基于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與管理的研究

文/卞曉燕

基于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與管理的研究

文/卞曉燕

房地產(chǎn)行業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)增長，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要發(fā)展項目，由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中出現(xiàn)嚴(yán)重的“過熱”情況，因此我國從2010年開始通過利用國家政策的干預(yù)手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險、高投資的特點(diǎn)，并且隨著市場經(jīng)濟(jì)競爭的加劇以及外在壓力的增加，都促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作受到?jīng)_擊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。因此本文旨在探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)內(nèi)容，并提出對財務(wù)風(fēng)險的有效管理策略。

房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；管理

我國在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中同時也重視對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概念

風(fēng)險一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時是否可以承擔(dān)損失的概率。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的這四個階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個階段所產(chǎn)生的對應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險為：一是籌資風(fēng)險，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問題；二是投資風(fēng)險，主要的內(nèi)容是對于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問題［1］。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負(fù)債經(jīng)營可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過程中所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對自身實際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險，主要是企業(yè)對負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動風(fēng)險；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動風(fēng)險［2］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理策略

（一）在籌集資金方面的風(fēng)險管理

在籌集資金方面的風(fēng)險管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)實情，太大的負(fù)債規(guī)模可能會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大的話會導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營的過程中出現(xiàn)沒有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無法償還的風(fēng)險也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。

二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個投資商進(jìn)行籌資，并且為每個投資商都發(fā)放受益憑證，通過委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商［3］。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實力選擇籌資的渠道。

（二）對投資方面的風(fēng)險管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險，就需要企業(yè)在開展新的項目的同時要嚴(yán)格的對項目進(jìn)行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環(huán)節(jié)做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對投資的項目進(jìn)行可行性分析，并且對項目的每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，企業(yè)要明確市場的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項目的市場需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項目的開發(fā)；第三是該項目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項目周邊的發(fā)展，所以在投資項目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究［4］。

（三）在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的風(fēng)險管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財務(wù)風(fēng)險管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財務(wù)風(fēng)險的意識，從而在面對財務(wù)危機(jī)時才不會出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高投資、高風(fēng)險的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對財務(wù)風(fēng)險的意識程度，在日常的運(yùn)營中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險管理的建設(shè)，從而做到有備無患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻的關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動態(tài)，并且積極地響應(yīng)國家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對所處的環(huán)境狀態(tài)適時的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險意識，同時也需要對企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險管理

針對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長遠(yuǎn)來看企業(yè)的盈利其實是在下降的［5］。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對財務(wù)風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國家出臺的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對于財務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理，從而實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

［1］曹陽.基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究［D］.哈爾濱理工大學(xué)，2014.

［2］石夢娜.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究［D］.武漢理工大學(xué)，2013.

［3］許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理研究［D］.武漢理工大學(xué)，2012.

［4］王萌萌.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評估與防范研究［D］.青島科技大學(xué)，2016.

［5］易艷.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理研究［D］.云南大學(xué)，2010.

（作者單位：沈陽坤泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

上接（第74頁）久的影響力只能憑借自身的加強(qiáng)。國有企業(yè)雖然重要，但不是國家關(guān)注的全部，所以國企的監(jiān)督體制應(yīng)當(dāng)借助一些經(jīng)典案例來扭轉(zhuǎn)形象，還可以公開一些失敗案例來作為典型，供社會人士分析研究，監(jiān)督體制透明化也是提高公信力的重要方法。

（二）提高會計信息的真實性

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要督促會計人員認(rèn)真完成數(shù)據(jù)的記錄，重視會計信息的質(zhì)量與真實性，企業(yè)會計信息的各項規(guī)定應(yīng)當(dāng)被有效落實。畢竟，真實有效的會計信息才能對企業(yè)的決策提供更為合理的參考。

制度的規(guī)定與完善，對國有企業(yè)發(fā)布虛假的財務(wù)信息有一定約束作用。對于國有企業(yè)的財務(wù)信息，國家應(yīng)該做好保密工作，嚴(yán)格控制其內(nèi)部傳遞，阻止虛假或不完整的財務(wù)信息經(jīng)非正當(dāng)渠道傳遞給各國有企業(yè)，防止其擾亂市場秩序。對發(fā)布虛假財務(wù)信息屢禁不止的國有企業(yè)應(yīng)加大懲罰力度，施以重大經(jīng)濟(jì)處罰乃至刑事處罰。

（三）完善預(yù)算管理工作

遵守國家相關(guān)政策和職業(yè)要求，與國有企業(yè)實際情況相結(jié)合，認(rèn)真完成企業(yè)預(yù)算編制工作，使得預(yù)算更為科學(xué)合理，更好地指導(dǎo)企業(yè)財政開支。預(yù)算管理中制定的各類指標(biāo)需要與企業(yè)具體發(fā)展相結(jié)合，以保障企業(yè)財務(wù)工作推進(jìn)。同時，對于財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行，也應(yīng)加強(qiáng)管理，做到企業(yè)財務(wù)工作與預(yù)算計劃相符，不讓預(yù)算超支。由預(yù)算委員會和各部門溝通，了解各部門生產(chǎn)環(huán)節(jié)中需要產(chǎn)生的各項成本，才能編制出全面的預(yù)算管理報告，更好地完善預(yù)算管理工作。

（四）做好國有企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督

完善企業(yè)內(nèi)部審計和內(nèi)部監(jiān)督制度，需要對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)情況，以及企業(yè)財務(wù)內(nèi)部系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督審計。內(nèi)部監(jiān)督檢查了財務(wù)信息是否完整可靠，對財務(wù)內(nèi)部控制系統(tǒng)是否適用進(jìn)行有效檢查和監(jiān)督，以便更好地改進(jìn)和完善財務(wù)工作。

我國多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計人員歸屬于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者管理，無法做到實際上的監(jiān)管。內(nèi)部審計的改革刻不容緩，使審計人員獨(dú)立于會計和經(jīng)理之外，才能真正起到監(jiān)管作用。改革內(nèi)部監(jiān)督審查機(jī)構(gòu)，同時申請紀(jì)委部門的輔助，在實際操作中逐漸分離出來，樹立起權(quán)威。只有內(nèi)部監(jiān)管到位，財務(wù)工作才能從源頭就得到有效的監(jiān)督與控制。

（五）提高對財務(wù)監(jiān)管人員職業(yè)道德的把控

《會計法》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立、健全單位內(nèi)部會計監(jiān)督制度。會計人員對違反會計法和相關(guān)法律法規(guī)的會計事項，有權(quán)拒絕辦理或者按照職權(quán)予以糾正。若無權(quán)處理，應(yīng)匯報給相關(guān)部門。這就需要相應(yīng)地加強(qiáng)財務(wù)人員職業(yè)道德建設(shè)，實際上，企業(yè)財務(wù)監(jiān)督人員的專業(yè)素養(yǎng)對于監(jiān)督工作是否有效果至關(guān)重要。財務(wù)監(jiān)督人員除了業(yè)務(wù)水平的提升，思想教育的加強(qiáng)也是不可或缺的。只有嚴(yán)格執(zhí)法，公正廉潔地進(jìn)行財務(wù)監(jiān)管，才是監(jiān)管工作有序進(jìn)行的重要保證。

四、結(jié)論

國有企業(yè)肩負(fù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的諸多責(zé)任，國有企業(yè)的財政安全需要得到有力的監(jiān)督，才能使國家和人民放心。因此，監(jiān)督財務(wù)管理工作時，需要從各個角度入手，增強(qiáng)對國有企業(yè)財務(wù)工作人員的監(jiān)督，對財務(wù)信息真?zhèn)芜M(jìn)行有效的辨別，企業(yè)監(jiān)督內(nèi)部調(diào)整和外部監(jiān)督應(yīng)該雙管齊下，充分履行會計人員在財政監(jiān)督中的職責(zé)，這樣才能更為國有企業(yè)財務(wù)管理工作創(chuàng)造健康的發(fā)展環(huán)境。

［1］張曉旭. 國有企業(yè)財務(wù)管理中的監(jiān)督體制研究［J］. 企業(yè)會計， 2016（4）.

［2］苗建琴.國有企業(yè)財務(wù)管理中的監(jiān)督體制探析［J］.中國市場， 2016（7）.

［3］潘小玲.淺析企業(yè)財務(wù)管理中的監(jiān)督體制［J］.經(jīng)濟(jì)管理， 2015（7）.

［4］楊軍.企業(yè)財務(wù)管理中的監(jiān)督體制［J］.財經(jīng)縱橫， 2016（16）.

（作者單位：兗礦東華地礦建設(shè)分公司）