試論房地產風險分析以及管理措施

錢生榮

摘要：隨著我國經濟不斷的發(fā)展，房地產成為經濟迅速增長的產物，在經濟轉型階段，房地產行業(yè)也同樣面臨著困境和挑戰(zhàn)，機遇與風險并存。房地產產業(yè)所存在的顯性和隱性的風險是各個企業(yè)都亟需解決的問題。文章對房地產風險分析以及管理措施進行了探討。

關鍵詞：房地產；風險分析；管理措施；決策階段；建設階段；銷售階段 文獻標識碼：A

中圖分類號：F830 文章編號：1009-2374（2016）30-0189-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.30.092

1 概述

在過去的十年中，各行各業(yè)都在迅速發(fā)展，新興行業(yè)不斷崛起，在此之中，房地產行業(yè)可以說在眾多行業(yè)中處于佼佼者的地位，高收益、高增長當然也伴隨著高風險，如果不能做好風險管理和相應的措施，在今后的建設和經營過程當中必然會埋下巨大的隱患，房地產行業(yè)作為我國經濟的重要組成部分，一旦房地產行業(yè)遭受損失或者重創(chuàng)，將會嚴重地影響全國經濟的持續(xù)健康發(fā)展，因此房地產行業(yè)的風險分析和風險管理成為房地產行業(yè)經營者需要把握的重要環(huán)節(jié)。

2 當前房地產行業(yè)出現(xiàn)的風險

2.1 房地產行業(yè)前期決策階段問題

房地產行業(yè)不穩(wěn)定性最強風險最大的階段就在前期的決策階段，一旦在項目的選擇和開發(fā)的過程當中出現(xiàn)問題，就會造成非常嚴重的后果，可以說一旦前期項目的開發(fā)出現(xiàn)了嚴重的問題，那么該企業(yè)幾乎都會面臨著破產的危機。因此房地產企業(yè)在進行項目選擇的時候要制定周密的計劃，嚴格執(zhí)行可行性研究，了解投資環(huán)境、資金情況、地域分析、選址優(yōu)勢，還有對未來銷售的預測，最后還要進行科學判斷，該地區(qū)的自然環(huán)境情況是否可以滿足房地產開發(fā)后的用途。

我國房地產行業(yè)的風險分析研究起步較晚，幾乎是起步于20世紀90年代中期，在2000年左右才有較為系統(tǒng)的風險分析的著作出臺，如《房地產投資決策與風險防范完全手冊》。之后許多人開始重視房地產行業(yè)的風險分析，如蒙特卡洛模型、灰色關聯(lián)評級等，但是有參考價值的著作還是相對較少。

2.2 房地產建設階段問題

項目確定后就是相關的建設問題了，建設階段雖然不像決策階段一樣一個決策可能引發(fā)一系列的不利后果，但是建設階段也是瑣碎的問題云集的階段。此時房地產行業(yè)面臨著最大的問題就是資金鏈的問題，一個工程能否順利按時完成與資金鏈是否順暢有著密不可分的關系。建設單位在選擇承包單位時要審核承包單位的資格條件，必須選擇有資格的單位承包工程，在施工期間也要嚴格把控進度以及嚴格監(jiān)管承包方的施工情況，首先要監(jiān)督承包方的工作是否合理到位，是否按照圖紙和科學的方式施工，合理的施工是今后房屋安全的重要保證；其次要監(jiān)督承包單位有無不合理分包的問題，是否將工程分包給沒有資質條件的施工隊，是否把建設工程的主體架構分包出去，分包單位是否有不合理的再分包。建設施工過程當中出現(xiàn)的交叉作業(yè)也是經常發(fā)生的情況，各個分包單位需要完成自己的既定工程，又不能影響其他施工單位的工作，這需要有專人針對該問題進行協(xié)調處理，保證在交叉施工時雙方都可以順利完成自己的施工任務且不影響和破壞其他分包單位的施工，對于建設施工需要的原材料也要嚴格把關，杜絕豆腐渣工程。工程質量是建設單位首要進行把關的環(huán)節(jié)。

2.3 房地產銷售階段

當房地產企業(yè)的建設項目竣工后，經過一系列的驗收，符合國家標準和行業(yè)標準的商品樓即將進入銷售環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)決定著該工程是否盈利，利潤的多少，即使是進入到了銷售階段，該房地產項目依然存在著風險。這時，建設工程成功的轉換為商品，企業(yè)的投資能否獲得回報在此一舉。如果該項目因為一些問題而導致銷路不暢，銷售出現(xiàn)困難，就會導致企業(yè)的資金周轉不靈，資金不能及時收回，一個建設工程的資金幾乎是一個企業(yè)能否繼續(xù)經營下去的全部資金，這樣看來，房地產市場對于房地產項目的成敗發(fā)揮著極大的作用。而房地產市場究竟是什么樣的在決策階段幾乎是無法正確預測的。由于工程建設所耗費的時間，項目真正投入銷售距離決策階段幾乎已經過去2～3年，在此期間，房地產市場的變化很難把握。因此可以說，房地產項目從決策的那一天起到銷售的最終結束，全程都在承受著巨大的壓力和風險。

3 當前我國對于房地產風險問題的主要缺陷

第一，國內目前對于房地產風險分析主要都集中在投資方面，忽略了建設和銷售階段出現(xiàn)的風險問題。而在工程建設方面出現(xiàn)問題的情況屢見不鮮，因此而導致進度延長錯過市場評估期以及工程質量不合格不可以進入銷售階段，房地產行業(yè)的最終目的也無法達成、資金無法回籠。資金周轉問題往往是一個企業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂或者是資金無法回籠，企業(yè)后期就很難繼續(xù)運作。

第二，整體的行業(yè)標準不規(guī)范，沒有一個可供參考的行業(yè)標準，可操作的量化方法較為單一。從目前來看，整個房地產行業(yè)的行業(yè)標準都沒有明確統(tǒng)一，各個建設單位和施工單位沒有一個明確的標準指導工作，整個房地產市場的產品質量參差不齊。而目前有的一些參考數據和行業(yè)標準也很難得以檢驗。若都在出現(xiàn)問題后才能明確問題的成因那就為時已晚，并且房地產行業(yè)的特殊性表明，一旦出現(xiàn)問題就是大量人員和財產的損失，因此制定一個可以確保建設成品安全穩(wěn)定的統(tǒng)一的行業(yè)標準尤為重要。

第三，目前能夠供給的風險管理規(guī)避措施較為籠統(tǒng)，針對性較低。我們可以參考的文獻資料以及相關部門給出的規(guī)避風險的措施都是一些線條比較粗的方法，對于保證整個行業(yè)建設工程的安全和穩(wěn)定難以起到實質性的作用，針對當前房地產行業(yè)面臨的一些比較棘手的問題也缺乏相應的針對性，企業(yè)在探索和自己尋找解決方法的過程中難免遭遇挫折和失利，因此目前的房地產行業(yè)亟需一些具有針對性且相對細致的指導方針出現(xiàn)供房地產行業(yè)參考。

4 房地產風險管理措施

4.1 房地產決策期間風險管理措施

針對項目的決策目前可以采用風險期望值法、項目風險損失估算法、專家決策法等。首先，決策者要對開發(fā)項目的自然環(huán)境做出一定的科學檢測，該項目的地下是否適合打地基，如果是建設高層建筑，對于地基的承受能力就要進一步的提高。如果是商業(yè)用途就要考察該項目選址是否吸引消費者的關顧，一定要有客源，商戶才會選擇入駐。如果是用作居住區(qū)，要考察交通是否便利，平時的生活必需品周圍是否涉及，比如菜市場、大型超市等。這些細小的問題身為決策者需要面面俱到全部考慮進去。針對一個項目要全面地考慮可行性，出具有科學依據的可行性報告；其次，作為一個決策者也應該學會合理地做好房地產業(yè)這個大蛋糕，不把雞蛋都放在一個籃子里，多個項目同期進行，可以選擇不同地點區(qū)位，不同用途，不同價值的項目進行投資，降低風險，分散收益。避免因為一個項目因決策失誤導致了巨大的損失最終直接拖垮企業(yè)的現(xiàn)象。在前期考察和投資項目的時候，決策者不妨多多考察分散投資，用這種方法提高投資成功率，穩(wěn)定收益。

4.2 房地產行業(yè)建設階段

建設階段瑣碎問題層出的階段，房地產企業(yè)在這階段最主要的工作就是保障工程質量以及施工進度。工程的質量也是目前我國一直在強調的問題，企業(yè)的信譽在通過產品質量彰顯，并且房地產工程的質量日后也成為許許多多人生命財產的保障。因此工程質量不允許一絲一毫的怠慢，質量的保證從兩方面體現(xiàn)：一個方面是原材料問題，許多建設工程單位都將采購工作下放給承包單位，由于承包單位的盈利是建設單位提供的，為了提高利潤，承包單位很有可能選擇一些價格較低質量較差的產品，以次充好，因此建議房地產企業(yè)親自采購合格原材料；另一方面是施工問題。在施工階段，由于工程款往往是按照階段支付的，因此趕進度也成為施工單位常常要做的事，在趕進度的過程當中，可能就會產生一些豆腐渣工程，不按照圖紙操作，操作工序不合理等問題，因此建議建設單位配備工程監(jiān)管人員和進度規(guī)劃人員，工程監(jiān)管人員嚴格監(jiān)管施工單位的施工情況，避免因為趕進度等問題降低工程質量，進度規(guī)劃人員合理的規(guī)劃進度，保證規(guī)定的時間可以使施工方保質保量的完成作業(yè)并且不會拖延工期。并且進度規(guī)劃人員需要有長期工作經驗的人員，根據季節(jié)和實際情況制定工程計劃，而不是統(tǒng)一的制定機械的按照既定的時間進度操作。從實際施工來看，很少有建設環(huán)節(jié)的施工是可以完全按照之前商定好的時間進度進行的，這也從一個側面說明了由于房地產行業(yè)的建設問題都是在室外進行，因此很難受人為控制，客觀條件總是在隨時發(fā)生著變化，因此針對不同的天氣和實際情況要適當延長或者縮短工期，工期要靈活規(guī)劃才能真正做到保質保量合理完成工程，加強履約管理以及分包商管理。

4.3 房地產銷售階段

到了銷售階段可以說是到了一錘定音的階段，銷售人員要根據當時的市場情況針對性地制定銷售計劃，需要考慮的是該項目的綜合素質以及國際政府出臺的相應的法律法規(guī)，銷售計劃應該在工程竣工之前就形成一定的框架，對于房地產市場的瞬息萬變，等到最終竣工再制定計劃去銷售，顯然就會拖延一定的時間，因此建議在竣工前2～3個月就制定出一定的架構，在竣工階段完成所有的銷售計劃，使竣工和銷售做到無縫對接。從目前來看，普遍房地產行業(yè)也采取了預售的方式，這種方式對于減少投資者風險、保障房地產收益的穩(wěn)定有著巨大的作用。銷售階段同時也要嚴格把控銷售的資金到位情況，由于此時的資金屬于回籠的狀態(tài)，因為要保證資金的真實到位，精確的計算首付、余款、定金、支付期限等細小的環(huán)節(jié)。同時物業(yè)的選擇也是目前許多業(yè)主關心的問題，一個物業(yè)公司管理水平的好壞直接影響著業(yè)主是否會選擇入住，因此房地產企業(yè)還要認真地篩選物業(yè)公司以及對物業(yè)公司的業(yè)務能力進行一定的考察。

5 結語

近年來，我國房地產行業(yè)的發(fā)展形勢較為火熱，在這個階段房地產企業(yè)不但要意識到高收益同樣也要看到高風險。房地產行業(yè)不但影響著民生，更影響著整個經濟產業(yè)能否健康可持續(xù)發(fā)展?；谀壳艾F(xiàn)狀，本文從房地產企業(yè)的決策、建設和銷售階段分別進行利弊分析以及給出了相應的解決管理措施，希望房地產行業(yè)可以蓬勃發(fā)展，繼續(xù)拉動我國經濟持續(xù)增長。

參考文獻

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