住房公積金期房貸款風險防范研究

摘要：住房公積金期房貸款，指的是將貸款購買的住房作為抵押，把歸集到的公積金發放繳存公積金且需要購買在建商品住房的個人的貸款。公積金管理部門對個人發放公積金時，由于所抵押的住房尚且沒有完成是施工，不能以有效、完整的實物形式抵押，這就存在很多風險因素。那么，如何有效防范住房公積金期房貸款中的風險因素，是公積金貸款管理急需思考的問題。

關鍵詞：住房公積金；期房貸款；風險防范；有效措施

一、公積金按揭貸款存在的風險類型

（1）借款人信用風險。借款人信用風險主要有以下幾種情形：一是失業風險或是收入下降甚至經濟狀況惡化導致無力償還借款；二是離異導致家庭收入減少，甚至借款人離婚后不辦理房屋產權變更登記手續，使得房屋實際占有人與實際登記的所有權人不一致，或者法院判決中的所有權人與實際登記的所有權人不相符等情形造成的風險；三是刑事風險。在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風險。

（2）操作風險。操作風險指的是住房公積金管理中心在處理個人住房貸款業務時決策不當或操作失誤而造成貸款損失的可能性，是一種發生在實務操作中的內部形成的非系統風險。公積金管理中心風險控制能力較弱、內控機制尚不健全、信貸從業人員素質偏低等是導致操作風險上升的主要原因。

（3）開發商經營風險。 開發商經營風險是指因開發商未能按期交房與銀行陷入債務糾紛從而導致管理中心利益受損的可能性，有被迫違約和惡意欺詐兩種。

（4）抵押物風險。 抵押物風險是指管理中心（貸款人）在借款人違約后因處置抵押物（抵押物自然損耗貶值、房產市場疲軟、經濟環境惡化）后利益受損或無法處置的可能性。

二、構建完善的貸款風險防范體系

在住房公積金期房貸款管理工作中，構建完善的貸款等防范體系，是有序、高效開展風險防范工作的基礎與依據。在實際的構建住房公積金期房貸款風險防范體系的過程中，應做好以下幾點：①前置貸款風險防范工作。加大內部管理力度，監理完善的崗位責任、分級審批、崗位管理及審貸分離制度，明確操作程序，有針對性地制定風險防范策略。②嚴格做好貸前及貸中的各項審批工作。在貸款之前，應詳細調查開發商的銷售情況、誠信度、財務狀況、實力規模等，重點了解開發商的銷售情況、資金來源、經濟實力與開發資質，查看各種權屬證件，備案等貸款樓盤；在受理貸款的過程中應一一落實借款人的抵押物、還款能力、借款資格等情況，最大限度降低住房公積金期房貸款風險系數。③恰當確定貸款金額。住房公積金管理中心應依照借款人的信用狀況、抵押物價值、公積金繳存額度、收入水平等情況，精確計算貸款額度，推行貸款額度測算管理，目前我地區測算公式為：可貸金額=（公積金月繳存額×12個月×到離退休年限+公積金賬戶金額）×3，輔之以借款人的月還款金額不應大于家庭總收入的一半，并且貸款金額通常不可大于抵押物市值的70%。只有這樣，才能確保借款人具有較高的還款能力，以有效降低貸款風險。④由開發商實行階段性擔保。也就是商品房在建期間到竣工完成，兩證辦齊，實行階段性擔保。⑤做好貸款后的管理工作。住房公積金管理中心是主要負責機構，嚴格執行貸款回收與發放責任制度。管理中心應做好對期房貸款的抵押物、回收及發放情況的動態跟蹤管理工作，建立詳細的臺賬，及時而細致地反映抵押權證辦理、樓盤竣工、貸款發放等情況，一旦發現風險問題應采取有效措施及時解決。⑥執行嚴格的追責制。制定貸款追責制，貸款的回收與發放工作推行終身負責制。針對超期未還的貸款，管理人員應借助法律、行政及經濟等手段，努力化解風險、回收貸款，把放款與回收的責任明確到個人。

三、重視對貸款部門的內部管理

要想真正降低住房公積金期房貸款風險等級，應重視對貸款部門的內部管理，在實際操作中應做好以下幾點：①完善管理制度。這里所說的“制度”是指貸前調查制度、追責制度、貸款管理制度、審貸分離制度、面談制度等，將制度作為依據管理人、規范事。②健全合同管理。嚴格把關合同訂立情況，借助購買法律服務、聘請律師等方式，對合作協議及貸款合同的合法性、合規性等進行合理的評估，降低法律風險、嚴禁法律漏洞。③做好抵押物負責處置抵押物的工作，以優化處置效率，保證及時化解風險。④提高業務流程的規范性。應制定科學的貸款業務程序，梳理并界定各個環節，明確審核重點及操作要領，以有效提高信貸員操作的規范性；應加強內部控制，對關鍵環節及重點崗位做不相容設置，借助AB崗，使得工作人員之間相互制約監督、相互復核審查，最大程度降低道德風險。

四、加大對期房貸款的管理力度

加大對期房貸款的管理力度是有效防范住房公積金貸款風險的主要措施，在實際操作中應做好以下幾點：①推行貸款保證金制度。住房公積金貸款管理部門應向開發商收取保證金，保證金的額度一般應為貸款額度的10%。大量的實踐表明，保證金制度可使得開發商更好地承擔起擔保人的職責，如果發現借款人或擔保人有違約情況，管理部門就可在啟動追責程序之前先用保證金填補貸款損失。②依據期房的施工情況合理發放貸款。在具體的發放貸款工作中，應將人民銀行制定的放款制度作為依據，可較好地處理“爛尾樓”問題，而多層樓盤則需要在封頂之后再放款，高層則需要在主題工程完成三分之二以上才能放款。③有計劃性地清理期房貸款。安排專業人員對已經放款情況進行清理，清理的內容涵蓋：期房轉現房、合同執行情況、交房情況、樓盤建設情況、樓盤銷售情況、開發商情況等實施全面的清理。在摸清底子的基礎上，建立完善的臺賬，查找一個個項目中存在的風險因素，在透徹分析出現各種風險因素的核心原因之后，采取有效方法予以處理與化解，盡可能消除各種風險隱患。

參考文獻：

[1]溫仲緒.住房公積金管理中心的貸款風險防范研究[J].中外企業家，2016.

[2]鄭延菁.住房公積金貸款風險防范研究[J].合作經濟與科技，2015.

（作者單位阿拉善盟住房公積金管理中心）