不同經營模式下商服地產價格分析

文/顧海燕、張增峰、曹天邦 江蘇金寧達房地產土地評估有限公司 江蘇南京 210036

不同經營模式下商服地產價格分析

文/顧海燕、張增峰、曹天邦 江蘇金寧達房地產土地評估有限公司 江蘇南京 210036

隨著社會經濟的發展，我國城鎮商服房地產開發項目經營模式也日趨多樣化，產業發展方向的分化格局正在形成。近年來滿足城市功能發展的城市商業綜合體等項目不斷涌現并成為房地產市場發展的趨勢。此類經營性房地產開發項目在物業建成后已經不再采用“購地→開發→銷售”的常規開發經營模式，轉而選擇自持、銷售相結合的途徑。對于土地出讓評估而言，由于經營方式的差異會對預期現金流產生影響并決定土地出讓的價格。因此，合理地評估自持和銷售物業對整個項目開發經營的利害，找出自持物業地價與銷售物業地價的合適比例，則是商服地產開發中比較現實的選擇。

商服地產經營模式；自持；銷售；地價比；建議

1、目前商服地產主要經營模式

商服地產的經營模式大致可分為三種：一是純銷售模式；此種模式是在商服項目建成后，通過零散銷售的方式分別出售給各個小業主，讓各個購買商鋪的業主自行進行指導。這種模式是商服地產最原始的經營模式，在商服地產剛興起時得到了廣泛的應用。二是租售并舉；為了解決純出售的所帶來的弊端，開發商采用了租售并舉的經營方式，即通過出售部分商鋪，從而獲取部分資金，在一定程度上可以緩解開發商的資金壓力，同時對剩余的商鋪進行自持，通過把剩余的商鋪出租給商業巨頭，來獲取長期的經營收益，此種經營模式也是國內開發商普遍采用的經營模式。三是自持型商服物業；這是商服地產發展到成熟階段的必然產物，開發商對自持的商服物業通過合理的商服運作，獲取穩定收益。

2、商服用地出讓方式

近年來，隨著城市化進程的加速，商服地產正以巨大的聚合效應和能量輻射開始“騰起”其新的征程。然而在這個新征程中，商業與地產的脫節，開發和后期運營的高難度也日益顯現，同時由于純銷售模式將商鋪出售給各個小商戶，就意味著產權和經營相分離，就缺乏統一的管理，就會存在經營定位不準確，管理混亂，僅僅依靠分散的商戶自身管理，缺少統一的控制，很難使商業物業的后期有序經營，從而使商業物業的價值逐漸縮水。針對此問題，政府部門也采取了相關的措施，在出讓商服用地時，對商服用地的自持比例做了相關的比例規定，比如一些綜合體如杭州萬達廣場、成都雙流潤馳國際廣場等，這一比率甚至達到了70%-80%，南通地方政府也做出了相關的規定，商服自持不得低于60%。

表1 不同計算方式下自持和銷售項目土地價格比較

3、采用不同的方法測算自持、銷售型商服地產價格

對于自持型商服房地產開發項目，主要采用收益法測算土地價格，收益法是建立在對未來的一些假設、預測上的基礎上，是在某個特定的時間點，對未來產生的租金收益的折現值。租金的確定，主要是對一個路段中多個樣點進行調查，剔除非正常租賃的情況，把剩下的交易樣點進行算術平均作為客觀市場租金，由于調查區域的房地產市場相對穩定，沒有大起大幅的現象存在，因此假設未來房屋租金為一個固定的值；運營費用的確定，按照房屋總收益的一定比例確定房產稅、增值稅、城市維護建設稅及教育附加、地方教育附加、印花稅等，其中比例按照當地的正常情況下的比例進行計算；還原率測算的方法有多種，本文主要以復合投資法和利用安全利率加風險調整值法測算的還原率為依據，適當參考利用投資風險與投資收益率綜合排序插入法測算結果。采用相關的公式最后求得土地的價格。

對于銷售型的商服房地產開發項目，主要采用剩余法測算土地價格，預測未來開發完成后商服房地產的售價，然后扣除相關的開發成本、利息、銷售稅費、銷售費用等，最終測算得到土地價格。剩余法測算的主要是隨性就市的交易價格，即一次性買斷未來現金流而需要支付的價格，交易價格會受到實體經濟的運行狀況、投資者的管理等影響，由于投資者不可能準確的預測未來，同時由于不同的投資者對未來的預測也不同，加之市場諸多不確定的因素（買者急買、賣著急賣、信息不公開等等），從而使得采用剩余測算的價格往往與收益法測算的價格不同甚至有些差異比較大，這也是有因可求的。

根據收益法測算的土地價格和剩余法測算的土地價格進行比較，從而了解調查區域自持和銷售地價的比例系數。

4、實例分析

南通市屬于江蘇省地級市，位于江蘇東南部，長江三角洲北翼，簡稱“通”，別稱靜海、崇州、崇川、紫瑯、北上海，古稱通州。中國首批對外開放的14個沿海城市之一，東抵黃海，南望長江，與上海、蘇州燈火相邀，西、北與泰州、鹽城接壤，“據江海之會、扼南北之喉”，被譽為“北上海”。南通集“黃金海岸”與“黃金水道”優勢于一身，擁有長江岸線226公里。

近幾年南通各種商業娛樂廣場相繼建成，隨著時代的進步，商業圈也不僅僅是以前單一的商場，而正逐漸轉為商業綜合體，即融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體。商業綜合體的出現增強了南通的城市競爭力，促進了南通城市功能的升級，帶動了若干城市副中心的興起。隨著商服開發商產業越做越大，經營方式也不像以前只采取單一的純銷售模式，而是轉為部分自持部分銷售的經營模式，然而商服自持部分受到一系列的限制，與純銷售的還存在一定區別，所以合理確定出讓地塊土地價格尤為重要，

對此，我們收集調查了南通市30多個商服房產出租和銷售的案例，對非正常交易的案例進行剔除，最后剩下的比較案例均為正常市場情況下的租金、售價。通過收益法和剩余法對自持、銷售型項目土地價格進行測算，同時測算商服地產自持與銷售地價比例系數，從而為在持有期承擔風險的投資人在受讓土地時提供價格補償參考，具體見表1。

對上述數據進行正態分布分析，具體見圖1、圖2。

圖1 商服租售比

圖2 正態P-P圖

從圖1顯示，南通市商服房地產平均租售比為5.57%，同時租售比主要集中在4.0%-6.0%，符合國際上房地產租售比的標準4.0%-6.0%之間，所以樣點頻率呈鐘形分布，符合正態分布條件。從圖2 P-P圖顯，由于對上述數據進行分析不呈現直線，樣本點沒有圍繞第一象限的對角線分布但有一定規律，所以對變量數據進行轉換，轉換后的數據圍繞第一象限的對角線分布，呈現正態分布。以上兩種檢驗均顯示，數據服從正態分布。所以本次南通市數據基本符合正態分布趨勢，具有可信性。

從自持、銷售地價比例系數來看，通過收益法測算的地價水平普遍低于剩余法測算的地價水平，主要是因為區域的租金水平相對比較低，所以收益法測算的地價低于剩余法測算的地價，故兩者的比例系數小于1。但是，部分收益法測算的地價水平高于剩余法測算的地價水平，說明了區域內的市場租金較高，租金收益比較理想，經過我們現場調查分析可知，這些區域都是處于市中心繁華地段，商服配套設施比較完善，靠近市區主街、干道旁的商業門店，商業氛圍比較濃，故租金水平也比較高，從而使得收益法測算的地價高于剩余法測算的地價，最終兩者的比例系數大于1。

從分布來看，主要分為三大區域。其一為濠河范圍內的城市中心區，兩者的比例系數大部分都在0.65以上，人民中路（環城西路與環城東路之間）上兩者的比例系數達到1.08，主要是因為該區域是南通的市中心、沿街處，是可以預見的有升值價值的區域，再則，跟隨巨頭品牌商家如南通八佰伴、大潤發、南通書城、五星電器、八仙城百貨等發展比較成熟商家入駐，使得該區域的人流量比較大，愿意投資的人多，所以該區域內的租金水平相對比較高，同時濠南路以北區域內的兩者的比例系數比濠南路以南的比例系數高，主要是因為濠南路以北發展的早，相關的配套設施也比較完善，所以租金水平也相對較高一些。其二為介于濠河與城市邊緣之間的過渡區，兩者的比例系數在0.5左右，相對于濠河范圍內，該區域各項配套設施相對不太完善，雖有大型的商家但發展的比較晚，還沒形成大的規模，人流量也較小，故租金水平相對較低；其三為城市外圍的邊緣區，兩者的比例系數相對比較低，小于0.45，主要是邊緣區地段比較偏，商服設施配套不全，人流量少，同時愿意投資的人少，所以租金較低。

此外，我們對上述數據進行散點分析，見圖3。

圖3 樣點散點圖

從圖中可以看出，用收益法測算的地價和用剩余法測算的地價之比主要集中在0.6-0.8之間，同時對樣點計算平均值為0.7014，綜合考慮上述案例的測算結果，并結合南通市土地市場的實際情況，同時參考南京等城市的相關做法，確定商服地產自持與銷售地價比例系數為0.7。

5、相關建議

政府部門在出讓土地時，對商服開發商的自持比例進行了相關的規定，不得低于60%，那就意味著房地產開發自持擁有產權，不能在短期內快速回籠資金，就會增加投資回收期，同時風險也相對較大，這也提高了投資的門檻。同時規定了自持比例，會對建設用地出讓產生一定影響，會導致土地無法供應，或者供地時間長，從而對政府的管理產生不利影響。因此，在考慮社會經濟發展前提下，要結合實際發展的情況，合理的考慮物業價值的差別，采用更加科學合理的估價方法對土地出讓價格進行測算，從而達到最佳狀態。

從商服地產的市場發展來看，真正的大型商服項目還是以租賃為主，因為銷售就會面臨業主構成復雜、客戶群體比較難把握，對后期的維護管理就會存在比較大的問題，而這些問題就會影響業主的收益。從南通市調查的樣點可以看出，自持、銷售地價比為0.7，說明開發商自持的地價相對較低，同時外圍地區的自持部分地價相對更低，這會降低開發商對自持部分的拿地熱情，所以國土局在出讓地塊時對自持比例高以及外圍出讓的地塊給出一些優惠政策，這樣使得開發商更具有積極性，也能縮短政府供地的時間，從而實現政府和開發商雙贏的格局。

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