中國(guó)房地產(chǎn)的庫(kù)存去得了么

房地產(chǎn)去庫(kù)存已然成為2016年的國(guó)策，至于去庫(kù)存的方式，極端的業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)說是“炸掉”，而政府，采取的是各種買房?jī)?yōu)惠政策，拉動(dòng)購(gòu)房需求來去庫(kù)存。

靠老百娃的住房需求，能去掉眼前的房地產(chǎn)庫(kù)存么？我們重點(diǎn)從消費(fèi)需求的增長(zhǎng)來看。

人口數(shù)量與年齡結(jié)構(gòu)變化是驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期因素。因此，我們首先從人口增速及其結(jié)構(gòu)變化來看房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。

上個(gè)世紀(jì)70年代初和80年代中后期的人口高峰帶來了1985-2010年勞動(dòng)力的增長(zhǎng)，同時(shí)也帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加，從商品房住宅的銷售統(tǒng)計(jì)來看，1986-2015年，商品房銷售面積銷量一路上漲，年均增速超過25%，總量達(dá)到116億平方米。全國(guó)住宅平均價(jià)格也由1991年的756元/平方米上漲到了2015年的6973元/平方米。隨著計(jì)劃生育的嚴(yán)格執(zhí)行，1990年后，中國(guó)人口增速已經(jīng)下降到1.5%以下，目前人口增速為0.5%左右。根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織的測(cè)算，中國(guó)人口將在2030年達(dá)到頂峰14.5億人，然后逐漸減少。而勞動(dòng)力人口五年前就已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)：2010年，15-64歲，人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2015年這個(gè)比例下降到72%。

和人口結(jié)構(gòu)變化相對(duì)應(yīng)的，是結(jié)婚人數(shù)的逐年下降。2015年開始，我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；結(jié)合民政部公布的歷年新結(jié)婚對(duì)數(shù)的數(shù)據(jù)，我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%，結(jié)婚置業(yè)是商品房消費(fèi)需求的主要構(gòu)成之一。從結(jié)婚人數(shù)的減少中，可以預(yù)期未來5年結(jié)婚置業(yè)的需求也將逐年下滑。

可見，無論從人口數(shù)量的增長(zhǎng)速度還是人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)來看，對(duì)住房需求的減少都是可預(yù)期的。

其次，未來的“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程難以對(duì)城市房產(chǎn)形成有效需求。

從日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，“城鎮(zhèn)化”引發(fā)的人口轉(zhuǎn)移也是導(dǎo)致城市人口擴(kuò)張，推動(dòng)城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力之一。但是在目前的中國(guó)，一線城市的常住人口增速已經(jīng)在下降，其中上海已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；31個(gè)二線城市中也有18個(gè)城市增速減緩，其中長(zhǎng)春和南寧甚至出現(xiàn)了常住人口的負(fù)增長(zhǎng)，64個(gè)三線城市中33個(gè)城市增長(zhǎng)減緩。其中5個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。主要原因來自以下方面：

首先，從靜態(tài)看，中國(guó)的社會(huì)保障體系和農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，因此中國(guó)的城鎮(zhèn)化率很難達(dá)到西方發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟水平（80%以上）。數(shù)字顯示，18-35歲的農(nóng)民進(jìn)城打工，成為“城鎮(zhèn)化率”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的一員，40歲以后回鄉(xiāng)，為“城鎮(zhèn)化率”貢獻(xiàn)負(fù)數(shù)；目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率主要是依靠40歲以下的人進(jìn)城來提高的。從人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前農(nóng)村20歲以下人口占比只有26%，40歲以上不再出來務(wù)工的農(nóng)民（占）45%。所以，未來存在進(jìn)城可能性的潛在人數(shù)總規(guī)模在縮小。

其次，從動(dòng)態(tài)看，從目前中國(guó)農(nóng)村的生育率來看，未來的年輕一代補(bǔ)給速度在放慢，導(dǎo)致流入城市的勞動(dòng)力數(shù)量減少，城市化速度會(huì)趨緩。“‘十二五期間中國(guó)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力將由2.95億人下降到2.5億人左右，4500萬(wàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力需要轉(zhuǎn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)就業(yè)”；“‘十三五期間（2016年到2020年），農(nóng)村剩余勞動(dòng)力將由結(jié)構(gòu)性短缺變?yōu)槿娑倘保ㄕ浴掇r(nóng)民工市民化》，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組，2011）”。因此，從供給方面看，2015午后城鎮(zhèn)化率速度將放慢。

第三，放開限購(gòu)限貸并未有效提升房地產(chǎn)的銷售，說明靠消費(fèi)需求來“去庫(kù)存”恐怕只是政府的一廂情愿。

2014年，國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告定調(diào)“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”后，除了北京、上海、廣州、深圳和三亞外，全國(guó)41個(gè)限購(gòu)城市的房地產(chǎn)限購(gòu)政策相繼取消。但是實(shí)際銷售數(shù)據(jù)顯示，在房?jī)r(jià)存在下跌預(yù)期時(shí)，放開限購(gòu)并沒有帶來增量需求。可見，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的“去庫(kù)存”只有靠投機(jī)性的資本不斷推高房?jī)r(jià)，而“投機(jī)”和“房?jī)r(jià)泡沫”繼續(xù)膨脹卻不是政府希望看到的結(jié)果。

綜上所述，從人口增長(zhǎng)、流動(dòng)趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)演變格局來看，要實(shí)現(xiàn)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)去庫(kù)存，15年內(nèi)，是不現(xiàn)實(shí)的（15年后看二孩政策的實(shí)施情況）。而鼓勵(lì)投機(jī)性資金驅(qū)動(dòng)的去庫(kù)存則要以房?jī)r(jià)進(jìn)一步泡沫化和金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大為代價(jià)，這是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)所無法承受的。