房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展格局研究
——基于發(fā)達國家和地區(qū)演進的思考

文/許軍 顏莉

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展格局研究
——基于發(fā)達國家和地區(qū)演進的思考

文/許軍 顏莉

行業(yè)發(fā)展格局是一定宏觀背景下某一行業(yè)從起步到發(fā)展再到逐步成熟的過程中呈現(xiàn)的階段性特征的總結(jié)和歸納。對這些階段性特征的總結(jié)和歸納，可以幫助決策者掌握行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，并根據(jù)現(xiàn)有的條件，對行業(yè)發(fā)展的新趨勢作出判斷。

一、發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展格局的演進與基本特征

（一）評估行業(yè)標的物屬性的轉(zhuǎn)變及其特征

“增量房”時代，業(yè)務重點圍繞“開發(fā)端”，相應的評估技術(shù)和方法也是以滿足開發(fā)經(jīng)營需要為主。“存量房”時代，業(yè)務重點領(lǐng)域在“流通與經(jīng)營端”，呈現(xiàn)兩個方向：第一是向前端土地的經(jīng)營管理提供咨詢服務；第二是包括租賃市場的相關(guān)估價服務、房地產(chǎn)標的物相關(guān)的金融服務，如來自抵押貸款的估價需求和來自資產(chǎn)證券化的估價需求。

“存量房”時代，由于土地的稀缺性，房地產(chǎn)作為資本品的特性逐漸突出。房地產(chǎn)價格必須反映資本利得收益和長期現(xiàn)金流收益。今后的估價方法更多依賴于對未來現(xiàn)金流的預期，而傳統(tǒng)的方法則成為輔助方法。這一時期，新技術(shù)的采用使傳統(tǒng)估價理論得到迭代式的發(fā)展。一方面，空間信息技術(shù)、移動信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)思想在具體估價業(yè)務中得到應用，這些技術(shù)集成了房地產(chǎn)市場的海量信息，使原有的房地產(chǎn)估價理論、方法和技術(shù)得到改進，形成的估價結(jié)果更具備科學性和前瞻性。另一方面，在大數(shù)據(jù)系統(tǒng)逐步形成的情況下，總體分析、神經(jīng)網(wǎng)絡、關(guān)聯(lián)規(guī)則挖掘、數(shù)據(jù)聚類分析成為可能，漸漸替代抽樣調(diào)查、回歸分析和典型樣本分析的傳統(tǒng)分析方式。

評估行業(yè)標的物的屬性轉(zhuǎn)變特征如下：第一，由單一服務向綜合服務轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)估價公司成為機構(gòu)投資者和個體投資者尋求房地產(chǎn)問題解答的“綜合醫(yī)院”，提供專業(yè)化的咨詢服務。第二，服務內(nèi)容向精細化、多元化發(fā)展，房地產(chǎn)價值判斷更側(cè)重于對各種影響因素的精細和深度分析以及對風險及未來價值的預測。第三，行業(yè)關(guān)注的重點從房地產(chǎn)“開發(fā)階段”向“全生命周期”轉(zhuǎn)移，所提供的服務從“條塊分割式”向“全方位、立體化”發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場評估業(yè)務服務主體的變化及其特征

房地產(chǎn)市場評估業(yè)務服務主體內(nèi)容的變化及其特征如下：第一，由服務“賣方”向服務“買賣雙方”轉(zhuǎn)變。對買賣雙方的服務都重視，“以人為本”的服務理念得到體現(xiàn)，越來越多的業(yè)主依托估價業(yè)務滿足自己的需求，如融資、置換等。第二，服務主體多元化，既包括從事房地產(chǎn)運營的機構(gòu)（包含機構(gòu)投資者），又包括參與房地產(chǎn)市場運營的個人投資者、房地產(chǎn)持有者。以租金收入、房地產(chǎn)運營總體收入為支持的REITs和房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的存在，需要房地產(chǎn)估價公司為機構(gòu)長期持有房地產(chǎn)并從事運營提供估價咨詢服務。評估行業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴程度逐漸下降。第三，服務主體的專業(yè)化模式出現(xiàn)了分化，在同樣多元化的前提下，美國走的是精細化分工的道路，辦公樓、商用房和住房的估價業(yè)務各自獨立，各有深入，日本則采用綜合服務的模式，為服務主體提供綜合的、全方位的估價服務。

（三）行業(yè)管理機制的調(diào)整及其特征

首先，由政府授權(quán)的行業(yè)組織形成一定規(guī)模。美國的房地產(chǎn)估價師協(xié)會（Society of Real Estate Appraisers）和美國房地產(chǎn)估價師學會（American Institute of Real Estate Appraisers）于1991年合并為估價學會（Appraisal Institute），成為全美最權(quán)威的評估行業(yè)組織。

其次，行業(yè)組織的職能逐漸明確。除了負責行業(yè)標準的制定、維護行業(yè)的市場秩序、估價師的資格審核批準的職能之外，行業(yè)組織均致力于房地產(chǎn)信息服務平臺的建立。如美國各個估價師組織向其注冊會員提供龐大的市場數(shù)據(jù)庫、交易數(shù)據(jù)庫等網(wǎng)絡資源，這一網(wǎng)絡資源也成為估價師和客戶溝通的平臺。日本的不動產(chǎn)鑒定協(xié)會建立了“信息銀行”，向會員提供最新的交易案例、不動產(chǎn)市場成交信息。

第三，構(gòu)建了針對房地產(chǎn)估價的一系列法律或者標準體系。1986年至1987年間，美國9家主要的評估機構(gòu)制定并實施了“專業(yè)評估實務統(tǒng)一標準”（USPAP），規(guī)定所有資產(chǎn)評估師必須遵循這一標準。同時，美國的估價標準委員會（ASB）還制定了一套嚴格的房地產(chǎn)估價報告復查制度。英國的評估機構(gòu)都必須遵循皇家測量師學會頒布的《不動產(chǎn)估價指南》和《不動產(chǎn)估價實務》所規(guī)定的原則。

最后，形成了估價專業(yè)人才的培養(yǎng)機制和認證機制。對估價專業(yè)人才采用考試加資格認證的方式，并要求一定的業(yè)務實踐經(jīng)歷。美國根據(jù)考試情況、從事業(yè)務的內(nèi)容、從業(yè)年限對估價人員進行等級評定，形成了一定的等級評定系統(tǒng)。

（四）綜合分析

第一，兩個階段發(fā)展目標很明確：“增量房”時代，評估行業(yè)的目標是建立“以房為本”、“服務開發(fā)”的服務體系；“存量房”時代，這一目標轉(zhuǎn)變?yōu)榻ⅰ耙匀藶楸尽薄ⅰ胺諆啥恕钡姆阵w系。

第二，在發(fā)展路徑上，“增量房”時代，評估行業(yè)均處于粗放型發(fā)展階段，業(yè)務單一，服務主體相對聚焦。而到了“存量房”時代，美國的評估行業(yè)致力于提供專業(yè)化、精深化服務，英國和日本則致力于提供多元化、綜合性的服務。

第三，在發(fā)展方法上，“增量房”時代，評估行業(yè)將價值理論和房地產(chǎn)經(jīng)濟理論相結(jié)合，構(gòu)建了包括收益法、成本法和市場法為主要內(nèi)容的評估理論體系，形成了具有一定影響力的行業(yè)組織，制定了一系列行業(yè)標準，專業(yè)人才逐漸從開發(fā)企業(yè)向評估行業(yè)轉(zhuǎn)移。“存量房”時代，行業(yè)組織之間的溝通交流增加，行業(yè)組織的職能得到明確，專業(yè)人才的培訓和認證制度逐步成熟，現(xiàn)代科學技術(shù)和信息化技術(shù)的革新，完備并發(fā)展了原有的估價方法和技術(shù)。

二、發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展格局和基本趨勢分析

（一）發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)發(fā)展格局及其背景

1.城鎮(zhèn)化的深化與人口結(jié)構(gòu)的變化。根據(jù)聯(lián)合國經(jīng)濟與社會署和世界銀行的預測，目前全球城鎮(zhèn)化率約為54%，到2030年將達到60%，到2050年將達到66%。城鎮(zhèn)化的深化意味著必須對土地規(guī)劃進行再思考，提高城市管理的能力，加強城鎮(zhèn)和農(nóng)村的聯(lián)系。

國際通行的老齡化社會標準為老年人口占總?cè)丝诘谋戎卮笥?%。2004年統(tǒng)計這一數(shù)據(jù)時，美國為12%，日本為19%，英國為16%，已經(jīng)步入老齡化甚至老齡社會。老齡化趨勢使得房地產(chǎn)市場面臨更多的養(yǎng)老需求和適老化改造需要。

2.新興市場的崛起。新興市場（如金磚四國）的崛起吸引了發(fā)達國家和地區(qū)的投資，尤其是針對房地產(chǎn)市場的投資。對全球房地產(chǎn)市場投資的統(tǒng)計表明，盡管對歐美房地產(chǎn)市場的投資總額仍占絕對優(yōu)勢（約為73.9萬億美元），但是對亞太和非洲區(qū)域房地產(chǎn)市場的投資總額卻在穩(wěn)步增加。這意味著房地產(chǎn)市場投資熱點的轉(zhuǎn)變，同時也要求統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)標準，構(gòu)建全球化的合作體系。

3.中產(chǎn)階級的壯大。盡管歐洲、美國和日本的中產(chǎn)階級人數(shù)占比在下降，從全球來看，到2030年，有近三分之二的人口將集中在亞太地區(qū)。龐大的中產(chǎn)階級群體，將產(chǎn)生巨大的對房地產(chǎn)專業(yè)人才尤其是服務型人才的需求。

4.資源進一步稀缺。隨著人口的持續(xù)增加，城鎮(zhèn)化進程的深入使得土地、水資源等都面臨緊約束。城市管理必須處理好建設(shè)用地、人口規(guī)模、生態(tài)環(huán)境和城市安全之間的關(guān)系，并找到平衡點。今后，房地產(chǎn)項目將面臨更大的不確定性，必須對現(xiàn)有的政策和規(guī)則進行改變，以適應資源緊缺的挑戰(zhàn)。

（二）基本趨勢分析

1.與金融行業(yè)融合度加劇。普華永道預測，可替代投資市場總投資額將從2012年的6.4萬億增長到2020年的13萬億美元，其中房地產(chǎn)市場投資占比和增長速度都在前列。截至2015年2月底，全球一共有上市REITs 659只，其中美國規(guī)模最大，共256只，市值高達9771億美元，日本排名第三，共50只，市值近1080億美元。這些REITs都依托強大的房地產(chǎn)評估體系，為REITs的產(chǎn)品設(shè)計和上市發(fā)行提供解決方案和咨詢支持。

2.商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。（1）企業(yè)并購和聯(lián)合增多。以英國為例，首先是開發(fā)商和建筑商的并購，然后是開發(fā)商和區(qū)域性租賃機構(gòu)的并購，這些并購業(yè)務的順利實現(xiàn)，都離不開評估企業(yè)的貢獻。（2）業(yè)務類型從以評估為主轉(zhuǎn)為以咨詢?yōu)橹鳎瑥膯我粯I(yè)務走向綜合性業(yè)務。

3.更多新技術(shù)得到采用。計算軟件升級加快，使房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以用軟件包進行計算，用戶可以通過互聯(lián)網(wǎng)獲得房地產(chǎn)價格等信息。云計算改變了傳統(tǒng)的操作模式，評估公司通過遠程移動設(shè)備實時收集數(shù)據(jù)，集成在一定的應用軟件中，將這些應用軟件的外圍接口結(jié)合用戶需求，在一定收費基礎(chǔ)上進行選擇性的開放。用戶可以根據(jù)其需求及時獲得房地產(chǎn)市場信息。

新技術(shù)的采用使得房地產(chǎn)評估行業(yè)出現(xiàn)了脫媒現(xiàn)象，很多評估公司對此作出應對。首先是將更多的人力用于管理線上平臺資源，將客戶的需求與線下資源連結(jié)；其次是將業(yè)務重點從傳統(tǒng)的評估服務向高端咨詢服務轉(zhuǎn)型，應用軟件和云計算結(jié)合，一方面提供的是相對低端的基礎(chǔ)服務，另一方面將專業(yè)咨詢注入其中，形成對高端客戶的服務體系。此外，3D打印技術(shù)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)、增強現(xiàn)實技術(shù)逐漸成熟和綜合運用，豐富了評估服務的表現(xiàn)形式，大大提高了評估行業(yè)的整體效率。

4.大數(shù)據(jù)帶來的新機遇。大數(shù)據(jù)的價值不僅在于向政府部門、民營企業(yè)和公眾提供更加全面的服務，也意味著可以在零散客戶端實現(xiàn)“長尾效應”。大數(shù)據(jù)讓個人用戶具備定制房地產(chǎn)估價服務和咨詢的可能，現(xiàn)有技術(shù)已經(jīng)可以在移動端口進行操作。大量的個人用戶的使用必然帶來流量經(jīng)濟和相應的賺錢效應，而擁有大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)評估公司，可以利用個人客戶的信息以及定制習慣，提供更加精準的推送。行業(yè)中充分利用信息互動和整合建立大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的機構(gòu)，必然會在競爭中獨占鰲頭，大大領(lǐng)先于其他機構(gòu)。

三、我國評估行業(yè)發(fā)展格局研究及建議

（一）發(fā)展目標

發(fā)達國家和地區(qū)評估行業(yè)演進的軌跡表明，評估行業(yè)的目標由建立“以房為本”、“服務開發(fā)”的服務體系轉(zhuǎn)變?yōu)榻?“以人為本”、“服務兩端”的服務體系。“以人為本”要求評估行業(yè)更加注重向買方尤其是個人業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的評估服務。“服務兩端”要求評估業(yè)務在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向前端“土地”相關(guān)業(yè)務和后端“流通經(jīng)營”相關(guān)業(yè)務延伸。對政府而言，應制定政策引導市場資源為這個服務體系的構(gòu)成提供有利條件；對行業(yè)組織而言，應順應趨勢，制定相應的規(guī)范和標準，為行業(yè)跨越式發(fā)展提供支撐。

（二）發(fā)展路徑

1. 適應城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，圍繞城市更新和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供服務方案。應根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，為城市綜合整治類更新、功能改變類更新、拆除重建類更新的實施情況和最終效果提供評估服務，為城市更新中的存量土地再開發(fā)、置換和工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)化等過程的合規(guī)性、土地利用效率進行評估。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式包括土地互換、出租、入股、合作等，今后可能方式會增多，限制會放寬。應做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和土地租賃交易相關(guān)權(quán)益評估的方案儲備工作，并做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、合同鑒證等咨詢服務工作。

2. 轉(zhuǎn)移現(xiàn)有業(yè)務重點，圍繞“以人為本” 、“服務經(jīng)營”的發(fā)展目標提供咨詢服務。第一，利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，挖掘個人客戶的信息以及定制習慣，通過精準推送，提供個性化服務方案，在零散客戶端實現(xiàn)“長尾效應”。第二，順應老齡化的趨勢，為開發(fā)商發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、機構(gòu)出租人從事養(yǎng)老地產(chǎn)提供估價服務，為老舊小區(qū)的適老化改造提供咨詢服務。

現(xiàn)有業(yè)務重點還應向“服務經(jīng)營”轉(zhuǎn)移。目前評估行業(yè)的金融服務主要是抵押類評估服務和資產(chǎn)證券化評估服務。抵押類評估服務應從單純的房地產(chǎn)抵押評估發(fā)展到數(shù)據(jù)提供和數(shù)據(jù)接入業(yè)務類的大數(shù)據(jù)服務業(yè)務。通過大數(shù)據(jù)應用和“互聯(lián)網(wǎng)+”同評估批量業(yè)務的緊密結(jié)合，提升抵押評估業(yè)務準確率，提高評估效率。資產(chǎn)證券化評估咨詢服務尚在起步階段，應結(jié)合REITs在發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立租金價格指數(shù)和租金收益評估體系，為將長期資本引入房地產(chǎn)行業(yè)提供技術(shù)支持。

3.轉(zhuǎn)變已有的商業(yè)模式，通過“平臺戰(zhàn)略”實現(xiàn)服務價值鏈的增值效應。“存量房”時代，評估行業(yè)面臨更加細分的房地產(chǎn)市場，要求評估公司進行更加精細化、多元化的業(yè)務挖掘，依托現(xiàn)有的平臺，提供全行業(yè)價值鏈的增值服務，包括針對房地產(chǎn)信息與政策的查詢服務、風險評估服務、DIY定制服務等。充分利用“O2O”，將線上的房地產(chǎn)信息資源和線下的房地產(chǎn)咨詢服務進行對接，形成互動，提升行業(yè)的服務效能。注重平臺前期的數(shù)據(jù)積累，擴展平臺的內(nèi)涵和外延，形成一定數(shù)據(jù)規(guī)模和服務水平后，使房地產(chǎn)評估企業(yè)具備覆蓋全國的服務能力。

4.整合行業(yè)信息資源，形成房地產(chǎn)全生命周期管理服務系統(tǒng)。我國的房地產(chǎn)信息資源存在兩個問題：信息不完整和信息碎片化。從土地權(quán)屬到房地產(chǎn)所有權(quán)、出租情況、經(jīng)營情況、抵押情況等環(huán)節(jié)的信息，很多是缺失的，有些是不規(guī)范的。從規(guī)劃到建設(shè)，從房地產(chǎn)交易市場到租賃市場，再到抵押貸款證券化，各個條線的信息是孤立的，還會出現(xiàn)信息和信息之間互相矛盾的情況。因此，要整合土地、建造、銷售、出租、證券化等與房屋相關(guān)的總量、分布、權(quán)屬、使用情況和價格信息，與政府相關(guān)信息進行對接，形成房地產(chǎn)全生命周期管理服務系統(tǒng)，為住建部門、綜合整治部門、民政部門、公積金管理部門提供咨詢服務。房地產(chǎn)全生命周期管理服務系統(tǒng)還可以向獲得權(quán)限的個人提供房屋情況的相關(guān)查詢，提高政府公共服務效率。

（三）發(fā)展方法

1.建立房地產(chǎn)信息服務平臺，進一步完善行業(yè)組織職能。應借鑒日本和美國的經(jīng)驗，由行業(yè)組織牽頭，形成房地產(chǎn)估價信息服務平臺。平臺應致力于行業(yè)內(nèi)部機構(gòu)、估價人員、管理人員以及與客戶之間的數(shù)據(jù)交換和共享服務。共建共享數(shù)據(jù)庫內(nèi)容應涵蓋“三個數(shù)據(jù)庫”、“兩大板塊”：包含房地產(chǎn)類、工程類、金融稅收類等內(nèi)容的政策法規(guī)庫；以估價規(guī)范為主體的技術(shù)規(guī)范數(shù)據(jù)庫；包含房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息的文獻資料庫；為估價師提供教育培訓服務的工具箱、繼續(xù)教育信息板塊；以研究課題發(fā)布、專家委員會成果和問卷調(diào)查為內(nèi)容的信息發(fā)布板塊。通過平臺的服務促進行業(yè)內(nèi)成員交流，提升對外溝通的能級，推進評估行業(yè)的整體進步。

2.充分利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，完善現(xiàn)有評估技術(shù)和方法。適應應用軟件和云計算結(jié)合的要求，形成以房地產(chǎn)交易、租賃價格為主體的基礎(chǔ)服務系統(tǒng)，通過不同接口的增值服務，形成對高端客戶的服務體系。

我國目前仍處于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的構(gòu)建階段：一方面應擴大房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)、成交量數(shù)據(jù)的樣本范圍，逐步完善大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容；另一方面應與其他系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行對接，使大數(shù)據(jù)系統(tǒng)真正具備海量數(shù)據(jù)、多類型數(shù)據(jù)。同時，應為下一階段大數(shù)據(jù)系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)過濾和篩選作好研究儲備。應利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)輔助房地產(chǎn)評估行業(yè)總體分析、神經(jīng)網(wǎng)絡建立、關(guān)聯(lián)規(guī)則挖掘和數(shù)據(jù)聚類分析，使估價報告更具科學性和前瞻性。

利用新技術(shù)拓展信息獲取的方式，如利用AR技術(shù)進行現(xiàn)場數(shù)據(jù)的采集，提升應用軟件的交互功能，在利用應用軟件向客戶服務的同時采集相應信息。

3.根據(jù)業(yè)務變化的趨勢，提升專業(yè)人才培養(yǎng)機制的效能。除了房地產(chǎn)專業(yè)知識之外，專業(yè)人才應了解世界經(jīng)濟變化的基本情況，熟悉國家相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。應使專業(yè)人才具備綜合的土地、規(guī)劃、房地產(chǎn)經(jīng)營、金融和投資等領(lǐng)域的專業(yè)知識，同時應在專業(yè)人才培養(yǎng)機制增加管理學、公司財務、計算機科學等內(nèi)容，適應與金融行業(yè)融合以及學習大數(shù)據(jù)、云計算的要求。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價有限公司研究中心）