房地產縮量調整跡象漸明

郝文嘉

這段時間，筆者經常接到房地產中介的電話，有問要不要買房的，也有問要不要賣房的。買房的、賣房的都有理由，但筆者的感受是中介的日子可能又要不好過了。每次調控，直接受影響的就是中介，成交量降下來了，馬路上的中介就會多起來。而這段時間的北京城，馬路上的確多了一些中介的身影。

成交清淡也有數據的支撐。國家統計局在最新一期的“70個大中城市房價”數據中特意介紹了15個出臺了調控政策城市的情況。數據顯示，新建商品住宅網簽成交量環比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。所有城市的新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，有兩個城市出現下降。

從對市場最敏感的中介機構數據來看，10月的市場降溫可能比預期要嚴重。根據我愛我家在北京區域的二手房交易數據顯示：10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬，預計11月北京二手房網簽量或將出現大幅回落。10月中上旬的新增客戶量較9月同期下跌了52%，新增房源量則較9月同期上漲了50%，供需關系開始倒轉。

在限購、限貸進一步加強的態勢下，樓市縮量將成為必然，而從縮量傳導到降價的鏈條上，二手房市場是“春江水暖鴨先知”。從“房地產投資價值百城指數Reivi100”來看，9月指數在沖高后即面臨調整壓力，地區分化將更趨明顯。短期，包括北京等一線城市將陷入有價無市的觀望期，買房人的溢價能力開始提升，這也是中介極力鼓動買房的一個理由。而價格暫時沒有大幅松動，則成為中介鼓動業主賣房的一個理由。正反都有理，關鍵還是業主自己的考量。

新房市場則相對穩定，尚未看到開發商降價促銷的行為。從歷次調控的市場反應來看，開發商不到資金鏈緊張的最后是不會選擇降價的，而寧可整幾套特價房來測試市場，也不會整體降價來惹怒老業主。而且，今年開發商在一線城市的拿地成本普遍較高，后續開發壓力較大，急需一定的房價漲幅來覆蓋成本。所以，短期內，我們暫時看不到一線城市開發商主動降價的行為。

有必要糾正幾個認識誤區，最大認識誤區就是認為調控必然導致房價下降。其實這個認識誤區在過往的多次調控中已經被證實，但每次一遇到調控就會老調重彈，理由是“這次肯定不一樣”“之前都沒跌，這次怎么也得跌吧”。這次調控同樣面臨這些理由——“房價都這么高了難道還能再漲嗎？”“漲了20多年也該跌一跌了？”“房地產大周期已經見頂了，該跌了。”是的。這些都是房價調整的理由，但放眼中國城鎮化建設、戶籍制度改革、經濟結構調整，房價的短期調整是可能的，但長期走跌是不太可能。畢竟，中國經濟太需要房地產的支撐的，地方政府的土地財政也不允許房地產熄火。

此外，調控的目的不是造成房價長期下跌，而是抑制房價過快上漲。我們不能誤讀決策層的政策意圖。在如今經濟下行壓力非常大的情況下，打壓房地產不是政策意圖，控制房地產價格泡沫，防范金融風險才是真正的目的。試想，如果房價瘋漲，居民杠桿快速飆升，一旦破裂無疑將有發生類似美國次貸危機的風險。決策層未雨綢繆，擠壓房地產泡沫，確保銀行體系金融安全，以為應對經濟下行、資本外流、銀行不良陡升等潛在風險留足回旋空間。

當然，一千個讀者有一千個哈姆雷特。房價也是這樣，看漲的、看跌的都各有理由，而市場怎么走更有自己的邏輯。這種邏輯可能是非理性，更可能是你意料不到的。

作者系北京中金標準數據總經理