再出重拳嚴查房企違規

文/聞之

再出重拳嚴查房企違規

文/聞之

繼前期通報部分違規房地產開發企業和中介機構之后，10月14日，住房城鄉建設部再出重拳，要對9種不正當經營行為依法嚴厲查處，以凈化市場環境。與此同時，上海、合肥、深圳等地近日也對樓市調控和查處力度加碼，進一步整頓規范樓市。對此，有專家認為，必須警惕資產泡沫破裂風險可能對實體經濟造成的沖擊，而日趨收緊的調控政策在為過熱樓市降溫之余，亦將倒逼中國樓市回歸理性、溫和發展的軌道。

要高度重視，始終保持高壓嚴查態勢

10月14日，住建部公布了《關于規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》（下稱《通知》），并召開電視電話會議部署進一步整頓規范房地產市場秩序工作。對房地產開發企業的9種不正當經營行為作了明確界定：一類是誤導、欺詐、炒作行為,包括發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規銷售行為，包括未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”等措施。

《通知》要求各地根據有關法律法規，對違法違規行為進行嚴厲查處。對屬于房地產主管部門職責范圍的，要抓緊處理；對屬于相關部門主管的，要抓緊移交處理；對涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究刑事責任。在此基礎上，要視情節輕重，對房地產開發企業采取書面警示、約談企業主要負責人、公開通報企業不正當經營行為、列入嚴重違法失信房地產開發企業名單、在資質審查中重點審核等措施。

《通知》要求各地高度重視，加大執法檢查力度，加強部門間的協作配合，始終保持高壓嚴查態勢。房地產開發企業要對照通知，自查不規范行為，加強自律，依法依規經營，誠信守諾。要加快房地產行業的信用體系建設，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，及時公布違法失信企業名單，對查處的嚴重違法違規典型案例要公開曝光。會上，20家一級資質房地產開發企業作出了依法誠信經營的公開承諾，如有違反，自愿承擔相應法律責任，并歡迎社會各界監督。

在土地出讓階段，各地也開始不斷出招嚴格規范管理。10月14日，上海市土地交易市場官網發布公告，針對11月即將拍賣的三宗地塊，增加了出讓權補充公告。公告特別補充了“增加30日競買資格審查時間，對交易資金來源進行審核”的規定。上海新規要求，在填報《商品住房用地交易資金來源情況申報表》基礎上，還要詳細列明用于該地塊交易的合規自有資金構成，并提供相應證明材料。如果資金來源涉及關聯方，也應一并提供證明材料。

同樣是在10月14日，合肥市國土資源局也傳出消息，為落實房地產市場調控新政策，該局聯合市規劃局和市房地產管理局印發實施意見，對合肥土地參拍房企資格、規劃設計要求進行補充，對“土地競買人”和“房地產開發企業”各規定四種情形。其中，對居住用地競買人資格條件設門檻，并強調若虛假填報，將禁止其在一年內參與合肥市范圍內土地競買。還規定，房地產開發企業不得拒絕公積金貸款購房，并須在土地出讓合同中約定。

多地多部門齊發力調控土地市場，有關人士認為，政策執行力度非常大，把給開發商籌錢的一個月時間封死了。開發商只要拍了地，就必須準備好所有資金。這就避免了拿地之后把地抵押以申請貸款的違規情況發生，同時也規避了開發商高價拍地卻無法結清土地款的情況。

為逼出泡沫，中央領導親自批示樓市調控

從9月30日各地密集公布新一輪調控細則開始，一輪打擊謠言、維護樓市秩序的“執法調控”也同步展開。地方政府出臺限購限貸政策以及增加住房供應量；住房建設部抓中介機構等擾亂房地產市場的行為；中宣部抓輿論引導，打擊散布謠言的行為，規范市場。以上種種體現了政府各部門對房地產市場的調控。

10月1日起，廣州市住建委房屋交易監管部門首先對預售樓盤進行巡查，查處房企捂盤惜售、囤積房源、發布虛假消息、借機惡意炒作、哄抬房價以及無證售房、合同欺詐、售樓信息和廣告發布不規范等行為。針對國慶樓市運行特點，廣州市住建委還對虛假“日光盤”炒作進行重點查處，防止人為營造恐慌、搶購氛圍。

10月2日，針對近日恒大集團在濟南市開發的“恒大御峰”、“恒大濱河左岸”項目和濟南中海地產投資有限公司開發的“中海國際社區”項目存在的違法違規銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂市場秩序的行為，住房城鄉建設部要求濟南市相關部門立即調查，依法嚴肅處理，并將處理結果盡快向社會公布，保護購房人合法權益。

10月3日，住建部集中公布了各地查處的45家違法違規的房企和中介機構。他們通過發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的，既損害了消費者權益，也誤導了市場預期，社會影響惡劣。

10月4日，湖南省長沙市住建委也針對近期長沙樓市出現的哄抬房價、“炒房”等問題，約談部分涉事開發商，要求大力整改，強調反對“暴漲亂漲、為漲而漲”行為。10月8日，杭州寶嘉房地產公司公開向社會發布“杭州新一輪限購政策10號落地，需交2年杭州本地社保才能滿足購房條件”等信息，已被查實是該公司為擴大銷售而人為制造的謠言。市社保、房管局及時發布通告駁斥謠言，讓樓市恢復平靜。

住建部相關人士表示，本次樓市調控是中央領導親自下的批示，調控的著重點和以往略有不同，有針對性地根據樓市情況出政策，逼出樓市存在的泡沫。住建部有關人士指出，一些中介及房企本來就存在造謠等問題，“日光盤”等宣傳就是其中一例，因此，加強打擊謠言的力度是非常必要的。

促進房市穩定，總理表態傳遞重要信號

李克強總理在“中國—葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議”上講話，談到了中國房地產市場，指出：從房地產市場來看，中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。針對當前中國房地產市場的一些分化態勢，我國正在強化地方政府的主體責任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，而且要采取有效的，符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展?？傊覈行判摹⒂心芰崿F今年經濟社會發展的主要目標，也有決心守住不發生系統性、區域性金融風險的底線，并且為明年穩定發展奠定堅實基礎。

從總理的講話中，我們可以讀出什么？筆者認為，總理指出了中國房地產市場基本面向好，同時強調了“新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢”。這事實上是在向市場喊話，雖然20個城市出臺比較嚴厲的調控措施，但中國樓市的基本面沒有逆轉，沒有必要變得特別悲觀。因為，樓市調控的一個重要目標是“促進房地產市場穩定健康發展”，而不是打壓樓市，或者讓房價暴漲。所以，筆者認為管理層要的走勢是：長期看是慢牛，短期看是橫盤，近期樓市跌幅不會很大，要確保銀行體系的安全。

一二線城市和三四五線城市樓市出現嚴重分化，因此，未來調控必然是因城施策，或者一城一策，包括未來的房地產稅，都會如此，最終可以開征房地產稅的城市不多，人口流失的中小城市很有可能免征，而北上廣深這類城市，可能會有比較嚴厲的房地產稅?？偫戆褬鞘泻徒鹑陲L險放在一起說，說明最近的調控目的，主要是為了防止泡沫過大，最終引發類似去年股災那樣的金融風險。

“保障居民基本住房需求，努力實現住有所居”是各地政府的主要目標?；咀》啃枨蠛妥∮兴拥臐M足，不能都理解為買房，租房也可以，這意味著“實現住有所居”形態呈多元化?？傊偫韺鞘泻霸?，既不希望進一步刺激房價走高，也不希望房價因調控而暴跌。

據筆者了解，目前購房者集中反映的捂盤惜售行為雖然有所規范，但是公眾普遍擔憂，一旦查處變得寬松，這一違規行為還會卷土重來。筆者認為，房企及中介機構應加強行業自律教育、規范意識，對于害群之馬要進行信息披露，施行懲罰，以凈化市場。有專家建議，在政策上應明確，不準抬高已領取預售證樓盤的備案價格。要下發備案價格審批調整的規范政策文件，把備案價格上調依據與審批流程公開透明化，消除權力尋租空間，從制度上斬斷違規行為的利益鏈。各地政府要堅決執行監管職責，加強查處違法違規行為，保障樓市調控政策更好地發揮穩定市場的作用。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）