“營改增”對房地產公司經營方式和成本的影響

張承和

（福建聯美建設集團有限公司，福建廈門361000）

“營改增”對房地產公司經營方式和成本的影響

張承和

（福建聯美建設集團有限公司，福建廈門361000）

為更好地推進我國實現公平性稅負，國家正有針對性的逐步實現“營改增”稅收改革制度，從源頭上解決了全額征稅、道道征稅、營業稅存在的弊端，充分發揮了增值稅在層層抵扣、環環征收方面的優勢，促進稅收制度更加科學合理。對房地產公司而言，亦降低其稅負壓力。通過從當前國內房地產公司經營的特點分析入手，分析了“營改增”對房地產公司經營方式的改變與成本的影響，并從政府與房地產公司兩個角度，提出了房地產公司應對“營改增”的相關對策。

“營改增”；房地產公司；經營方式；成本

2015年我國在全國范圍內開始全面的實施“營改增”，對房地產公司而言必須清楚認識到時代的潮流，充分借助“營改增”給自身發展帶來的機遇與挑戰，最大限度地激發自身的發展活力，做出更為長遠的規劃，占據更大的市場份額，因此，全面的實現“營改增”對房地產公司經營方式的改變與成本的影響分析有著較為重要的理論與實際意義。

一、當前國內房地產公司經營特點

（一）開發周期長

房地產公司經營開發的周期比較長，從其最初獲得項目的開發權，還需要經歷項目實地勘察、前期規劃、拆遷征地、房屋建設等較多的階段，再加上各個房地產公司融資能力、設計進度等方面的差異，進一步延長了房地產公司開發周期。

（二）資金投入大

房地產公司在整個建設的過程中，需要投入較多的資金，特別是在前期階段受到設計、勘察、征地補償等方面的影響，其總體的資金消耗是非常大的，這其中的土地使用權資金往往能占據到房地產公司經營的一半左右。

（三）融資成本高

房地產公司屬于一種特殊類型的公司，導致了房地產公司在經營的過程中對資金的占用時間非常長，再加上當前國內房地產市場較為低迷，進一步的加重了這一情況，導致了房地產公司經營所需的融資成本非常高，傳統的融資渠道在很大程度上已經不能滿足當前房地產公司融資的需求，導致部分房地產公司為了進一步的融資，不得不提升自身的融資成本。

二、“營改增”對房地產公司成本的影響

房地產公司在市場經濟當中并非獨立存在的，實施“營改增”對于建筑行業的影響巨大，房地產公司作為其上游，必然首當其沖。因此分析“營改增”對房地產公司成本的影響應從分析其對房地產下游企業-建筑公司帶來的影響來分析對房地產公司的影響。總體的影響主要表現在如下三個方面。

（一）可能導致材料成本上升

根據我國“營改增”政策的相關規定，在購買原材料時，材料的提供商可以使用簡單的方法按照6%進行增值稅的繳納，若建筑公司在進行材料的購買時，按照具體的規定購買得到符合規定的增值稅發票，則6%進項稅額能夠全部的抵扣，也就是說3%營業稅率轉變成為11%增值稅除去6%的材料進項稅。再加上房地產公司在實際開發的過程中除集中的進行鋼材、水泥的購買之外，還需要購買其他類型較多的材料，這些材料的來源往往為一些個體的工商戶，多采用的為定額進行征收的方式，導致了建筑公司不能夠抵扣進項稅額，導致建筑公司建設成本的增加，建筑成本的增加將直接的反應到房地產實際經營中，因此，房地產實際經營的成本也可能增加。

（二）可能導致人工成本上升

由于人工成本是無法進行進項稅抵扣，導致作為建筑公司第二大支出的人工成本費用，給建筑公司帶來了較大的影響。因為當前國內房地產市場結構仍舊不夠完善，多數參與建筑公司勞動的人員為自由人員，所以其并無固定單位，導致這些人員所付出的勞動沒辦法進行增值稅發票的開具。那么建筑公司在進行進項稅抵扣時，其付出的人力成本則無法進入到進項稅抵扣中，導致建筑公司需要上繳的增值稅的數額增加，這必然增加了建筑公司整體的稅收負擔。建筑公司整體稅收負擔的增加也必然最終反映到房地產企業稅負的增加。

（三）可能導致設備費用進項抵扣上升

建筑公司往往自身擁有的設備較少，其在具體的施工過程中使用的為租賃的設備，其中這些設備在具體使用過程中產生的維修費用占據到建筑公司支出的重要部分，在進行“營改增”前，其在進行有形設備租賃時，征收的為營業稅；而在實施“營改增”之后，對于有形動產征收的增值稅為17%，根據建筑公司經營的經驗，設備租賃產生的費用占據工程總消耗的3%，這里假設租賃費用為總設備使用的1/2，按照此項比例進行計算，設項目的總造價為10000萬元，則能夠抵扣的進項稅額為：10000*3%/（17%+1）*1/2*17%=21.8萬元。

我們對上述費用進行分析，建筑公司在實行“營改增”前，其征收的營業稅比例為3%，那么就是3%*10000=300萬元。在實施了“營改增”之后，房地產公司按11%進行增值稅的收取，這時建筑公司所有收取的增值稅為10000/（11%+1）*11%=991萬元，因為其中的人力成本不可以抵扣，將可以抵扣的材料與設備費用減去，則所要繳納的稅額為：991-21.8-523.28=445.92萬元，這相對于營業稅繳納的300萬元多出了近150萬元，從中可以看出在實施了“營改增”之后可能導致建筑公司經營成本上升，再加上在進行實際操作的過程中，很多發票并不能及時有效的獲得，導致了部分項目不能進行抵扣，建筑公司所需繳納的稅額將會更大，自身的經營成本將會更高，由此也必然增加房地產公司的經營成本。

通過上述的分析，通過實施“營改增”給整個建筑公司帶來的影響是非常巨大的，而房地產公司作為建筑公司的上游，其帶來的影響也是顯而易見的，因此，為更好的降低“營改增”給房地產公司帶來的沖擊，房地產公司應當采取有針對性的措施應對上述情況。

三、應對房地產公司“營改增”的相關對策

營業稅與增值稅為我國實行的兩個主要的稅源，但是兩者在本質上有著較大的不同，其中營業稅為公司的營業額所征收的稅額，而增值稅為銷售商品增值部分所需繳納的稅額，通過“營改增”可以防止出現重復征稅的情況，另外，增值稅使用的范圍非常的廣泛，任何包含增值收入的活動均需要繳納增值稅，同時，增值稅實行的為多個環節進行征稅，若某個經營活動包含多個經營環節，就對這個幾個環節均進行增值稅的征收，各個環節的征稅互不干涉、相互獨立。增值稅能夠按照進項稅額進行抵扣，所以，從理論層面來分析，企業僅需要獲取增值稅發票就能進行抵扣，所以，我國在全國范圍內推行“營改增”是可以減輕企業稅收的負擔，更好的防止重復征稅的情況發生，但這些均為理想情況下才能實現的，在具體的“營改增”中，還有其他的因素會直接的影響到房地產公司的實際稅負。為了更好地應對“營改增”，使“營改增”更好的服務于企業，政府與企業均應采取措施，保證實施“營改增”的目的落實到實處。

（一）政府方面

政府應當對稅收政策進行進一步的優化，具體可以采用一些過渡性的政策，讓企業逐步的適應“營改增”給自身帶來的影響，例如，對“營改增”中稅負沒有減少反而增加的企業進行一定的補助，從而更好的保證稅負的公平性，共同幫助企業度過這個過渡時期。此外，政府還應當增強對稅收政策的輔導，政府稅收部門的工作人員應當深入到企業當中對相關的工作人員進行“營改增”培訓工作，讓企業內具體的工作人員認識到“營改增”政策中的要點，使企業當中的會計財務人員更快地了解自身應當在哪些方面做出相應的改變。同時，可以在稅務局等相關的部門，針對性的設置“營改增”經營窗口，每天安排具體的人員進行相關問題的回答。

（二）房地產公司方面

房地產公司必須對自身的經營方式進行調整才能更好地適應當前我國全面推行的“營改增”，使“營改增”更好的降低自身的經營負擔。在具體的實施過程中，房地產公司應當增強專業培訓與“營改增”政策的宣傳。因為在進行增值稅納稅時整個管理的過程較為復雜，因此，需要保證房地產企業會計核算的質量，就需要在房地產企業中開展針對性的培訓，增強房地產公司內會計人員等稅務籌劃能力與專業技能。同時，房地產的采購部門應當全面的認識到稅務的變化，采取積極的方式進行應對，從而更好的使開具的發票能夠進行增值稅的抵扣。其次，房地產公司應轉變自身的經營方式，針對實施“營改增”給自身帶來的資金短缺問題，一是應壓縮房地產開發的周期，減少財務費用與資金的占用；二是進行高質量的房地產開發，將高品質作為自身房地產開發的賣點，較好地迎合當前人民對生活質量的追求；三是構建企業合作，采用項目股份、聯合開發、聯合購地及資金拆借等方式深入的開展房地產的項目合作，揚長避短、優化結構、強化管理等。

四、結語

在全國的范圍內實施“營改增”對于自身既是一次挑戰，更是自身發展的一次難得的機遇，在這個復雜的過程中，房地產公司必須充分認識到“營改增”的積極意義，采用有針對性的措施，積極進行籌劃，順應發展趨勢，具體到每個增值稅的納稅環節，獲取正規的增值稅發票，及時將自身可以抵扣的項目進行抵扣，從而更好地增強自身在房地產方面的核心競爭能力。

[1] 賀 慶，蔡定凱，梁鐘元等.“營改增”對未來房地產行業財務管理影響——基于南寧房地產企業的調查研究[J].現代商貿工業，2015(20):195-196.

[2]魏志華，夏永哲.金融業“營改增”的稅負影響及政策選擇——基于兩種征稅模式的對比研究[J].經濟學動態，2015(8):71-83.

[3]羅 筱.我國房地產業實施“營改增”的預期效應探析——以貴州省不動產銷售為例 [J].商，2015(27): 151-152.

［責任編輯：王 鑫］

F812.42

A

1005-913X（2016）11-0099-02

2016-08-09

張承和(1976-)，男，福建三明人，會計師，研究方向：房地產企業財務。