關于房地產互聯網金融發展模式探討

祝亞軍

(廈門大學，福建 廈門 317000)

?

關于房地產互聯網金融發展模式探討

祝亞軍

(廈門大學，福建 廈門 317000)

隨著社會經濟的發展，房地產行業迅速發展，金融發展與房地產發展速度不一致，導致保障性住房融資受到瓶頸限制，在互聯網影響各個領域的社會現實下，如何利用互聯網金融帶動房地產的發展，促進社會的發展。本文通過分析現階段房地產互聯網金融的發展背景，分析房地產互聯網金融發展模式的優勢，結合具體實踐條件，為房地產互聯網金融發展提出可行性的建議，以期促進房地產互聯網金融發展。

房地產；互聯網金融；發展模式；風險控制

互聯網金融作為新興金融工具，有利于促進各個行業的資金流通，解決行業的融資瓶頸，尤其是房地產作為高成本行業，對資金流的需求較大，互聯網金融有利于提高房地產資金使用效率，甚至改變傳統的房地產經營模式，房地產行業相較于其他行業有其本身的特點，需要通過結合實際，研究房地產互聯網金融發展模式，更好地發揮互聯網金融對于房地產行業的促進作用。

1.房地產互聯網金融優勢

互聯網金融伴隨互聯網技術的發展應用而生，因為本身的優勢在世界范圍內快速崛起，雖然起步于2013年，但是互聯網金融平臺的數量已經發展到5000多家；眾多的互聯網金融平臺掌握巨大的資金，為房地產發展提供了資金支持的可能性；房地產未來要想取得長足的發展也需要互聯網金融的資金支持。互聯網金融相較于傳統金融在融資效果、覆蓋面、成本控制上優勢明顯[1]。

1.1 房地產互聯網金融方便快捷

隨著互聯網技術的發展，互聯網金融應運而生且發展迅速，金融平臺密切了用戶和企業的聯系，實現了有效溝通，提高融資效率，實現雙贏。對于個人用戶，支付寶、微信等互聯網支付方式便利了人們生活，間接提升了個人用戶對于互聯網金融的參與熱情，隨著國家政策性調整，人們理財觀念也發生變化，希望能用剩余資金實現資金增益，個人用戶參與互聯網金融的準入門檻不斷降低，資金數量得到一定程度的保障。

互聯網金融相較于傳統金融在資金的籌集方式和發放速度上具有巨大的優勢，互聯網金融可以采取眾籌方式進行資金的認籌，拓寬了融資渠道提高了資金供應的可靠性；傳統的銀行融資在對房地產進行融資時程序較為繁瑣，資金到賬速度較晚，會對工程進度產生一定程度的影響；互聯網金融在某種層次可以幫助房地產行業實現資金的科學管理，有利于房地產企業對工程進行工程造價控制和管理工作的開展。

1.2 房地產互聯網金融成本低、覆蓋面廣

互聯網金融相較于傳統金融的根本優勢在于實現了信息的對稱，傳統金融與房地產的融資需求之間的信息不對稱，互聯網網絡建立在互聯網技術發展的基礎上，在知識經濟時代下，互聯網能夠實現有效信息的共享，解決信息不對稱造成的成本過高；因為金融與房地產行業融資需求信息不對稱，在某種層次上導致傳統的銀行融資覆蓋面相對較窄；互聯網金融利用自身強大的信息網絡技術基礎，密切了房地產企業與互聯網金融平臺的聯系，審批程序相對簡化，降低了交易成本，有利于實現成本控制，房地產企業可以利用控制的成本讓利于消費者，更加激發了消費者的購買熱情；互聯網金融平臺不僅可以給予房地產行業以資金的支持，而且也對房地產行業經營起到了促進的作用，房地產行業可以將信息的發布、房產的交易放到互聯網信息平臺；互聯網金融與房地產經營相結合也有利于兩者相互促進，參與眾籌后對房價的調整也有利于房產的促銷[2]。

1.3 房地產互聯網金融覆蓋面廣

網絡本身的開放性、信息資源的共享性、通信信道的公用性、連接形式的多樣性有利于為消費者創設相對和諧的消費環境，互聯網金融相較于傳統的銀行金融開放性較強，個人用戶參與互聯網金融準入門檻相對較低，互聯網的開放性也有利于挖掘潛在客戶和資金供應者，互聯網金融相較于傳統的銀行金融的實際利用率較高。互聯網金融平臺可以利用自身的網絡信息技術對房地產企業的房產信息進行宣傳，通過對有效信息的宣傳對互聯網金融平臺和房地產企業都起到了有力的宣傳作用，為互聯網金融平臺和房地產企業塑造了良好的形象，促進雙方企業的長期發展；房地產互聯網金融發展模式是順應時代條件變化的產物，該模式有效緩解信息不對稱的尷尬局面，給予消費者相對完善的房產信息介紹，有利于房產的銷售，進而保證互聯網金融平臺和房地產企業的經濟利益，同時保證了消費者自身的合法權益，也承擔了應盡的社會擔當，在一定程度上實現了經濟效益和社會效益的統一。

2.房地產互聯網金融運營模式類型

十八屆三中全會上提出“完善金融市場體系”的要求，金融改革力度加大也促進互聯網金融產業的良性發展，順應時代條件的變化，某些平臺開始探索“房地產+互聯網+金融”的發展模式為了解決房地產難以融資，為了促進質優價廉理財產品的提供，為了最大程度解決住房難這一嚴峻的社會問題。

2.1 互聯網金融與房地產產業鏈結合模式

互聯網金融與房地產產業鏈結合模式是房地產互聯網金融模式的一種，該模式主要適用了資金短缺的中小企業，房地產產業鏈較長，從土地的審批到工程建設到最終商品的銷售，生產周期較長，資金需求較大，房地產企業可以將所拿到的土地向互聯網金融平臺進行抵押，互聯網金融平臺依據其抵押物進行融資，不僅有利于幫助房地產企業突破融資瓶頸，而且也達到惠民的目的。互聯網金融與房地產企業產業鏈結合模式相較于傳統的銀行金融模式。審批的程序相對簡單，審批和融資周期較短，相對融資成本降低。互聯網金融與房地產產業鏈結合模式有利于解決中小企業前期資金短缺的尷尬，為工程建設提供了穩定的資金流，為企業的穩定發展提供了堅定的資金支持[3]。

2.2 提前回籠應收資金模式

隨著社會經濟的發展和城市化進程的深入，房地產行業的規模和數量不斷增大，互聯網的電商模式正在改變著我們的日常生活，在房地產運營過程中，企業面臨的資金壓力隨著運營周期的延長而不斷增大。提前回籠應收資金模式是指互聯網金融平臺和房地產企業成立商業保理公司，將暫未取得應收租金轉讓給保理公司，保理公司為了租金收益的及時收取，利用互聯網金融平臺的平臺優勢將應收取的租金收益以理財產品形式，投資人所購買的理財產品為有一定固定期限的產品，房地產企業提供連帶擔保保證收益的實現。該模式適用于運營壓力較大的房地產企業，可以提前收取租金收益，保證企業經濟利益的實現。

2.3 購房與貸款理財相結合模式

為了促進房產的銷售，房地產企業將購房條款中加入與互聯網金融平臺相關的理財產品的條款，在條約中承諾購買一定數量的理財產品可以享受購房的優惠，在房地產項目取得預售許可證允許理財產品轉化為購房收付款，該模式相較于其他模式的巨大優勢在于對潛在客戶的挖掘。

3.房地產互聯網金融模式的風險性

互聯網技術的發展推動互聯網金融的發展，但是互聯網金融作為一種新興的金融方式，國家沒有相應的法律法規，無法實現多層次、全方位的監管，導致互聯網金融存在一定的亂象，互聯網金融為了吸引投資，以高回報率為幌子吸引投資，但是自身的平臺資質和能力并不能完成自身的許諾，形成對投資者的欺騙，甚至某些平臺出現“跑路”現象使投資者遭受重大損失[4]。

互聯網金融有利于突破各行業的融資瓶頸，促進你各行業的可持續發展，但是房地產互聯網金融模式本身針對的房地產行業有其本身的行業特點，房地產行業的資金需求較大，回收周期也較長，一旦房地產行業出現經營不善，容易影響整個金融平臺的運轉，需要謹慎考察所投資的房地產企業的資質，謹慎投資，規避風險。

房地產企業為了取得互聯網金融平臺的投資，房地產企業可能會對金融平臺的消費者和投資者盲目許諾高收益，壓縮了房地產企業的競爭空間，對房地產企業的經營戰略產生不利影響。在提前回籠應收資金模式中，房地產企業需一直保持良好的經營狀態，建筑工程順利運轉，房地產企業與互聯網金融平臺對理財的消費者共同承擔連帶擔保，在理財產品到期時需要支付理財產品的本金和收益，但是工程建設和房產銷售容易受到不可控因素的影響，一旦出現時間的不一致，房地產企業兌付資金的行為將直接影響建筑工程的建設進程和房地產企業的良性運轉，房地產企業因此將承受資金短缺帶來的不利影響[5]。

4.結語

現階段房地產互聯網金融模式的風險性較大，需要國家加強監管、互聯網金融平臺和房地產企業合理運作、消費者有序參與就能有效規避風險。房地產互聯網金融發展模式前景十分光明，有利于促進互聯網金融和房地產企業的長期發展，滿足居民的購房需求，有利于實現經濟效益和社會效益的統一。

[1] 李傳鵬.房地產互聯網金融發展模式探討[J].中國經貿，2016，(6)：62.

[2] 齊凱隆，胡鑒陽.互聯網投資銀行：概念、模式及影響[J].商場現代化，2015，(6)：165-167.

[3] 趙亞威，原惠毓，徐思理等.移動互聯網房地產金融發展趨勢研究[J].才智，2016，(7)：265-265.

[4] 朱清.互聯網+背景下政策性與商業性房地產金融的協同發展分析[J].建筑工程技術與設計，2015，(34)：1784.

[5] 郭堂輝.房地產互聯網金融平臺風險透析及發展建議[J].現代商貿工業，2015，36(5)：125-127.