房地產企業新開發項目成本控制的探討

米玉芹

（新泰市城市建設綜合開發公司，山東 新泰 271200）

房地產企業新開發項目成本控制的探討

米玉芹

（新泰市城市建設綜合開發公司，山東 新泰 271200）

伴隨著房地產行業市場競爭的愈演愈烈以及國家的宏觀調控，房地產企業有效的成本控制變得越來越重要。本文通過分析房地產新開發項目成本控制的必要性，明確成本控制的構成要素，結合成本控制的原則，提出實現房地產企業新開發項目成本有效控制的建議。

房地產；新開發項目；成本控制

一、必要性

1、新項目開發時進行有效的成本控制能夠增加企業利潤，提高經濟效益

對于房地產企業來說，面對激烈的競爭環境以及與競爭者相同的開發條件，只有將新開發項目的造價控制在合理的范圍內，加強對項目成本的控制才能通過較低的成本獲得較高的收益，才能使得企業獲得超額利潤。在新產品開發過程中重視成本控制能夠幫助企業創造較高的價值，權衡好項目成本和企業收益之間的關系，才能保證企業在進行新開發項目時能夠實現價值的最大化。

2、項目開發過程中的成本控制是實現現代房地產行業管理體系的關鍵因素

房地產企業新開發項目的成本控制是全過程的控制，要在全體員工的共同努力下完成。在企業正常的經濟活動中，與價值運動相關的都屬于成本控制的范疇。對房地產企業的新開發項目來說，要對項目的成本實施控制，不僅要在項目立項時設立合理的預算標準，還要在項目實施過程中對耗費的資源進行有限監管控制，防止資源浪費的現象發生。成本的有效控制不僅能夠提高新開發項目的收益，還能夠完善成本控制的流程，為房地產行業管理體系的設立提供信息支持。

二、原則

1、整體性原則

成本控制的整體性原則是指項目開發過程中的全面控制，包括對項目開發的整個過程進行控制、對全部人員進行控制。旨在對項目從設計到銷售的全過程、項目開發過程中涉及的全體工作人員進行嚴格的成本控制，并據此建立系統完善的成本控制體系，作為未來成本控制的依據，將成本控制進行流程化管理，從而使得項目開發全過程的成本控制始終有章可循，并能夠得到嚴密監控。

2、最小化原則

成本控制最基本也是最關鍵的原則是使得項目開發的總成本降低為最小值，這就要求房地產企業在新開發項目的運行過程中要盡最大的努力降低企業的花費，從而保證項目在全部完成以后能夠以最低的成本獲得最高的收益。從另外一角度來說，房地產企業不僅要確保成本的最小化，還要根據自身的條件以及面臨的外在環境制定符合自身要求和實際情況的最小成本目標。只有這樣，才能在成本控制過程中做到有的放矢，使得成本控制的工作事半功倍。

3、實時監控原則

房地產的開發項目并不是循環生產的，而是一次性完成的，因此項目實施過程中的有效監管是保證成本得到有效控制的重要保證。新開發項目在正式建設之前首先要對整個項目進行設計，這時的規劃只是對項目建設過程中的花費提供一個可以參考的標準，這一標準是房地產企業根據自身的狀況以及項目的實際情況設定的，具有一定的科學性，如何保證企業在項目開發過程中達到最初設立的成本標準，最關鍵的操作就是在項目實施過程中對費用的消耗進行及時的控制和調整，防止偏差的出現或者是在偏差出現以后及時糾正，從而保證最初成本最小化目標的實現。

三、房地產新開發項目的成本控制

從房地產新開發項目的成本構成來看，開發成本在整個項目過程中占據較大。從房地產企業的具體情況來看，需要重點進行成本控制的環節包括：開發項目立項環節成本的控制、項目設計環節的成本控制、項目招標和投標過程中的成本控制。另外，由于國家營業稅改征增值稅的稅制改革也對房地產的成本控制產生一定的影響，下面我們重點對上述幾個環節以及“營改增”的背景下房地產企業成本控制進行詳細分析。

1、項目立項階段的成本控制

房地產新開發項目的立項階段所需要的費用并不多，在整個項目的成本耗費中占據的比重也非常小，但是項目立項階段在開發項目的整個過程中占據著舉足輕重的地位，項目立項階段所需要做的就是對項目的總成本做出一定的規劃，明確整個過程中所需要的預算，預算制定的是否合理會對后續的全部階段產生影響，因此立項階段是整個新開發項目能否實現有效成本控制的關鍵。這一環節需要綜合考慮企業的自身狀況和項目本身的實際情況，包括估計項目本身所需耗費的前期成本、項目完成后能夠獲得的利潤等，保證項目實施的全過程中能夠實現資源的充分利用。具體來看，應該從如下幾個方面入手：一是盡可能準確的估計房地產新開發項目的整個過程中所需耗費的成本，估算成本這一工作在整個立項過程中十分關鍵，這一步驟的成功實施能夠對后續的研究奠定堅實的基礎，有效地將成本控制的時間點從事后變為事前，提高成本控制的成功率。二是對新開發項目所涉及的全部人員尤其是財務人員進行監督控制，為提高估算的準確率提供保障。舉例來說，對于完全相同的一個項目，假使新開發項目的初始投資為20億，在完全相同的環境條件下，房地產企業在該項目中使用自有資金15億和10億所得到的資金的利用率和項目產生的利潤是完全不同的，很顯然，投資10億的資金利用率會比投資15億的資金利用率高，但與此同時，所帶來的項目風險也就更高，應充分意識到準確做出預算對新開發項目成本控制的重要性。只有這樣，才能保證后續階段的正常運行。

2、項目設計階段的成本控制

所謂項目設計，就是在項目正式施工以前將項目想要呈現的效果用圖紙形象化的表現出來，預算的確定是建立在圖紙確定的基礎上的，因此設計環節的重要性不容忽視。項目方案設計的越合理，企業就越有可能利用最低的成本實現最高的收益率，實現企業價值的最大化。但就目前的形勢而言，大多數的房地產企業對新開發項目的設計階段的重視程度遠遠不足，最終導致后續環節的成本控制目標無法實現。設計階段的成本控制可以從以下幾個方面入手進行：一是項目的招標投標工作一定要嚴謹，在進行招投標工作時房地產企業要充分考慮設計公司的資歷資質等條件，遵循公平公正的原則選擇合適的設計公司。另外，根據新開發項目的實際情況，可以將項目劃分為幾個單獨的部分，對每一個部門進行獨立招標，而盡可能的避免將一個完整的項目交給同一家公司設計，這樣就能適當降低一定的設計費用。二是要將項目的設計想法和成本綜合考慮，在對新開發項目進行方案設計時要盡可能的用數據表達。同時，盡量采用標準化的設計，這樣就能節省一定的項目施工費用。此外，要采用投資限額的方式，在對項目的設計達到既定的標準以后，就要充分考慮項目的投入資金。舉例來說，房地產企業的一個新開發項目所需的土地費用為10億元，單價為每平米2000元，建筑成本為1500元一平米，定價為4200元一平米，假如由于某些原因，設計公司沒有遵循限額設計的原則，圖紙沒有全部討論完善后就開始項目的施工工作，當項目進行到第5層時，開始對設計方案進行修改，這是損失會達到3000多萬，盡管后來的修改使得成本節約了600萬元，但是最初的限額并沒有實現。三是項目的設計人員要與房地產企業的財務人員以及項目負責任進行及時的交流溝通，發現項目設計過程中出現的問題并對設計方案進行及時的修改，從而保證項目施工過程中不會出現嚴重的設計問題。

3、項目招標投標環節的成本控制

房地產企業的新開發項目選擇什么樣的施工企業對于項目實施過程中的成本控制至關重要，在項目的招標投標環節要盡量控制投標企業的價格，使其在一個合理的范圍內，不僅能夠保證價格的合理性，又能夠有效避免中標企業由于過低的成本價格降低項目的質量。具體來講，可以從以下幾個方面著手處理。一是保證新開發項目招標投標過程中信息的透明化，依照公平、公正的原則開展工作。企業發布的招標信息要盡可能的分布廣泛，多吸引相關企業進行投標，這樣就能給自身更多的選擇機會。除此之外，要對來投標的企業進行全方位的考察，保證施工企業既要有較高的實力技術水平，又要有強烈的社會責任感，這樣既能避免項目費用過高，又能確保項目的質量。二是認真對待招標投標環節的文件管理工作。房地產企業在對項目進行招標時要嚴格遵守制定的投標條件，認真編寫招標投標過程中所需的文件。特別需要注意的是，標書的編寫一定要全面、準確，切忌使用模棱兩可的模糊字眼，避免給后續的招標工作帶來不必要的麻煩。另外，項目招標的標的要通過仔細討論后認真確定，合理把控項目預算的浮動區間。

4、“營改增”背景下的成本控制

對房地產企業營業稅改征增值稅，一方面會造成房地產企業資金周轉的緊張，另一方面會使得房地產企業的財務統計工作變得更加的復雜。因此，在“營改增”的改革背景下，房地產企業新開發項目的成本控制可以從如下幾個方面入手。一是改善房地產企業的會計核算方式。在以往的會計科目的基礎上，合理增設征收增值稅所需要的會計科目，如設立“進項稅額”、“銷項稅額”等明細科目。另外，還需要根據房地產企業新開發項目的具體情況對各項業務依照對應的稅率計算稅收情況。二是強化增值稅進項稅額抵扣的環節的管理。由于增值稅和營業稅計稅方法的不同，房地產企業新開發項目所耗費的成本也就不同，為實現有效的成本控制，必須明確項目開發期間費用消耗的具體情況，因此要加強會計人員的職業素質與專業技術水平，保證增值稅的進項稅額抵扣環節不會出現紕漏，從未確保房地產企業有效的成本控制。

四、總結

房地產企業新開發項目的成本控制不是對某個環節的控制，而是對全過程、全員的控制，只有平衡好各個階段、各個人員的任務，才能實現有效的成本控制。在對新開發項目實施成本控制時，不僅要進行全面控制，還要明確成本控制的關鍵環節，保證全面有重點的開展工作，同時采用動態管理思想，確定成本控制的目標，將事后控制轉變為事前控制，確保房地產企業能夠用最低的成本實現最高的經濟收益。

[1] 范鵬、李彤：房地產企業開發項目成本控制方法[J].商業文化，2011（9）.

[2] 吳玉平：新形勢下房地產開發項目成本控制的探討[J].商業經濟，2014（12）.

（責任編輯：李桐希）