一半是海水，一半是火焰

鄭海波

資產(chǎn)管理這個詞在金融圈不陌生，不過其含義跟用在商業(yè)地產(chǎn)范疇有很大區(qū)別，區(qū)別在于主體資產(chǎn)的不同，一個是證券化的金融資產(chǎn)，一個在目前來說還更多是實物資產(chǎn)，這就決定了管理方式的不同，對相應職責的人要求也不同。

中國當前的商業(yè)地產(chǎn)領域還幾乎沒有純粹的資產(chǎn)管理者，這是因為目前的管理者其實干的事情大多不過是物業(yè)管理、運營管理或者是投資管理，還沒達到資產(chǎn)管理的級別。這并不一定是人的因素，而是在過去的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系中，并沒有這么一個空間留給資產(chǎn)管理，要么是甩包袱式的物業(yè)管理委托，要么是重招商看現(xiàn)金流的運營管理，要么是算短期回報的投資管理，無論是散賣還是自持，都沒有一個意識去做資產(chǎn)管理。

那么資產(chǎn)管理和這些管理方式有什么不同？重點當然是管理的內(nèi)容。物業(yè)管理重在維護，一個好的物業(yè)管理當然會讓物業(yè)的價值保持在一個較高的水平，也是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但也僅僅是基礎的部分。運營管理關注租金的實現(xiàn)和回收，做得好的運營管理會制定目標和提升計劃，這對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無疑有重要的幫助，這就更進了一步，好的資產(chǎn)管理一定要懂運營，不過還不夠。

投資管理關注的是資本投入的回收情況，當然需要關注投資過程中形成的資產(chǎn)狀況，不過關注的重點主要在投前和退出，中間的資產(chǎn)價值形成過程主要成為一種經(jīng)驗預測，而非其管理范圍。比較完整的資產(chǎn)管理應該是根據(jù)資本的節(jié)奏有效控制資產(chǎn)價值形成的過程，用最恰當?shù)姆绞浇M織資源、激勵團隊、挖掘一切可能的價值，使資產(chǎn)價值在預期的時間內(nèi)實現(xiàn)預期的價值。一般來說，能做出如此要求的都是金融資本，只有在以資產(chǎn)證券化為退出方式的情況下才會做出如此精細化的要求，所以在過往的商業(yè)地產(chǎn)范疇，因為這樣的退出路徑缺失，也就不會有人被逼到如此“斤斤計較”的地步。

商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理有一個遞進過程，從物業(yè)管理而運營管理，再有商業(yè)管理，引申出內(nèi)容管理，最后集中到資本視角，就是資產(chǎn)管理。這每一步遞進意味著一層的升維，物業(yè)管理更多是維護保養(yǎng)的概念，能讓一個資產(chǎn)保持好的使用狀態(tài)就是最大的成功；運營管理就加入了經(jīng)營的概念，知道去開源節(jié)流，知道統(tǒng)籌調(diào)度，知道客戶維護，資產(chǎn)就有了增值空間；商業(yè)管理之前更多的適用于購物中心類，現(xiàn)在隨著空間界限的打破應該為更多的經(jīng)營方所重視，最重要的一個理念就是基于商戶營收的管理，核心邏輯是“商戶賺錢空間才賺的到錢，整體最優(yōu)才是最好”，多了一個思考維度就有本質(zhì)的區(qū)別；內(nèi)容管理是我們需要向互聯(lián)網(wǎng)學習的，一個空間就是一個線下的人流聚集點，人們?yōu)槭裁匆獊恚瑸槭裁磿市脑诰€下消費，這是互聯(lián)網(wǎng)時代必須回答的問題。以上種種的努力，最終必須以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，那就是你所有的付出都必須有一個清晰的增值目標，必須服從統(tǒng)一的目標管理，那樣才叫物有所值。

中國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的情況正在發(fā)生改變。有幾個標志性的事件：萬科、萬達在商業(yè)地產(chǎn)與機構(gòu)資本達成了小股操盤的輕資產(chǎn)模式；以中信金石為代表的準REITs產(chǎn)品正式“啟航”；互聯(lián)網(wǎng)金融的興起推動金融創(chuàng)新層出不窮，特殊的證券化機會正在顯現(xiàn)；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領匯等開始進入內(nèi)地收購資產(chǎn)；以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產(chǎn)基金開始有意入股或組建自己的資產(chǎn)管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業(yè)開始整體從債權(quán)投資轉(zhuǎn)向股權(quán)投資，盯準資產(chǎn)并購市場。

在中國的商業(yè)地產(chǎn)普遍過剩，進入一片慘烈的紅海競爭時，“一半是海水，一半是火焰”，當很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商苦于買方市場的極度萎縮而招商成為極度難題時，一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)卻正在被具有資產(chǎn)管理能力和退出通道的資本“巧取豪奪”。去年發(fā)生的領匯25億元收購中關村歐美匯購物中心就是一個經(jīng)典案例，折合每平方米4萬多的單價，對于一個大盒子商業(yè)，無論如何是個很高的套現(xiàn)，后面怎么解決投資回報問題，恐怕也只有領匯這種打通了資本通路、熟諳資產(chǎn)管理之道的機構(gòu)才可以回答。

那么國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領域，誰最有可能去往資產(chǎn)管理方向發(fā)展？最有此心的恐怕是那些商業(yè)地產(chǎn)顧問、代理機構(gòu)，他們一直不甘于只賣報告和做簡單中介的事，他們的獨立專業(yè)身份也適合去做獨立的資產(chǎn)管理人。不過現(xiàn)實問題是他們對自己的定位認識，如果不能擺脫乙方身份，不能獲得資本的認可去分享資產(chǎn)增值收益，就依然是成本中心，做得最好也不過是運營管理層面。

另外一種可能就是有意將商業(yè)地產(chǎn)金融化的開發(fā)商的運營管理人員，像華潤、中糧這樣的具有大投行思維的企業(yè)集團，投一個行業(yè)早已構(gòu)想好未來資本市場的架構(gòu)，對于其運管人員的要求也天然帶有資本的指令，時機成熟自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業(yè)態(tài)，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量，這也就是凱德模式的魅力。還有前文提到的，由金融機構(gòu)自己投資入股或組建資產(chǎn)管理團隊的模式，對于一些有志于資產(chǎn)證券化大蛋糕的機構(gòu)，做這樣的準備是為更大的戰(zhàn)役儲備主動權(quán)，未來也必然成為一種潮流。

為此，筆者對改進中國資產(chǎn)管理工作提出以下幾點建議。

第一，改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應該轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理模式，從傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)投資的模式轉(zhuǎn)變。改善商業(yè)地產(chǎn)的運作和管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理效率的提升和商業(yè)地產(chǎn)的保值增值。首先，商業(yè)地產(chǎn)應該加強資產(chǎn)運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的競爭環(huán)境等因素。其次，商業(yè)地產(chǎn)的運作應該具有綜合性，完善商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)、配套功能。通過對商業(yè)資源的整合，完善商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性競爭實力。再次，提高商業(yè)地產(chǎn)運營管理的統(tǒng)一性。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商應該加強同入駐店鋪的協(xié)助，圍繞統(tǒng)一主題開展商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理工作，促進商業(yè)地產(chǎn)整體運營管理的協(xié)調(diào)性。只有通過對商業(yè)地產(chǎn)運作管理進行統(tǒng)一的設計規(guī)劃，才能提升商業(yè)地產(chǎn)運營管理的專業(yè)性和協(xié)調(diào)性，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營管理，促進商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)升值目標的實現(xiàn)。

第二，必須探索創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)投融資機制。

商業(yè)地產(chǎn)必須創(chuàng)新商業(yè)投融資機制，只有通過解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營所需資金，提高對商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的效率。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可以采取信托、商業(yè)物業(yè)證券化和海外基金等形式，創(chuàng)新融資渠道和融資方式，緩解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)的投融資機制創(chuàng)新，應該借鑒發(fā)達國家先進經(jīng)驗，引進國內(nèi)外的風險投資進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域，從而實現(xiàn)我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)水平和整體實力的提升。保證商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不被分割和轉(zhuǎn)移，促進商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營管理，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)管理能力的提高，促進商業(yè)地產(chǎn)通過科學的資產(chǎn)管理，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)保值、增值。

第三，大力開發(fā)混合型的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過程中，應該加大對商業(yè)地產(chǎn)功能的提升，促進混合型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，保證商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能夠充分的滿足市場需求。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過對不同的商業(yè)形態(tài)進行組合，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集合商業(yè)、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業(yè)地產(chǎn)的各個功能集合的整體效能的發(fā)揮。通過對商業(yè)進行科學的設計功能設施，實現(xiàn)科學的功能分區(qū)，通過對動態(tài)的商業(yè)娛樂設施和靜態(tài)的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現(xiàn)動靜分區(qū)，促進商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業(yè)綜合體，有助于商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)整體效益的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理效益的實現(xiàn)。

第四，加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)運營。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，必須加強對商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目不同。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者和小業(yè)主三者利益的共同體。因此，加強商業(yè)地產(chǎn)項目的后續(xù)經(jīng)營，能夠促進商業(yè)地產(chǎn)的運營管理效率的提升。對商業(yè)地產(chǎn)而言，應該從招商管理、營銷管理、物業(yè)管理和服務監(jiān)督等四個方面加強對商業(yè)地產(chǎn)的運營管理。通過對商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理和運營，促進商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理價值的實現(xiàn)，保證商業(yè)地產(chǎn)成功運作并持續(xù)保值增值，提升商業(yè)地產(chǎn)整體物業(yè)的形象水平，促進投資者和經(jīng)營者的利益最大化。

當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)已進入存量時代，中國的發(fā)展動力從城市化轉(zhuǎn)向都市化，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)漸漸成為主流，從開發(fā)到開發(fā)與持有并重，再到成為資產(chǎn)管理人，是這個行業(yè)的必然發(fā)展趨勢，越到后面就越需要拼專業(yè)管理能力。當這個行業(yè)不再成為“風口上的豬”時，重新回到商業(yè)最基本的邏輯，真正需要用專業(yè)和努力去贏得資本的尊重，這個行業(yè)的白金時代才剛剛開始。

作者系金地集團華南區(qū)域商業(yè)管理中心總經(jīng)理