房地產價格影響因素研究

陳曉曼　林毅

[摘要]近幾年，我國經濟飛速發展，人民生活水平提高，人口快速增長，總體需求上升，房地產價格隨之逐年上漲，導致房價漲幅過快，加重了百姓的負擔，也嚴重影響了國民經濟的發展。供給和需求是影響房地產價格的根本因素，政治因素是影響房地產價格的關鍵因素，還包括經濟和自然等其他重要因素。為實現房地產行業健康、持續、穩定的發展，我國應結合國內國際形勢，關注空置，保障經適房，控制貸款，保證剛性需求；結合市場經濟，抑制房地產泡沫，加大對房產監管力度，加強市場監管，改善環境；穩固政權，穩定房價，政治穩定是經濟穩定的基礎，出臺合理的地價政策。

[關鍵詞]房地產價格；影響因素；對策研究

隨著改革開放的不斷深入，房產市場全面市場化，住房質量、面積、環境都大幅提升，隨之房價也越來越高。由于房地產具有保值、增值等作用，所以逐漸成為消費和投資的熱點，很多城市出現了房地產價格快速上漲的情況，而房價高低關系到所有老百姓的切身利益。

一、我國房價逐年升高的原因

（_一）總體需求呈上升趨勢

隨著社會發展，生活水平的提高，我國居民對衣食住行的要求也日益提高，我國大部分城市都出現了經濟適用房供不應求的狀況。除了正常的住房需求，超前住房需求、投資性住房需求、被動住房需求都共同推動了房價的上漲。

（二）人口快速增長，勞動力和資本向中心城市流動

近幾年我國經濟飛速發展，大量人口涌人大中城市，尤其是沿海城市。人口的大量涌入，拉動了城市經濟以外也給這些城市帶來了較大的住房壓力。這些城市的房地產市場不再只屬于本地人，城市住房價格與當地居民的住房支付能力背離程度不斷提高，但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市，原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質量、發展潛力和發展機會。

此外，比如住房供應結構的不合理、各種成本的上升等也在共同影響房地產的價格。

二、影響房地產價格的因素

（一）供給和需求是影響房地產價格的根本因素

1.供給因素。從表面上看，我國房地產的供應量高于需求量，存在供過于求的狀況。我國尚處于社會主義市場經濟初級階段，大部分居民對住房要求并不太高，對經濟型中小戶型更為偏愛，但是大量房地產開發商為追求利益最大化，大量投建高檔住宅、洋房別墅，使高檔住宅供大于求而經濟適用房則供求失衡。

2.需求因素。改革開放以來，我國經濟發展迅猛，先富裕起來的那部分人急于投資，而我國的投資渠道缺乏多樣性，于是大部分人都將大量社會財富投資在增值的不動產上。另外，我國加入WTO以來對外貿易合作不斷擴大，國外金融巨頭紛紛看好我國的房產市場，大量外國資本投入房地產行業。這兩方面的需求急劇增加了房產需求，使房價偏高。

（二）政治因素是影響房地產價格的關鍵因素

1.政治穩定狀況。政治的穩定對于一個國家而言相當的重要，政權穩固、社會安定、公民幸福感增強等等都是影響國家經濟環境的重要因素。穩定的國家將會吸引到更多的國外投資商，擴大對外貿易，以此推動經濟市場形成一個良性循環。在我國，政府起到決定性的作用，決定了開發商和居民對房地產市場的投資、投機、購房、心理等因素，間接推動了房地產價格的變化。

2.房價調控政策。國家的政策、制度、法律法規、行政行為都屬于行政因素。土地制度改革以來，國家為拉動房地產市場先后出臺各項政策，行政因素也是影響房地產價格的重要因素之一。我國的住房制度不斷的完善，房地產市場不斷合理化。住房制度改革后房價政策調控主要作用在于支持房地產市場，而進入新世紀以來，房價增長迅猛，國家對房價的政策調控也從支持轉為遏制，先后采取了稅收、金融、土地等多種調控手段來穩定房價。

（三淇他重要因素

1.經濟因素。國內生產總值是影響經濟發展的重要指標，也是影響房地產價格的重要經濟因素。居民增加對住房的需求會引起房地產價格上漲，而GDP的增長正好帶動居民對需求的增長，隨著我國經濟的發展壯大，GDP也是不斷上升，物價的上漲自然伴隨著房價的上漲。從宏觀來看，國內生產總值和房地產價格成正比，因此房地產行業也是國民經濟的重要組成部分，為我國經濟發展做出了不可磨滅的巨大貢獻。

2.自然因素。對房地產價格影響的自然因素主要是地理環境。地理環境又包括地貌、氣候、土壤、水文和生物等自然環境，聚落、人口、民族、社團、軍事、經濟、政治、交通、社會行為等人文環境。自然災害少，大氣污染少、水污染少的區域人口必然眾多，房價自然比地理環境差的地方高出不少。尤其是更適宜人類居住的區域，優美的自然環境、熱鬧的購物中心、開發商精心打造的社區環境吸引了更多的購房者。

三、控制房地產價格的對策

（一）國內國際形勢相結合

1.關注空置，保障經適房。我國經濟適用房的需求量很大，但是很大一部分房產被有投資需求的群體所購買，而我國的房價過高也有很大一部分原因是因為投資型群體的增多，投資者看準了不動產的增值效益，以此獲取高額的交易差價，這樣勢必會導致空置房的現象。現國家應該采取措施降低空置率，完善經濟適用房相關法律政策，將這些房產投入市場，保證經濟適用房的供給量。

2.控制貸款，保證剛性需求。為保護居民剛性需求的首套房，國家應該嚴格控制貸款政策抑制投資性需求，例如提高投資性貸款利率等方式提高貸款投資的成本，以此抑制用貸款方式投資不動產的投機需求，針對出售、出租、轉讓等現象，也可以出臺相應的稅率政策。國家控制房地產價格的核心對策應該是“保證剛性需求，抑制投資需求”。把抑制投資需求列為短期內控制房地產價格的主要手段，且重視住房多類型的需求。

（二）鈷合市場經濟，抑制房地產泡沫

1.穩定經濟，加大對房產監管力度。隨著社會進步全球經濟一體化，國與國之間的商業合作越來越密切，每個國家的經濟環境都會對世界經濟環境造成一定的影響。我國經濟受到國外大環境的影響也是不可避免的，政府需要密切關注世界經濟形勢的變化，并且采取相應措施、出臺相關制度以降低世界經濟對我國經濟產生的負面影響。而目前我國房地產市場制度還存在很多缺陷，法律不健全導致出現了很多投機的情況，這嚴重影響了我國經濟的穩定，房地產市場的健康發展。

2.加強市場監管，改善環境。房地產市場的健康發展很大程度上取決于市場的監管，嚴格查處房地產開發、中介、交易中出現的違法違規行為，保障購房者的正當權益。國家應該加快建立全國聯網的房產市場電子信息系統和地方聯網的房產市場電子信息系統的速度，將居民的住房信息一一歸檔，整合全國各地方政府部門的信息資源，形成大數據，加強市場運行監測、強化住宅市場的秩序管理，保障房地產市場分析數據的權威性和全面性，這將為各種政策的有效落實提供了強有力的支持。

（三）穩固政權，穩定房價

1.政治穩定是經濟穩定的基礎。政治穩定是指把社會沖突控制在一定的秩序之內，對于一個國家而言政治穩定是重中之重，它包括了國家政治制度和國家政治權力主體的相對穩定、國家政策法律法規的相對穩定、國家政治生活的穩定、社會秩序的穩定、社會政治心理穩定。經濟的發展需要一個有序的市場和穩定的社會環境做支撐。強有力的執政權可以保證市場經濟中各行為的公平公開，可以維護市場的公平性和穩定性。若政治穩定，國家因經濟市場受到沖擊而產生的影響將會變小，市場沖擊能力也會有更大的保障。

2.出臺合理地價政策。土地政策的不合理將造成地方經濟結構的不合理，同時不利于房地產調控政策的落實。創新官員政績的評判標準，不能以地方財政收入作為評判官員政績的唯一標準，而應建立合理的考核制度，這樣才能穩定地方政府的賣地沖動，地方政府也會配合中央政府進行調控政策的落實工作。必須加強對地方政府土地審批和轉讓政策的監督和管理，規范土地儲備制度，嚴禁開發商囤積土地，嚴格按批準文件與合同約定開發建設，防止地方政策以土地收入作為主要財政來源，鼓勵地方政府擴大財政來源，積極發展地方實體經濟，促使地方經濟健康、持續發展。不健全的房地產市場制度將使房地產市場存在巨大的隱患，調整相關制度，同時不斷創新房地產市場制度，為房地產市場的健康發展提供制度保障。