簡析營改增對房地產租賃企業納稅籌劃的影響及改進措施

文/韓　貞

簡析營改增對房地產租賃企業納稅籌劃的影響及改進措施

文/韓貞

由于經濟的快速發展，房地產項目也得到了很大的發展空間。使房地產租賃企業的規模越來越大。由于我國房地產租賃企業涉及的范圍比較廣，在政府頒布營改增稅制改革以后，對房地產租賃企業帶來了很大的影響，其中大部分的經營業務都被劃入到營改增中，也有一些業務保持原有的納稅制度。由此就給房地產租賃企業的納稅帶來了麻煩。本文將會對營改增對房地產租賃企業的納稅籌劃帶來的影響做出分析，探討出在營改增稅制下，如何從房地產項目以及租戶等方面進行納稅籌劃改進。

房地產租賃企業；營改增；納稅籌劃；改進措施

由于一些因素的限制，很多企業并沒有屬于自己的經營房產，因此，這些企業就需要通過房地產租賃企業進行租賃來為自身的經營發展提供場地。而站在房地產租賃企業的角度來說，在進行租賃項目的時候會獲得一定的租金來維持企業的經營發展，但是也要對相關的稅款進行繳納。不過在營改增稅制改革落實以來，對房地產租賃企業的影響也是非常大的。只有全面掌握營改增對房地產租賃企業相關方面的影響，才能及時的調整發展戰略，積極應對營改增。

一、營改增對房地產企業租賃企業納稅籌劃的影響

(一)對租賃業務產生的影響

我國相關的稅務制度有著明確的規定，如果企業經營所用的房屋是自己的房產，就要在房產值的70％的費用上繳納1.2％的房產稅，一旦對這個房產做出轉租，使用權也會發生轉移，而繳納的房產稅所占租金的12％。即使房產已經被轉租，還是需要繳納相應的增值稅和房產稅等。在營改增政策落實以后，房地產企業就要對原來的租賃業務進行重新劃分，劃分依據為繳納的稅目不同，分為不動產以及有形動產兩類租賃項目。[1]對于不動產的租賃項目來說，只是轉換了土地以上的房屋等資產在簽訂合約上的規定時間里的使用權，而所有權不發生轉變。因此，房地產的租賃中的房屋轉租業務所納稅項目還是營業稅。當其他有形產品進行租賃的時候，就需要由原來的營業稅改為繳納增值稅。除此以外達到進項條件的業務是可以獲得進項稅抵扣的。需要格外注意的就是，對于房地產租賃業務來說，合約簽訂的時間都很長，因此有很多合同是在營改增之前就已經簽署完成，對于這種“老合同”，還有很合同上的項目沒有得到實施，在營改增政策落實以后，納稅人會因為制度的改變，一些業務繳納的稅款達不到進項抵扣的標準，因此就不能獲得進項稅的抵扣。

(二)營改增對倉儲業務的影響

伴隨著營改增政策的落實，對房地產租賃企業中的倉儲業務產生了很大的影響。被劃分到現代服務行業中，作為物流的輔助業務，由此導致其納稅的流程變得復雜。細致的說，繳納稅目的劃分依據就是500萬元年度營業額。如果該房地產租賃企業的年度銷售額小于500萬元，只需要按照增值稅的納稅方式進行繳稅。而超過500萬元的納稅人就要根據通常的納稅法繳納增值稅，其中的差別是由繳納銷售額的3％轉變為6％。不過在繳納房產稅的時候，都是繳納房產值的70％的1.2％。由此可以看出，經過稅制的改革，房地產租賃企業有些業務的納稅變的越發復雜，而倉儲業務卻得到了更大的發展空間。

(三)租賃費、材料價格上漲

由于一些大型的施工設備的使用年限較長，要是購買這些設備則需要很大的成本，所以很多企業都進行租賃。但是在稅改前，采購設備時并沒有，可是在采購后，施工企業將會承擔這些資產的銷項稅，不同的是，這些銷項稅并不能抵消進項稅，這樣就造成了稅負不均勻的狀況，這是一項稅務。[2]還有另一種繳納稅務的業務是企業對一些設備的租賃費用的租賃稅，在稅改的前后有著截然不同的差異，稅改前，選擇的都是小規模的納稅人，因為這是為了降低成本，改稅之后，租賃企業將會有高額的稅負，如果納稅人沒有從中獲取利益，就會把納稅人改為小規模納稅人，這樣的話就只是繳納了很小額度的納稅值。導致的后果就是雖然施工單位發了發票卻不足以抵消增值稅項稅額，進而納稅增值加，產生所謂的稅負。

二、營改增對房地產租賃企業納稅籌劃的改進措施

(一)租賃業務的納稅籌劃改進措施

從目前我國稅法的規定來看，房產租賃企業要想減少納稅額值，如果是在將房內物品和房屋一同租賃給企業，比如是一些旅店、車間等等，就必須要將房屋與房間內的設備分開來進行租賃，擬定兩份合同，分別簽字租賃。按照我國的稅法來看，如果只簽訂一份合同，就會連同房內的設備也會被算入繳納稅收的一部分，可實際房間內的設備是不用繳納稅務的，選擇一起進行簽訂，就只會增加稅值，很不劃算。而往往在這種情況下，很多企業就會選擇換成另一種業務叫做倉儲業務，這種業務是不同于出租業務的，而且在經過精準的計算后，這樣做還可以為企業帶來一定的稅務籌劃空間。現實中正如我們所說的那樣，很多企業就是租賃房屋用來當倉庫的，這樣的話，為了減輕納稅負擔，企業都會選擇簽訂倉儲業務，他們覺得這會很經濟，能夠減輕稅務壓力。

(二)倉儲業務的納稅籌劃改進措施

很多房產租賃企業在上交稅務時，經常會因為一種業務而加重稅務，這種狀況一直存在于稅制改革的前初期，這種業務就是倉儲業務。因為處于稅制改革的范圍內，所以無論在任何時期都是稅務的一種，針對這種情況，國家還是頒發了很多的優惠政策，用來彌補一些企業的稅務壓力，只要是還在經營這項業務的企業就可以爭取國家所頒發的補貼，來減輕稅務壓力?？墒莾H僅依靠這種政策并不能完全解決這種狀況，這就要求房產租賃企業必須進行創新，開發新的業務來減小稅務的壓力，要是想利用這一個手段來達到目的，需要企業來加強管理增值稅專用的發票，就是這樣通過這些發票來使企業的稅務減少，還需要建立一個單獨開發票的管理系統，通過這個系統既可以避免發票的丟失，還可以更專業的發放發票，能夠將本發票與其他發票區別開來。在很多現代服務的業務中，為了能夠減少稅務的壓力，這是一種很重要的減稅措施，很有實用價值。

(三)針對承租人的納稅籌劃改進措施

通常來講，在上文中仔細的講述了在面對不同的租賃業務時的減稅措施除外，還有其他的方法就是在房產租賃公司為小規模納稅人時，可以通過一些方法來和承租人一起來承擔納稅，這也就是說納稅人通過適當的提高承租人辦理時的手續費，或者通過打折來獲得純利潤。但是有一種情況的時候這種方法是行不通的。[3]對于承租人來說這里有兩種承租人，又分為兩種情況，一種就是承租人是一般納稅人時，之前的方法會因為進稅項減少，無法實施，這是弊端。這時就會有另一種方法是房產租賃公司可以通過抬高定價，增加承租人的手續費，或者是通過提高租息率等等手段來進行減稅，另外一種情況是當承租人不是一般納稅人時，這時就不能再向承租人產生增值稅，那么就要改變減稅的措施，成本的轉移也常常是房產租賃公司的一種手段?？傊瑴p稅的措施不止這些，以上說到的只是其中常見的部分。

(四)強化現金流管理

營改增政策的落實，為房地產租賃企業的納稅籌劃帶來了很大的影響，尤其是在現金方面帶來的很大的壓力。因此，要根據實際情況對資金進行合理的規劃，確保流動資金可以很好的支付稅務，減少企業發展的壓力。

三、結束語

在營改增政策落實以后，對房地產租賃企業的納稅籌劃產生了很大影響，不但對原有的租賃合同產生了一定的影響，對房地產租賃的其他業務的納稅制度也發生了改變。只有通過對營改增產生的影響進行詳細的分析，才能進一步規范房地產租賃企業的納稅制度，加快發展的步伐。

[1]王輝.試論“營改增”對房產租賃企業納稅籌劃的影響[J].中國集體經濟，2016，03：85-86.

[2]李克平. 淺談“營改增”對房地產租賃業務的影響[J].財會學習，2016，06：178-179.

[3]王生偉.淺談營改增對企業納稅籌劃影響[J].中小企業管理與科技(上旬刊)，2015，06：67-68.

(作者單位：上海寶鋼發展置業公司)