處理房地產糾紛中行政與民事交叉問題的正當程序

摘 要 房地產是當前普通百姓生活中最重要的財富之一，隨著社會的發展、人口的增加，每年因為房地產產生的爭議問題數不勝數，人民法院是解決房地產糾紛的重要機構，但由于法院在具體的房地產案件審理中對于行政訴訟、民事訴訟及民行交叉問題缺乏統一的標準，經常會出現一些矛盾，基于此，本文主要就房地產糾紛中行民交叉問題的正常程序進行分析討論，這對于法院解決此類問題有著重要的意義。

關鍵詞 房地產糾紛 行政行為 民事行為 行民交叉 處理程序

作者簡介：胡興成，鄭州鐵路職業技術學院，副教授，研究方向：民商法、合同法、擔保法。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.227

司法的統一性、訴訟程序的協調性、裁判的唯一性是法治國家的重要標志。在對相關的證據進行舉證、質證、認證的基礎之上，人民法院按照國家民事訴訟法規定的法律法規對案件事實進行判斷，并對民事主體的權益進行裁判即民事審判，按照國家行政訴訟規定的法律法規對行政行為的合法性進行判斷、裁判即行政審判。由于現階段我國的法律系統建設還不夠完善，法院在解決各種刑事問題、民事問題、行政問題時常常會由于標準不統一導致一些矛盾，嚴重影響了司法機關的公信力及權威性，本文主要就房地產糾紛為主要研究對象，分析行政與民事交叉問題的常見程序。

一、房地產糾紛中行政與民事交叉問題

具體的房地產糾紛之中既有行政行為又有民事行為，這兩種行為關系十分密切，相互關聯影響，合法的行政行為必須要建立在有效的民事行為的基礎之上。房地產權利是一種對世權，需要進行公示，因此國家相關法律就房地產登記機關的地產登記工作有明確的指示，必須要公示房地產的所有權、他項權以及居住權，這一規定實際上體現了十分明顯的行政干預的意味。房地產權屬登記過程中，申請人將具有有效民事行為的相關資料整理收集起來提交給房地產管理機關，管理機關收到申請之后做出登記行為。這一過程屬于可訴的具體行政行為，在行政訴訟的受案范圍之內，但同時，申請材料均是有效的民事行為，各種民事行為之中很容易出現糾紛，因此，這屬于民事訴訟的受案范圍，民事行為與行政行為存在交叉是十分常見的問題，因此法院在進行民事審判的過程中難免會涉及到行政行為，反之亦然。

（一）與行政行為有關的民事訴訟

1.房地產買賣合同糾紛訴訟。房地產買賣合同簽訂之后因為各種各樣的原因經常會出現一房多賣、房屋的性質存在分歧、房屋的實際面積與合同中標明的面積不符等等糾紛。

2.抵押合同糾紛訴訟。房地產抵押是現階段十分常見的一種行為，房屋所有人面對財務危機時常常會將房屋抵押給銀行，我國擔保法規定，當債務人因外界或者自身原因沒有按時履行債務時，債權人有權利依照相關法律法規將債務人抵押的房地產拍賣或者折價，變賣之后得到的價款優先補償債務人欠款。實際的房地產抵押過程中，如果債務人沒有履行債務，可以由第三人作為抵押人向法院提出訴訟，這本身屬于民事審判，但訴訟過程中抵押權人必須要提供他項權證，這其中又會牽扯到行政行為。

3.夫妻財產分割糾紛訴訟。新婚姻法出臺之后，國家對于夫妻雙方的財產問題有了明確的規定，但總體而言，不動產的立法還不夠完善。現階段，大多數家庭在登記房屋的權屬時都是以夫妻雙方中的一方的名義進行，一旦夫妻雙方感情出現危機，房產署名方可以持房產證處理房產，轉移登記，這必然會產生財產分割糾紛，現階段民事訴訟之中一個十分重要的問題即如何確認房地產權屬登記這一行政行為。

4.繼承糾紛訴訟。房地產繼承過程中經常會產生這類糾紛，如果糾紛發生在房地產權屬轉移登記之前，該糾紛屬于民事訴訟，反之則屬于民事與行政交叉問題。

5.贈與糾紛訴訟。合同法中明確規定，除了公益捐贈之外所有的贈與合同都屬于實踐性合同，必須實際交付之后合同才會生效，不動產贈與生效則以產權轉移登記為準，但由于現階段二手房交易賦稅有所增加，部分百姓為了規避稅收，采用虛假贈與的手段進行房屋的買賣，一旦出現糾紛產生民事訴訟，法院就需要判斷這一行為是屬于贈與還是買賣，需要認定權屬登記行為的效力。

6.侵權訴訟。百姓的土地使用權及房屋所有權受到侵害時可以提出訴訟在，和本身屬于民事案件，但土地侵權糾紛審理的過程中，法院可能會遇到一些行政行為，比如《建筑工程規劃許可證》，房屋侵權糾紛審理過程中可能會遇到房屋所有權證等等問題，這些屬于行政行為。

7.互換糾紛訴訟。出于房屋的樓層、位置、實際的用途等等因素考慮，房屋所有權人可能還會通過無差價或差價的形式交換不動產，這一過程主要通過相關的合同進行約定，然后由房屋交換雙方前往房地產登記機關提交不動產轉移申請，但在實際的操作過程中，經常會因為房屋的質量、差價等等問題產生糾紛，當事人向法院提起民事訴訟之后，法院需要對房屋權屬登記的效力進行認定，這屬于行政問題。

（二）民事行為有關的行政訴訟

1.房地產登記機關沒有履行相關的法定職責。房屋權屬登記是房地產登記機關的法定職責，為了監督房地產登記單位工作過程中依法行政，國家的《關于執行行政訴訟法若干問題的解釋》中有明確的規定，行政機關在接到公民、法人、組織等等關于履行法定職責的申請時，從申請日起60日內沒有依法履行時，公民、法人、組織可以向法院提起行政訴訟。法院在進行行政審判時必須要嚴格審查原告提交的申請材料，這些材料之中就包含有一些民事行為。

2.房地產登記機關的他項權登記行為。應申請人的申請，對于房屋抵押等他項權利的設定，房地產登記機關做出的行為。在抵押合同有效的前提條件下進行他項登記才能夠取得房屋的抵押權，但在實際的實踐過程中，抵押人以及抵押權人就抵押合同是否有效這一問題會產生分歧，進而向法院提起主張抵押合同有效或者撤銷他項權登記兩種訴訟。

3.訴房地產登記機關初始登記行為。對集體土地進行征用后轉化為國有土地或者在國有土地上新建房屋，對房屋的權利進行登記屬于初始登記行為。這同樣是房屋登記機關的法定職責之一，是認可房屋相關的一些前置行為合法性的重要步驟，商品房銷售之前必須要進行初始登記，如果因為初始登記不及時等等原因給當事人帶來損失，可以依法向法院提起訴訟。

4.訴房地產登記機關轉移登記行為。房屋所有權發生買賣、贈與、轉讓等等法律行為之后，當事人可以向房地產登記機關提交登記申請，登記機關收到申請之后需要及時的進行登記。一般情況下，轉移登記屬于民事行為，但具體的時間過程中如果因為當事人雙方各種各樣的民事行為發生糾紛產生了訴訟，就可能會有行政行為。

5.訴房地產登記機關注銷行為。房地產登記單位按照一定的法律法規辦理完成權屬登記之后，當事人提出否定權屬登記行為的申請，登記單位應當事人申請注銷房地產登記權屬。或者登記單位按照一定的職權否定權屬登記行為。

6.訴房地產登記機關變更登記行為。房屋發生擴建、部分拆除、房屋性質變化、面積變化等等改變時，房地產登記機關按照當事人的申請對以上的種種變動情況進行登記。

7.訴房地產登記機關撤銷注銷行為。撤銷注銷行為即房地產登記機關根據相關申請或者有關的職權將違法的權屬登記行為進行撤銷處理，使其恢復到登記之前的狀態，該行政行為被撤銷之后，根據相關的法律規定具有一定的自始喪失效力，但如果這一效力危害到善意第三人利益、公共利益、集體利益時，則失去這一效力。

二、我國法院處理此類糾紛時的一些做法

就目前來說我國現有的法律法規及司法解釋對于行民交叉案件的處理程序、各種程序的順序等等都沒有明確的規定，各級法院在遇到此類問題時大多都是各自為政，處理手段各不相同，目前來說主要有以下五種處理手段：

1.由當事人分別提出行政及民事兩種訴訟，法院也分別進行判決。這種做法很容易出現兩種判決結果不一致的情況，因此在司法及立法之中都不建議采用這種處理手段。

部分法院在處理此類問題時，將權屬登記行為歸為民事行為的范疇，將整個糾紛看作民事案件，權屬登記行為按照相關的行政行為公定力視為合法，進行民事判決。這種處理方法屬于程序“大民事”，沒有對權屬登記行為進行審查，民事判決中直接認定，按照行政訴訟進行處理時可能會出現合法性審查難以開展、司法不統一等等問題。

2.先行政后民事的處理方法。實際的糾紛過程中如果原告先提起民事訴訟，則暫時中止，行政判決生效之后，再恢復。

3.第三種處理方法，即將權屬登記行為看作是民事行為的一部分，進行民事審判，國家相關法律規定司法權優于行政權，因此審查過程中將行政行為當作優勢證據，部分法院在進行審判處理時會直接將權屬登記行為認定為無效。這種完全通過民事審判的方法存在著一定的局限性。房地產所有權登記公示使得所有權具有對抗力，且相關行政機關已經對登記時的一些民事行為的有效性進行了確認，屬于行政確認行為，具有公定力。民事審判時，將權屬登記的行政行為納入行政訴訟受案范圍并進行合法性審查與直接作為證據之間存在著矛盾，容易出現同一個法院的行政審判結果與民事審判結果不一致的情況，引起司法混論。此外，行政機關不能作為第三人納入訴訟之中，但權屬登記損害賠償時訴訟中導致當事人相關權益被損害的原因往往有許多種，房地產登記機關的錯誤行為也是其一，但民事訴訟并沒有這一權利對登記機關進行審判。

4.行政附帶民事的處理方法。民事爭議在行政判決時一起處理。在立法層面上說，這種方法最佳，符合司法統一、正當程序及公正效率原則，有利于法院內部合理配置司法資源，是我國立法未來重要的發展方向，但就目前來說，在權屬登記這一問題并沒有制定行政附帶民事審理的法律依據。

三、結語

民事行為與行政行為調整的法律存在較大的區別，行政行為受到公法調整，但民事行為則主要受私法調整，但無論是私法還是公法，房地產權利關聯的行政行為就民事行為的目的與指向應始終保持一致，關聯人產生糾紛之后法院對這類問題的審判結果也應該是一樣的。由于我國現階段就行政與民事交叉問題相關的法律法規建設還不夠完善，實際的房地產糾紛過程中很容易出現各種問題，本文主要就房地產糾紛中行政與民事交叉的問題進行了簡單的總結，分析了現階段我國各級法院在處理此類問題時的各種程序，就它們的優缺點進行了粗淺的討論，僅為司法部門的相關工作提供參考。

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