房地產企業融資渠道研究

李容坤/中十冶集團有限公司

房地產企業融資渠道研究

李容坤/中十冶集團有限公司

【摘 要】房地產企業屬于資金密集型企業，保障資金的連續供給對企業發展具有至關重要的作用，因此加強融資管理勢在必行。但是，目前很多房地產企業在融資管理上還存在一些問題，發展現狀不容樂觀，制約了房地產企業的發展和壯大。本文主要對房地產企業融資渠道進行分析探討。

【關鍵詞】房地產企業；融資渠道

引言

改革開放以來，隨著經濟的快速發展和城市現代化建設進程的不斷加快，房地產行業發展速度迅猛，取得了輝煌的成就，已經成為我國國民經濟的重要支柱之一，為我國的GDP做出了巨大的貢獻。機遇和挑戰并存，目前房地產市場的競爭變得日益激烈，越來越多的房地產企業開始重視企業融資，以保障企業資金鏈不斷裂，只有這樣房地產企業才能持續不斷的發展壯大。但是，房地產企業在融資上存在融資渠道狹窄、融資困難等問題，影響了房地產企業融資的效率和質量。

一、房地產行業融資特點

(一)需要大量的資金作保證

因為房產開發涉及土地、拆遷、建筑、銷售等諸多方面，這個行業資金高度密集運作，所以一般的投資者不能夠承受其所帶來的壓力。而只有足額的資金才能支撐這樣的企業，且資金鏈必須完善。資金高度密集是房地產市場這個運作體的特點，也就是，房地產離不開資金的保證。房地產開發企業具有較大的投資規模、較長的周期、昂貴的房地產價值等特點，這就需要巨大的資金量進行投資，房地產開發商最關心的問題也就是資金籌措的問題。

（二）與銀行息息相關

銀行貸款對于中國的房地產業來說，具有很大程度的依賴性。雖說房地產行業隸屬于第三產業的，但這個行業資金高度密集型，和金融行業捆綁在一起，共生共榮。

（三）受政策變動影響

當2007年中國政府連續調高銀行存貸款基準利率的時候，中國的房地產業面臨著巨大的還貸壓力，迫于利息壓力，企業紛紛減貸，由此可見中國的房地產業對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強，受政策變動影響大。

二、房地產企業融資渠道相關問題

（一）借款渠道單一，過度依賴銀行貸款，增加了資金的風險

我國的房地產企業融資渠道過于狹窄，主要還是投資基金、銀行信貸及房地產信托等籌資方式，其中又把銀行貸款作為主項。據不完全統計，開發商從銀行取得的貸款在全國房地產開發資金中占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。其中，購房者從銀行取得的個人住房貸款在定金及預收款中還是作為主項。所以，合計算來，約60%的房地產開發資金來源于銀行等金融機構貸款，過多地依賴于銀行。

同時資產負債率過高是房地產企業普遍存在的問題，再加上融資的相關法律法規不夠健全，房地產融資市場的體系不完善等各方面的原因，長期以來，造成我國房地產企業的融資渠道非常單一，增加企業融資的風險。對房地產企業而言，過度依賴銀行貸款，會提高企業的資產負債率，增加企業的財務風險，甚至有可能導致企業因無力償還銀行貸款而破產。對銀行而言，增加了銀行經營的風險，給金融市場的穩定造成不利的影響。

（二）融資門檻高

針對房地產貸款額度大、周期長、風險高的特點，且未來房地產價格的不確定性，銀行仍然保持謹慎的態度，銀行業監督管理部門均有相關的規定針對銀行發放房地產開發項目應具備的條件、擔保方式、自有資金的比例、貸款的利率、期限等，而且還要經常調整以應對經濟發展的狀況。

（三）民間借貸盛行

對于中小型的房地產開發企業，從銀行獲取借貸的資格相對薄弱，與程序復雜審批環節頗多的銀行貸款相比，民間集資成為了非常重要籌資方式之一。一方面，民間資金持有者往往缺乏良好的投資渠道;另一方面，中小型房地產企業面臨著融資渠道匱乏，卻又身處資金緊缺周轉不靈的困境。可是當唯利是圖的民間資本源源不斷地流向困難重重中小房地產開發企業，這種缺乏基本防范與監管的借貸，在高利息與高風險得指引下又能走多遠？

三、房地產企業融資渠道管理措施

（一）全面提高融資管理人員的綜合素質

融資管理人員的素質直接影響融資管理的質量，對房地產企業強化融資管理至關重要。全面提高融資管理人員的素質，首先，房地產企業在招聘融資管理人員的時候，要結合企業的實際情況，選擇專業素質較高的人才，同時，注意引進高素質的專業人才，為企業的籌融資管理提供人才支持。其次，加強對相關人員的培訓工作，定期組織員工學習籌融資管理方面的知識，提高工作人員的專業技能，同時注意對員工進行考核，考核合格才能上崗。

（二）拓寬房地產企業融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道，完善房地產業金融市場，要以金融體制改革為契機，以我國現有的房地產融資方式為基礎，引進國際上先進的融資技術，進行有重點的有選擇的推廣、完善。房地產企業融資就像軟件升級，大企業各種方式都可以嘗試，就如同軟件版本越高，可以向下兼容的版本就越多;小企業則像較低的版本，因其局限性，選擇面自然就窄。當前，國內的一些大型房地產企業可以選擇發行股票、借殼上市等融資方式，中小企業可以尋求基金、信托、風險投資的合作，以及國內外不同公司間的資金與土地合作。

（三）建立多元化的融資渠道

近幾年，我國采取緊縮的貨幣政策，在中國經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素情況之下，海外資本正在中國市場積極尋找房地產投資項目。在這樣的新形勢下，房地產企業融資方式應做出相應的調整，由原來單純依賴銀行貸款的模式，轉向以銀行貸款為主，私募、房地產投資基金、海外房產基金、非上市股權融資等創新渠道為輔、融資多元化的局面。首先，結合本企業的實際情況，積極利用靈活的融資方式進行資金的籌措，建立多元化的融資渠道。其次，綜合實際較為強大的企業可以發行長期債券或延長銀行提供貸款的期限，解決資金供給時間短和投資周期長的矛盾。最后，將目光放在民間閑置資本上，建立民間融資渠道。總之誰掌握了資金來源的渠道，誰就會在將來的房地產企業競爭中立于不敗之地。

參考文獻

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