情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中的適用芻議

【摘要】現階段，隨著我國社會主義市場經濟逐步發展和完善，我國頒布了一系列關于房地產宏觀措施，在促進房地產行業健康發展的同時，在實際房地產買賣的過程中，也出現了很多買賣合同難以履行的情況，使開發商和業主不知道何去何從，只能夠借助“情境變更原則”來維護自身的利益。本文針對目前情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中的適用現狀以及存在的問題，提出幾點有效的措施和建議，從而解決在實際應用過程中出現的問題。

【關鍵詞】情勢變更原則；房地產買賣；合同糾紛；適用措施

情勢變更原則主要是被廣泛應用于民商法中，具體包括了公平和誠信原則，是保護當事人權益一種具體手段，但是為保證交易的穩定性和相對方的權益，在實際過程中，也要嚴格遵循其適用的范圍和條件，這樣才能夠防止出現社會不公的情況。

一、情勢變更原則綜述

（一）情勢變更原則內涵

所謂“情勢”主要是指其作為法律形成的基礎和環節，從而形成的一切客觀事實，主要是側重動態的變化情況。而“變更”主要是指情勢在客觀方式上出現的異動情況，因此也能夠分為：永久的變更、短暫的變更、以及自然的變更等內容。我國“情勢變更原則”的正式確立于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋【2009】5號）第二十六條，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?？梢娗閯葑兏瓌t其意義就在于能夠利用司法權力的介入，改變自己確定的合同和條款，撤銷合同，在這里面重新分配交易的風險和利益，從而實現合同的正義，確保其出現不公平的情況。

（二）情勢變更構成要素

首先，必須存在情勢變更的事實。而且客觀上要求這種情勢變，更的出現達到導致雙方訂立合同時所依賴的客觀情況和條件發生巨大變化的程度，但總體上低于不可抗力構成的標準，其次，情勢變更需要出現在合同履行過程中。雙方在簽訂合同時，對簽訂前及簽訂當時的情勢已了然于胸，對于合同風險也有一定的預估，而合同正常履行完畢后，雙方已不存在相對的權利義務，情勢無論如何變化都不會影響到當事人的權益，所以只有在合同履行過程中，發生情勢變更才可能導致當事人之間利益的極度不公平，才給情勢變更原則的運用提供可能。再次，情勢變更需符合未知性。合同是商事行為，任何當事人在簽訂合同時都應對合同履行過程中可能存在的風險有一個主觀判斷，并依據判斷對合同條款做出合理安排，因此只有在情勢變更存在不可預見性時，由當事人中的任何一方來承擔合同風險呈現不公平性，需要運用情勢變更原則防止出現利益失衡的特殊情況。接下來，情勢變更不能將責任歸結為雙方當事人。這主要是指，雙方當事人對于整個情勢的變化以及結果都是無法進行預料的，尤其是在當事人發現情勢變化之后，難以履行或者是替代，不能夠在第一時間采取相關的補救措施，因此不能夠將其簡單歸結為雙方當事人的職責，一旦產生風險必須由過錯雙方承擔風險責任。最后，維持合同雙方的效力明顯不公平。這主要是指在情勢發生變更的過程中，需要根據某個個案判別其是否會喪失基礎，從而造成合同的效果或者是目的無法實現，將其作為判斷的尺度和標準。

（三）情勢變更的必要性

由于合同是當事人雙方之間共同具有的最高法律約束，雙方必須嚴格依照合同行事，但在整個履行過程中客觀環境和基礎條件是隨時變化的，因此在發生客觀情勢重大變化時，就會產生不平等的情況，這不僅會給當事人帶來不利的影響，還會影響整個買賣合同的穩定性和交易的安全性，嚴重影響其交易效率，從而導致成本升高，因此需要利用情勢變更原則對權利和義務進行二次調控，這樣才能夠確保其恢復公平。

二、情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中適用分析

（一）情勢變更原則適用的可能性

根據供求關系的變化情況，對于購房者而言，對于商品房的需求量會直接影響到整個房市的供求變化，從而直接影響到房價、開發商以及交易環節等內容，在這個過程中開發商也會使用各種方式進行炒作，從而直接影響整個房價的平穩運行，導致其周圍環節發生十分明顯的變化，國家為保護市場的健康發展，進行必要的管理和調控在所難免。而房地產政策調控又會造成對房地產買賣合同雙方利益的影響，那么既要服從國家對市場調控的大局，又要保障房地產買賣合同雙方當事人的正當利益，實現廣義上的公平合理，恰當運用情勢變更原則，解決房地產買賣合同履行過程中出現的問題，則成為一種必要手段。

（二）商品房買賣合同履行是時間性

我國商品房買賣合同多數為預售合同，即在合同簽訂之后，房屋依然處于一個建造實施階段，距離其完工之后向購房者實際交付還有很長的時間，因此整個合同的履行周期較長，難免要受到社會主義市場經濟的影響、國家政策調控的影響等，從而導致商品房買賣合同履行中出現更多的不確定性，嚴重的會出現難以繼續履行的情況，商品房買賣合同履行的時間性，給情勢變更原則的適用提供了更多可能性。

（三）買賣合同受到國家政策的干擾

我國房地產市場存在特殊性，國人對于房屋的需求存在不可替代性，跟風現象明顯，容易形成市場短期內出現重大變化，從而嚴重影響了整個商品房買賣市場的安全性和穩定性，國家調控成為控制房市穩定的重要手段。就目前而言，商品房買賣的走勢和特征直接受到國家政策調控的影響，其特征也符合情勢變更原則適用的特點，有助于當事人對于自身的權利和義務進行適當額調控，從而確保二者利益平衡。

三、情勢變更原則適用的主要類型

（一）國家法律的調整

在整個商品房預售的過程中，政策法規具有較強的干預性，因此在履行過程中，需要針對國家相應法律法規的修改和調整，對商品房買賣合同的履行做出安排，這樣才能夠確保在雙方簽訂商品房買賣合同以及在合同履行過程中，當政策環境發生變化時，既符合國家政策法規的規定，又合法保護當事人的權益。

（二）國家預售政策調控

對于國家商品房在預售的過程中，需要根據交易市場中的不同變化情況進行相應的調控和調整，這樣才能夠確保合同履行的公平性和安全性，因此對于這種情況就需要根據情勢進行變化。

（三）外部環境變化

外部環境變化主要是指經濟環境發生了很大的變化，利用其去衡量各種價格、稅率等變化情況，只有這樣才能夠正確處理情勢變化中的經濟環境和商業風險變化，將二者的變化情況、可預見性、實質發展情況等去分析和判斷，這樣才能夠防止出現通貨膨脹或者是物價上漲，根據這種社會主義外部經濟的變化情況的改變我們稱之為情勢變更。

四、情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中具體原則

（一）房地產新政內容簡要

首先，從2010年4月開始，我國貸款首付其比例逐步提高，對于購買的首套住房建筑面積主要是在90平方米以上的家庭，在整個貨款首付的過程中，其比例不能夠低于30%，而對于整個住房來講，第二套住房要超過一半以上。從4月17日起，商業銀行對于整個第三套購房者而言，房貸暫且發放，自2011年起，很多住房者打算一次性付款，在購買第三套房者而言更會受到影響。

（二）房價大幅度變化和情勢變更關系

我國經濟環境的發展變化也屬于商品房買賣合同中情勢變更中的一種，房價的變化受市場和政策的影響，從幾年前的大幅上漲，開發商多發違約，到后期房市冷談，購房者拒絕履行合同，均是由于市場環境變化造成合同當事人利益的不平衡，維有適當運用合法手段進行調整，方能使繼續履行合同成為可能。

（三）價格變動能否和當事人有關聯

現階段由于我國市場價格會出現一系列變動情況，而且具有不確定性，在很多商品房買賣的過程中，必須要按照國家出臺的一些房價政策，做好房價調控，例如：下列房價幅度下降或者上升是無法預見的。由此可見，國家的調控都是無形的，購房者是無法預計其合適出現的，因此其實際也超過了市場的調控，從而具有無形之手。

房屋價格在一定區間的漲跌是市場經濟的正常現象，是商品房買賣合同雙方都應承擔的市場風險。但由于調控或市場不正常變動而引發的房屋價格異動，往往超出了當事人的預測能力，也超出其能夠承擔的風險的范圍，例如購房者寧愿放棄購買的房屋，也不愿意再履行還貸的義務，并非單純是不誠信的表現，而是經過利益衡量，繼續償還貸款的支出，遠遠大于所得房屋價值，而做出不履行行為，而此時運用情勢變更原則進行處理，才能夠解決房產買賣合同中的某些糾紛，促進房地產市場的良性發展。

五、結束語

綜上所述，對于房地產買賣合同糾紛而言，將情勢變更原則應用其中，其優勢是顯而易見的，本文從情勢變更原則綜述、情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中適用分析、情勢變更原則適用的主要類型以及情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中具體原則等幾個方面去分析，從而增強情勢變更原則的適用性和有效性，提高情勢變更原則在房地產買賣合同糾紛中的質量和水平。

參考文獻：

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[3]洪波.房地產宏觀調控下房屋買賣糾紛審判實務研究——以情勢變更原則的適用為視角[J].人民司法，2016.21

作者簡介：

胡秀萍（1974.7-），女，河北唐山人，中國社會科學院研究生院，一級注冊建造師、三級心理詢咨詢，專職律師，研究方向：民商事訴訟，建筑房地產專業法律。