，本文認為以下兩個產業屬于我國的先導產業：（1）電力、燃氣及水的生產和供應業；（2）水利、環境和公共設施管理業。

4　結論

本文首先明確了各類產業地位的概念，然后根據權威機構以及經典理論確定各類產業地位的判定基準。依據不同產業地位的判定基準，本文分別確定了不同產業地位的判定指標。然后根據判定指標的計算結果對產業進行初選，然后用TOPSIS法對通過初選的產業進行多指標綜合評價，最后發現，我國的基礎產業為文化、體育和娛樂業，居民服務和其他服務業，信息傳輸、計算機和軟件業，農林牧漁業，公共管理和社會組織，金融業，批發和零售業，教育以及房地產業；支柱產業為制造業以及交通運輸、倉儲和郵政業；主導產業為制造業以及交通運輸、倉儲和郵政業；先導產業為電力、燃氣及水的生產和供應業以及水利、環境和公共設施管理業。

根據測算結果，我國房地產業的生產率增長率、附加價值率、GNP貢獻率以及部門增長率都位于所有行業平均水平以上，然而其中間投入率、影響力系數、感應度系數、就業人數占比都位于行業平均水平以下。綜合全文分析，我國房地產業屬于基礎產業，而不是支柱產業、主導產業以及先導產業。

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（責任編輯/浩天）

F293.3

A

1002-6487（2016）22-0118-04

國家自然科學基金資助項目（71373143）

張紅（1970—），女，陜西西安人，教授，研究方向：房地產經濟、房地產金融、土地管理。