FIRPTA：投資美國易被忽視的房地產交易稅收問題

Rob Rothenberg Jim Watson Mitch Weiss（德勤美國）

George Graham 鄭天成（德勤中國　上海　200002）

FIRPTA：投資美國易被忽視的房地產交易稅收問題

Rob Rothenberg Jim Watson Mitch Weiss（德勤美國）

George Graham 鄭天成（德勤中國上海200002）

中國公司在赴美投資過程中，有必要對所涉及的各項稅收問題給予足夠的重視。雖然許多赴美投資的中國公司目前仍處于市場進入和業務逐步擴展的階段，但對他們而言，在初始階段就開始考慮可能的投資退出策略，并了解在退出時可能產生的稅務影響仍然非常關鍵。在眾多投資退出時所涉及的美國稅收法規中，有一項法規常常被忽視，即1980年美國政府頒布的《境外投資者房地產稅收法令》（“Foreign Investment in Real Property Tax Act①《美國國內收入法典》第897節。”，以下簡稱“FIRPTA”）。

FIRPTA頒布至今已有36年之久，而且該項法令對投資美國的境外投資者有著重大而廣泛的影響（不僅限于純粹的房地產投資），但仍有許多包括中國公司在內的赴美投資者對其不夠重視。從我們的經驗來看，如果對FIRPTA可能產生的稅務問題預計不足，則有可能給投資者的美國項目帶來相當大的負面影響。本文旨在介紹與FIRPTA有關的納稅義務、稅款扣繳義務以及申報要求，并從中國投資者的角度提醒相關中國公司在赴美投資的初始階段審慎考慮該法令影響，并及時恰當地進行風險管理。

一、與FIRPTA有關房地產交易及稅務影響

根據FIRPTA有關規定，處置在美房地產相關權益可能產生美國稅負及多項申報義務。此外，境外投資者處置非上市美國公司時，無論被處置美國公司是否持有在美房地產，都有可能適用FIRPTA。由于FIRPTA可能帶來的潛在稅負以及復雜的申報要求，中國投資者在進行任何一項涉及處置美國房地產或轉讓美國公司的交易前都需要對相關影響進行詳細分析。在許多情況下，即使最終沒有產生美國稅納稅義務，投資者也需要在交易初期著手進行復雜而耗時的FIRPTA法規分析，并進行必要的信息申報工作，以確保最終在交易時無需進行稅款扣繳。

（一） FIRPTA的適用范圍

一般而言，境外投資者處置其在美資產時，除非相關處置收益屬于與美國“營業機構”（Trade or Business）具有“實際聯系”（Effectively Connected）的所得，否則該項處置收益在美國無需繳稅。然而，FIRPTA針對“美國房地產相關權益”（U.S. Real Property Interests）提出了一項特別規定，即因處置美國房地產相關權益而產生的收益或損失應視同與美國營業機構存在實際聯系，因此相關交易必須根據美國稅法計算應納稅款并遵從相關申報要求。此外，需要注意的是，即使一項交易在美國稅法的其他規定下已經屬于免稅交易，FIRPTA的規定仍有可能適用。

“美國房地產相關權益”的含義非常廣泛。一項權益只要涉及位于美國或美屬維爾京群島的房地產，除非權益持有人為純粹的債權人，無論形式如何，該權益都屬于美國房地產相關權益的范疇。此外，FIRPTA還規定，涉及房地產的美國公司的股權將被直接推定為美國房地產相關權益（以下簡稱“推定規則”），除非納稅人可以提供充分的材料進行反證。這一推定規則也有例外，比如上述推定不適用于處置上市公司5%或以下比例股權的情形。如果投資者未能及時有效地履行申報義務，無論相關交易是否實際產生在美國的稅負，都可能產生不必要的罰款。此外，未履行申報義務還可能導致交易無法適用某些稅收遞延的條款。

· 如果一家美國公司在其股權被持有期間，或在被轉讓日前5年期間內（兩者孰短）的任一時點都不構成“美國房地產公司”（U.S. Real Property Holding Corporation），則該公司的股權不屬于上文所稱的“美國房地產相關權益”。這一判定應根據納稅人在相關期間內的情況逐月進行。如果一家美國公司所擁有的美國房地產相關權益的市場價值不少于其擁有的房地產及其他經營資產的市場價值總和的50%，則該美國公司構成“美國房地產公司”。此處“房地產”一詞包括以下三大類資產：

· 土地以及與土地未分離的自然產物；改良性設施；與使用房地產相關的個人財產。①《美國國內收入法典》第897節相關規定就上述三大類資產進一步提供了注釋、舉例說明以及更明確的解讀。

“處置美國房地產相關權益”的定義相當廣泛。除了銷售美國房地產相關權益以外，還包括涉及美國房地產相關權益的資本注入、贈予、回購、分配以及“視同處置”行為②例如，根據《美國國內收入法典》第338節進行某些稅務處理選擇時，納稅人的股權轉讓可能被視同處置有關資產。。此外，無論是關聯方還是第三方之間的交易，FIRPTA都同樣適用。某些公司重組時進行的轉讓交易會構成FIRPTA所認定的“處置”行為，但可能會適用所得確認的例外條款。

對于境外合伙人投資的合伙企業處置美國房地產相關權益，FIRPTA則有特殊的規定。根據美國稅法，美國當地及境外的合伙企業本身均不是美國聯邦所得稅的納稅主體；而由合伙企業的每個合伙人各自獨立計算合伙企業的收益或損失中歸屬于該合伙人的部分，并視同其直接取得這部分收益或損失據此計算其各自的納稅義務。因此，合伙企業本身無需就處置美國房地產相關權益所取得的所得繳納所得稅。但合伙企業取得的涉及美國房地產相關權益的所得會被視為由合伙人直接取得，有關的境外合伙人根據其相應份額會被適用FIRPTA，并在美國計算繳納稅款。

此外，若某境外公司或個人出售其在合伙企業中的權益，且該合伙企業持有美國房地產相關權益，則出售方僅需就出售合伙企業權益所得中歸屬于美國房地產相關權益的部分根據FIRPTA繳納美國稅。需要注意的是，如果該合伙企業資產的50%或以上的價值源于美國房地產相關權益，并且該合伙企業資產的90%或以上的價值由美國房地產相關權益及現金或現金等價物構成，則根據FIRPTA產生的扣繳義務（詳見下文）將適用于出售合伙企業權益的整體對價，即無法刨除對價中對應于非美國房地產相關權益的部分。

（二） FIRPTA的扣繳率

除個別例外規定外，FIRPTA要求受讓方就境外轉讓方處置美國房地產相關權益取得的對價按10%①該比率已被修改為15%，參見下文提及的PATH法案。扣繳稅款。②該扣繳稅款的性質類似于預繳稅款，而并非最終稅款；若最終認定轉讓方負有納稅義務，則轉讓方仍需履行有關的申報程序，根據交易所得計算實際納稅金額，并清算稅款。值得注意的是，扣繳稅款的計算基數并不是交易產生的所得（即收入減除成本后的余額），而是被轉讓資產或股權的整體市場價值（即對價總額）。可免除扣繳要求的例外情形包括：購買規定價值范圍內的主要用于居住或運營的場所，轉讓方可提供非境外身份的證明，或被轉讓資產是在符合條件的證券市場上交易的美國公司的股權。某些情況還可能適用特殊的扣繳規定，例如某些境外公司向其母公司分配資產時可能適用35%的扣繳稅率。

（三）FIRPTA的復雜申報要求

根據FIRPTA的要求履行申報義務常常是一項繁復且耗時的工作。比如，為了證明某項處置美國公司股權的交易并非處置美國房地產相關權益，交易各方必須滿足以下程序要求： 1.在處置發生前，境外轉讓方必須要求被轉讓的美國公司提供一份關于該美國公司不屬于美國房地產相關權益的申明；2.在處置發生前，被轉讓的美國公司必須首先確認在相關持股期間該美國公司并非美國房地產公司，隨后根據境外轉讓方的要求向其提供上述不屬于美國房地產相關權益的申明；3.在處置交易日或之前，受讓方必須取得被轉讓的美國公司出具的上述不屬于美國房地產相關權益的申明，以免除其根據《美國國內收入法典》第1445節進行稅款扣繳的義務；4.在被轉讓的美國公司向受讓方提供上述不屬于美國房地產相關權益的申明后的30日內，該美國公司必須向美國國內收入局遞交一份其確認不屬于美國房地產相關權益的通知，同時附上上述申明的副本；5.如果轉讓方未在處置交易日前取得上述不屬于美國房地產相關權益的申明，則該轉讓方應在處置交易發生日所在納稅年度的稅務申報截止日之前取得該申明，以避免產生不必要的美國稅負及美國聯邦稅申報義務。

二、近期FIRPTA的法規更新

美國國會于2015年12月18日通過了《保護美國人免受高額稅負法案》（Protecting Americans from Tax Hikes Act，簡稱PATH法案）。該法案對FIRPTA進行了部分重大修訂。其中最值得關注的修訂內容是將扣繳稅率從10%提升到了15%。這一修訂自2016年2月16日起生效。對FIRPTA的其他修訂還包括新增了《美國國內收入法》第897（I）節，即允許直接持有或通過一個或多個合伙企業間接持有美國房地產相關權益的“合格美國境外養老基金”免于適用FIRPTA的規定。此外，修訂內容還包括“合格投資性實體”（如房地產投資信托、部分受監管投資公司等）分配源于處置美國房地產相關權益的收益時FIRPTA的適用細則。出于相關性及篇幅考慮，本文對涉及“合格美國境外養老基金”及“合格投資性實體”的FIRPTA法規更新不做進一步闡述。

三、中國投資者的關鍵考量點

近年來，越來越多的中國個人及公司投資者赴美投資。其中，許多中國投資者通過中國國內的公司直接投資美國的資產（包括美國公司的股權）。在這些架構下，當中國公司處置其美國投資時，其取得的所得通常應納入中國公司當年企業所得稅應納稅所得額并相應適用25%的企業所得稅稅率（除非該中國公司適用其他優惠稅率）。

對于中國投資者而言，如果相關交易根據FIRPTA的規定應在美國征稅，那么投資者就其取得的所得在美國已繳納的稅款是否允許部分或完全在中國進行境外所得稅收抵免是影響最終投資回報的重要因素。

根據中國企業所得稅法及實施條例，中國居民企業來源于中國境外的應稅所得已根據境外稅收法規在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當期應納稅額中抵免。其中，允許進行中國境外所得稅收抵免的境外稅收必須是企業所得稅性質的稅款。

如前文所述，根據FIRPTA的規定，處置美國房地產相關權益的收益直接視同與美國營業機構存在實際聯系，進而導致該收益應根據美國稅法繳納美國聯邦所得稅。由此來看，因適用FIRPTA而產生的美國稅應該可視為具有企業所得稅性質，屬于可以在中國獲得抵免的境外所得稅范疇。

雖然根據FIRPTA的規定，交易的受讓方可能需要就轉讓方取得的交易對價總額的15%扣繳稅款（而且該扣繳稅款的基數并非“所得”），但這并不影響相關美國稅收的所得稅屬性。需要注意的是，允許在中國抵免的美國稅并非取決于扣繳稅款的金額。根據中國稅法的相關規定，允許在中國抵免的美國稅應為納稅人在美國就實現的所得實際計算繳納的美國稅，且以納稅人就來源于中國境外的所得依照中國企業所得稅法規的規定計算的應納稅額為限。如果相關所得在美國納稅的實際稅負率高于中國轉讓方適用的中國企業所得稅稅率，那么中國轉讓方可能無需就該項所得在中國額外繳納企業所得稅。

在有些情況下，某些中國投資者可能通過境外中間控股公司收購美國資產（包括美國公司的股權）。在該類情形下，如果中間控股公司處置美國投資的相關所得因適用FIRPTA而在美國繳稅，相關美國稅負仍有機會在中間控股公司將相關所得以股息形式分配回中國時享受中國境外所得稅收抵免（即可能適用中國企業所得稅法中關于“間接稅收抵免”的規定）。然而，具體稅收抵免影響將很大程度取決于具體的投資架構（如中間控股公司所在地、中間控股公司所持有的其他投資的所在地等都是重要的影響因素），也就是說，這種中間控股的模式有可能造成在中國無法進行稅收抵免。

另外值得注意的是，中國投資者（或其他國家的赴美投資者）轉讓持有美國房地產相關權益的美國境外公司股權時并不會產生美國稅負。這是因為FIRPTA僅適用于直接轉讓美國房地產或美國房地產公司股權的交易。此外，美國境外公司因清算或股權回購而將美國房地產相關權益分配給其境內或境外股東時，如果同時滿足以下兩個條件，則無需確認應稅所得：第一，在美國房地產相關權益被分配后，取得相關權益的股東進一步處置該美國房地產相關權益時仍將在美國繳納所得稅；第二，股東所取得的該權益的計稅基礎不大于分配前該權益經調整后的計稅基礎與分配方公司在分配時確認的所得的總和。

中國投資者在設計其美國投資項目的收購架構時應將上述有關規定考慮在內。

中國公司投資者在選擇直接投資還是通過境外控股公司間接投資美國房地產相關權益時還需重點考量美國“分支機構利潤稅”（Branch Profits Tax）的影響。分支機構利潤稅是境外公司在美國的分支機構的權益凈額減少時需視同股息分配而繳納的預提稅。納稅人處置在美房地產取得所得時應根據通常的美國聯邦稅稅率繳納美國所得稅。此外，當相關利潤匯出美國時（即分支機構權益凈額減少時），納稅人需要就匯出部分的利潤繳納最高不超過30%的分支機構利潤稅（具體稅率取決于雙邊稅收協定的相關約定）。中美雙邊稅收協定可能是目前僅存的一份豁免境外公司繳納分支機構利潤稅的協定，這有可能將對赴美投資的中國公司提供便利。

境外投資者在直接或間接轉讓或處置美國房地產或美國公司股權時，應審慎分析FIRPTA的影響及申報義務，以便及時采取恰當的行動。在許多情況下，由于判斷及證明美國公司股權不屬于美國房地產相關權益及其相關計算較為復雜，整個證明過程可能需要較長時間。因此，納稅人需在交易日前預留足夠時間及早開展相關的分析工作。此外，由于部分流程必須在交易日前完成，境外投資者在規劃涉及美國房地產或美國公司股權的交易時應充分考慮FIRPTA的影響。事實上，為了避免在投資中后期出現意外的美國稅務影響，美國境外投資者確有必要在投資準備期即對FIRPTA相關法規進行深入的了解。

責任編輯：高陽