人口老齡化對河北省房價的影響

黃天　劉丹丹　李春成　王偉佳　馬潔

[提要] 房價是人們高度關注的話題。本文基于河北省2003～2014年數據，利用SPSS軟件找到河北省房價與人口老齡化之間的聯系。實證結果顯示：現階段河北省并不存在所謂資產消融，人口的老齡化并不會使房價下跌，反而會一定程度上促進房價的上漲。

關鍵詞：人口老齡化；房價；河北

項目支持：華北理工大學大學生創新創業訓練計劃項目（項目編號：X2016174）；指導老師：任偉

中圖分類號：F713.5 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年11月9日

一、引言

近年來，河北省房價不斷上漲，其上漲速度超過經濟發展速度，人們買房變得更為困難。大量研究表明，人口結構可以在一定程度上解釋房價的變動。找到人口老齡化對房價的影響將優化河北省房地產行業的產業結構，同時為應對人口老齡化對河北省經濟的發展提供一定的政策參考。

二、文獻綜述

從人口視角對國外住房市場的研究：很多國外研究者認為人口結構與房價等資產價格的關系主要體現在生命周期理論中。例如，Modigliann認為經濟個體通過平滑各個年齡階段的消費和儲蓄進行最優化選擇，在收入與財富的預算約束下可以達到生命周期內總效用最大化。其中的具體表現為個人的消費儲蓄行為會隨著年齡的變化而改變：當老年階段的消費大于儲蓄時，老年人會進行借貸或出售資產。因此，得出人口結構會影響房地產等資產的價格理論。當老年人口比重上升時，因為社會上存在對房屋等資產的超額供給，所以毋庸置疑房價等資產價格將下跌。在這個基礎上，研究者Bakshi和Chen認為投資者隨著年齡的增大將更多的財富分配到金融資產，而他們在早期會將大部分財富投資于房地產。不僅如此，他們還在個人風險厭惡系數與年齡成正比的假設下提出了生命周期投資理論。

從人口角度對國內住房市場的研究，主要包括：朱喆（2005）提出1999～2005年間住房價格上漲過快的原因是年齡結構造成的。陳國進基于生命周期理論表明老年撫養比的上升是目前房價上漲的動力，但隨著老齡化程度加深，這一情況會減弱并逆轉。陳斌開等國內研究者發現，中國人口結構的改變會影響住房需求，他們認為中國住房需求在2004年以后會與人口結構高度密切相關，他們認為在2012年后，人口老齡化將大幅度降低中國的年均住房增長率。徐建煒等得出房價和人口撫養比之間的關系為負相關，因此他們推斷2015年后，我國大部分城市的房價不再會快速上漲，甚至會衰退。陳彥斌、陳小亮發現，在中短期內，城鎮住房大量過剩與人口老齡化不會有太大關系，于是他們認為2045年以后人口老齡化對城鎮住房需求的各方面負面沖擊才有可能逐漸顯現出來。

已經有許多學者就人口老齡化對我國房價影響進行了分析，得出的結論各有不同。本文將找出河北省人口老齡化與房價之間存在的邏輯，分析其中潛在的聯系，通過研究出人口老齡化對房價的影響，就可以提前預警，找到解決方案。

三、數據分析

從圖1中可以看出，2003年以來河北省的老年人口撫養比總體趨勢是增加的，在2010年有點下降，但是其下降的幅度并沒有特別大。近幾年，河北省的老年撫養比依舊上升，說明社會老齡化程度不斷加劇。觀察河北省的房價情況，一直呈現出較高的上升趨勢，12年間翻了3倍。在2010老年撫養比下降時，可以看出當年的房價上漲幅度低于其余年份，可以說明其中存在一定的相關關系。（圖1、圖2）

四、模型建立和實證分析

影響房價的因素非常多，但是主要可以分為幾大類：收入因素、成本因素以及本文著重研究的人口因素。本文選取這三大因素中的最主要的因素。人均可支配收入（X1）（元）是收入因素中最具有代表性的一個變量，它可以反映出人們的購買力，所以將其選入。在成本因素中，投資額（X2）（億元）可以直接反映出企業的開發成本。研究目的是人口因素中的老齡人口對河北省房價的影響，所以選取作為一個自變量。在國際上對此類問題的研究中，測量老齡化指標的主要變量是老年撫養比（X3），即社會老齡化群體（65歲以上人口）與社會上創造財富的主要人群（15～64歲人口）之間的比例，這個數值越大，說明人口老齡化的程度越高。河北省住房平均價格（Y）（元），所有數據均來源于《河北省統計年鑒》。

為了研究住房價格與相關因素的聯系，建立如下多元回歸模型：

y=？茁0+？茁1x1+？茁2x2+？茁3x3+？著

？茁是模型的參數，？著為誤差項的隨機變量，反映了除已經加入模型的其他隨機因素對模型的影響，是不能用x與y之間的線性關系所解釋的變異性。

直接利用統計工具SPSS中的命令regress求解，得到模型的回歸系數估計值及其置信區間（置信水平？琢=0.05）、檢驗統計量R2、F、p的結果。

表1顯示，R2=0.9940指因變量y（住宅商品房平均售價）的99.40%可由模型確定，F值遠遠超過F檢驗的臨界值，p遠小于？琢，因而模型從整體來看是可用的。

將回歸系數的估計值代入模型：

y=-1784+0.1807x1+0.0763x2+175.28x3

從模型中可以看出，所研究的變量與房價均為正相關。就目前來看，河北省人均可支配收入每增加1元就會推動房價上漲0.18元，說明人均可支配收入是推動房價上漲的重要因素之一。投資額對于房價的推動作用不是非常明顯，透支額增加1億元房價也只是略微增加。本文研究的人口因素中的老齡人口，每上升1個單位，房價將會上升175.28元，但是由于老年撫養比每年的變動幅度不大，所以其對房價的推動作用反而沒有人均可支配收入大。

五、研究結論

從模型中看到，河北省的人口結構對房價的影響并不完全符合國外學者所提出的資產消融假設。在現階段，人口老齡化并不會導致房價下跌，反而會對房價產生彈性較大的正向影響。河北省養老體系主要是居家養老，只有為數不多的選擇去養老院進行養老，他們會得到孩子們的贍養；與之相反，國外的養老體系發達，老齡人會選擇在養老院進行養老，為支付高昂的養老費用會通過出售房產來滿足自己的生活需求，所以在發達國家存在的資產消融假設不適用于中國大多數地區。同時，家庭結構的變化和中國人的思想觀念也是其中的主要因素。首先，從家庭結構來分析，家庭小型化的趨勢越來越明顯，老年人與自己的子女同住一套房的情況越來越少，這將會增加住房的需求；其次，從中國人的思想觀念來分析，老年人總想為他們的后代留下一定的資產，房產較好的保值性能成為他們的首選，此時的房產不僅作為自己住房的剛需，還具有投資品的性能，因此反而會推高房價。

主要參考文獻：

[1]朱喆.中國的人口年齡結構與房屋總需求趨勢[J].世界經濟情況，2005.11.

[2]任木榮，劉波.房價與城市化的關系——基于省際面板數據的實證分析[J].南方經濟，2009.

[3]陳斌開，徐帆，譚力.人口結構轉變與中國住房需求：1999～2025——基于人普查數據的微觀實證研究[J].金融研究，2012.1.

[4]陳彥斌，陳小亮.人口老齡化對中國城鎮住房需求的影響[J].經濟理論與經濟管理，2013.5.

[5]徐建煒，徐奇淵，何帆.房價上漲背后的人口結構因素：國際經驗與中國證據[J].世界經濟，2012.1.