互聯網背景下房企的金融轉型之道

韋顏秋++黃旭

近年來，互聯網金融發展迅猛，在國家“互聯網+”戰略引領下，以大數據、云計算、搜索引擎、社交網絡等為技術基礎，以互聯網平臺為依托，形成了具有相應金融功能的新金融業態。房地產業具有的金融屬性決定房企與金融存在多層次、多元化的聯系。當前，房企長期以來所依賴的傳統融資模式已經成熟，與傳統金融合作的空間已經最大化。如果說以前，銀行和信托始終是房地產行業融資的核心渠道，但受限于國家產業政策影響比較大，房地產開發貸款僅占銀行總貸款余額的6%-7%，地產信托占開發貸款的比例也不到20%。其他融資渠道如公司債券，其發行規模近些年基本保持穩定，所占比例非常小。

在互聯網金融這一大背景下，房地產行業正進入發展的“下半場”，萬科總裁郁亮曾提出了行業“天花板”，互聯網或將顛覆房地產業的判斷。越來越多的房企追逐互聯網金融這一“風口”，與各類互聯網金融平臺在P2P、眾籌模式、供應鏈金融、社區O2O、第三方支付等方面展開業務合作，嵌入到開發、建設、融資、銷售甚至裝修等環節。當前，房企已經不滿足與互聯網金融平臺低層次的業務合作，開始通過并購或組建自己控股的互聯網金融平臺。那么，房企把布局互聯網金融作為重要戰略調整和轉型，其內在的動因在哪里，可能存在哪些風險，未來可能的發展如何？因此，有必要對上述問題深入思考和探討。

一、典型房企布局互聯網金融的實踐

據不完全統計，排名前50的房企中已有近半通過各種方式進入互聯網金融領域，包括萬達、綠地、碧桂園、金地、佳兆業等知名地產商，資金投入超過200億元。各房企進入互聯網金融的路徑不同，其運營模式也呈現出各自的特點。

1.萬達：互聯網金融行業先行者

萬達集團是布局互聯網金融的先行者，已經在移動支付、理財、個人征信、網絡信貸等業務上均有所涉及，逐步形成萬達互聯網金融產業鏈。萬達先于2014年以3.15億美元收購第三方支付機構快錢68.7%的股權，標志其正式進入互聯網金融。又于2015年5月推出首款針對個人的互聯網金融理財產品“快利來”，一上線就被秒殺，隨后于6月8日推出“穩賺1號”。2015年7月，萬達利用“快錢”平臺向央行申請個人征信牌照，可以開展征信業務。2016年萬達又獲得上海市自貿區發放的全國第一家網絡信貸營業執照，可以在萬達商業系統內開展網上信貸。萬達小額網上信貸業務具有豐富的線下資源，是其他企業無法比擬的。萬達推出集眾多功能于一身的一卡通“飛凡卡”，與全國470個商業中心建立合作關系，集應用、優惠、積分、匯兌、信用卡、理財等綜合功能于一身，是連接所有網絡金融業務的核心節點，將成為萬達金融的最大價值點。

2.綠地：打造互聯網金融生態圈

綠地金服通過服務創新、產品創新、渠道創新等手段，構建一個有場景和溫度的房地產互聯網金融生態圈。首先，啟動旗下互聯網房地產金融平臺“地產寶”，并聯手螞蟻金服和平安陸金所，發布國內首款互聯網房地產金融產品。目前這款產品發行了6期，募資約20億元，未來3年會發展到500億元規模。其次，綠地集團結合眾多生活場景，打造一系列基于O2O的金融服務。所服務的上萬家商戶、租戶、住戶所形成的線下網絡與線上業務進行對接，將流量留住，最終創造可持續的新商業模式。最后，綠地正在積極推進“社區寶”和“置業寶”的開發，綠地社區寶的產品形態包括社區投融資服務、朋友圈投融資服務。綠地置業寶的產品形態包括首付款投融資服務、購房優惠認購權憑證服務等，將通過3000多個綠地置業顧問進行O2O全面推廣。

3.金地：構建場景化互聯網金融平臺

金地集團于2015年11月成立穩盈財富互聯網金融平臺，平臺依托房地產生態，圍繞客戶“選家、筑家、居家”等生活場景，提供供應鏈金融、置業理財、消費金融等服務。穩盈財富開發的“家家盈”線上理財平臺于2016年5月正式上線，以互聯網資產交易和社區生活服務為引擎，把個人家庭和社區大家庭連接在一起，產品主要包括房產眾籌類、供應鏈融資類、房產消費融資類、社區生活融資類等。例如，以金地集團開發的昆明金地時代中心為基礎資產，把其中2億元結合互聯網金融向社會招募，預計年化收益率達10%-12%，并在年內啟動金地時代中心部分不動產原始股IPO，眾籌199位，年收益率預計達8%-12%。

二、房企向互聯網金融轉型的動因

除萬達、綠地、金地等知名房企紛紛布局互聯網金融，恒大、碧桂園和佳兆業等品牌房企也積極向互聯網金融轉型，在互聯網金融大背景下，房企緣何緊跟互聯網金融“風口”，具體而言，有以下幾方面原因。

第一，受限于銀行融資渠道，轉向互聯網金融。銀行信貸是房地產融資的主渠道，但是，銀行資金受政策影響大，房企使用資金的穩定性不足，融資彈性小、效率低。房企一直尋找能夠自主、可控、靈活性的融資平臺，互聯網金融快速發展為其創新融資平臺提供可能。

第二，延伸房地產產業鏈，實現多元化布局。房地產設計、開發、銷售、售后等產業鏈很長，互聯網金融核心是一生態平臺，互聯網平臺化運營能將行業上下游業務鏈條進行創新。房地產企業可以通過布局互聯網金融實現產業鏈條向金融領域拓展，獲得新的增長動力和利潤來源。

第三，促進產融結合，實現滲透性和互補性。房地產業從資產角度看兼具金融屬性，房地產業與金融結合將會產生“1+1>2”的效果，提高產業結合效率，實現資源優化組合。房企通過參股、持股、控股風方式布局互聯網金融，從資產和股權上實現產融結合，將資本、房地產以及互聯網金融三方面資源打通，推動了互聯網金融服務實體經濟的效率。

第四，尋求資產證券化，實現輕資產運作。房地產由金融、建造和服務三部分組成，金融長期以來掌握在各大金融機構手里，無法實現與個人投資者的對接。互聯網金融平臺可以輕松實現資產與資金的匹配，房企資產通過互聯網金融產品，把資產進行了證券化，如萬達的創新產品“穩賺一號”及綠地的“地產寶”就是實現輕資產運作模式的探索。

三、房企布局互聯網金融面臨的困境

1.政策監管風險

隨著互聯網金融野蠻發展中暴露出各種問題，政策監管逐漸趨嚴。先是十部委聯合發布《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》，對涉及的互聯網金融業務提出監管要求。今年4月國務院組織14個部委在全國范圍內啟動為期一年的互聯網金融專項整治運動。8月24日，銀監會會同相關部門發布《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》，這是第一份互聯網金融行業監管的正式細則。10月13日，國務院下發《互聯網金融風險專項整治工作實施方案的通知》。隨后，銀監會、工信部、公安局等15個部委聯合發布《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》。房企布局互聯網金融正處于嚴峻的政策監管期，未來發展面臨更多的不確定性，風險加大。

2.房企操盤互聯網金融缺乏經驗

房企競爭優勢是策劃、開發、銷售、物業等方面，在布局互聯網金融之前尚未積累相應經驗，知識、能力以及專業人員匱乏，控制或者自行操盤互聯網金融平臺可能會遇到各種問題，尤其是平臺與原有資源對接中存在很多不確定和不明確的環節，風險隱患在所難免。由于房企系互聯網金融平臺缺乏技術積累，短期內在創新產品開發、大數據資源、大數據運用等方面存在一定難度，如果缺乏風控實力，很容易出現風險。

3.平臺盈利能力面臨挑戰

無論是并購還是自己搭建互聯網金融平臺，前期固定投入比較大，能否回收成本關鍵在于平臺的盈利性水平，以及與房企業務協同中的收益能力；其盈利能力依賴項目本身的現金流狀況，以及項目與平臺協同中產生的效率提升和交易成本的下降。現實情況是，項目本身盈利能力存在較大的差異性，并不會因為平臺運營而發生實質性改變。而且，房地產受政策影響比較大，互聯網金融又處于監管趨嚴階段，未來變數很大。加之，房企在互聯網金融上知識和能力積累欠缺、經驗不足，難以保障平臺的盈利水平。

四、未來發展

房地產企業布局互聯網金融是房地產業轉型升級的探索，是產融結合的具體實踐，也是房地產未來發展的“藍海”，風險與機遇并存，需要注意以下幾個問題。

第一，密切關注政策監管的動向。互聯網金融是新生事物，新產業發展有其自身規律，政府監管是保障其健康可持續的“基礎樁”。尤其近期監管政策頻繁出臺，房企布局的互聯網金融平臺要關注政策導向，順勢而為，在產業治理過程中探尋發展的新機遇。

第二，注重大數據積累，提升數據處理能力。房企在對客戶服務中產生大量的結構化和非結構化數據，互聯網金融平臺核心技術是大數據處理能力，能低成本、高效率獲得信用信息，降低信息不對稱。未來房地產業必然朝向精細化方向發展，與互聯網金融相結合勢必需要積累大數據，提升大數據處理能力。

第三，創新金融產品，構建場景金融。圍繞房地產的客戶需求主要有買賣房屋、租賃房屋、物業服務、社區生活等。涉及到不同需求中包括各種場景金融應用，如首付貸、消費貸、投資理財、社區服務等。房企利用互聯網金融平臺創新貼合客戶需求的金融產品，呈現出不同場景中的金融應用。

注：本文受天津市社科規劃項目（項目編號：TJYY15-029）的資助。

作者系天津商業大學經濟學院教師