房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理要點解析

許偉

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重點工作，其對房地產(chǎn)項目的成敗具有決定性的作用。基于此，本文展開了房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的要點討論。

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設計管理

中圖分類號：TU201文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2016）13-157-02

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中扮演著極為重要的角色，因此加強房地產(chǎn)開發(fā)階段的設計管理，對房地產(chǎn)項目開發(fā)具有重要的意義。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理內(nèi)容及特點

1.1設計管理基本內(nèi)容

一些人認為，設計管理就是“催圖”。這是對設計管理的錯誤理解。通過研究發(fā)現(xiàn)，設計活動對整個工程項目的發(fā)展產(chǎn)生了極為重要的影響，而設計部門作為整個房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的核心管部門，是提高公司市場競爭力的核心力量。因此認為，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理，從本質(zhì)上而言，包括了三個方面的內(nèi)容：①保證設計工作人員能夠準確理解房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位。②對過程加強控管。③充分發(fā)揮自身的主動性。

1.2設計管理主要特點

我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中的設計管理工作存在下述特點：（1）貫穿在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部環(huán)節(jié)中，具體包括了項目遷移的研究、方案設計、工程施工圖紙設計、施工現(xiàn)場、后期維修和整改等。（2）涉及的對象包括了建設方、設計方、投資方產(chǎn)品消費者、國家政府有關部門等。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的要點

2.1設計定位工作

設計管理部門應加強和其他部門的溝通配合，明確項目定位以及開發(fā)模式：提高自身的產(chǎn)品研發(fā)能力，對設計師加強管理，全面提高設計師的業(yè)務處理能力。同時還應結合以往的設計規(guī)劃經(jīng)驗，制定產(chǎn)品系列。此外，設計部門要在結合產(chǎn)品特征的基礎上，明確規(guī)劃、施工、景觀、裝飾等各個環(huán)節(jié)的設計標準；明確施工成本標準、工程管理標準、產(chǎn)品驗收標準、產(chǎn)品標識與形象標準等。唯有這樣才能夠滿足施工現(xiàn)場的各種變更要求以及客戶的變更要求。

2.2設計目標深度

設計管理部門應該進一步明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計深度和時間節(jié)點。例如：寫字樓由自持改為銷售.很多配置勢必會做出相應的調(diào)整，如幕墻形式、內(nèi)部裝修標準等：商業(yè)如果從高端零售改為餐飲，荷載、排油煙也要做相應的改變：餐飲改成百貨，荷載安裝也要做相應改變。因此在各個規(guī)劃初期以及設計初期，必須要明確設計方案的具體完成時間以及深度要求，確保施工部門能夠清楚該項目的完成時間和要求，并嚴格執(zhí)行：在設計方案進行的過程中，應該及時跟蹤，明確設計方案的進度和實際完成情況，及時解答施工單位存在的疑問。而其他部門則應該根據(jù)流程做好各項工作，如及時和甲方進行協(xié)商，并要求甲方提出相應的修改要求，為更改施工圖紙?zhí)峁┳钚沦Y料：在規(guī)定時間內(nèi)制定具體的決策方案：結合具體情況修改施工圖紙等。

2.3設計任務管理

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，企業(yè)最關注的就是客戶需求、建設成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設計單位將技術語言轉化到圖紙中，而設計任務書就是向設計單位提出這些要求的書面文件。設計任務書的內(nèi)容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產(chǎn)品要求、項目技術要求、項目設計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當?shù)氐恼叩惹闆r進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。項目設計過程中，往往出現(xiàn)對設計任務書不夠重視，對設計單位的要求往往以口頭表達，并未經(jīng)過認真推敲，這樣就容易引起設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免過程中的反復。

2.4設計資源管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設計管理最大的資源就是外聘的設計單位，而在開發(fā)階段的資源管理中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，選擇了合適的設計單位，就意味著開發(fā)階段中設計管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設計單位時，需要做到以下幾個方面：①要詳細的根據(jù)項目面對的市場以及產(chǎn)品地位，收集有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位。②要對開發(fā)階段所需的設計費用進行有效地控制，切實根據(jù)建設項目的要求，確定合理的設計費用。③對于已合作過的設計單位，可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫，從而合理地選擇設計單位與設計人員，有效地降低溝通成本。在設計單位選擇過程中，較多選用的是設計招標，一方面通過方案比選來考察設計單位與項目的契合程度，并通過設計方案體現(xiàn)設計單位的技術水平：另一方面可以通過設計費用的競爭性報價，有效地降低設計費用。

2.5設計成本管理

成本是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，決定了一個項目能否盈利。在項目開發(fā)過程中，往往有一個誤區(qū)，即對施工建設過程中的成本管理高度重視，而對設計過程中的成本管理重視程度不夠。事實上，項目的成本有約80%是在設計階段確定的，項目的規(guī)劃方案、結構形式、技術選型等諸多對成本有重要影響的因素均在設計階段確定。設計階段的成本管理重點應做好以下幾方面工作。

（1）加強設計方案成本對比，擇優(yōu)選用。設計方案需要充分理解項目的規(guī)劃設計條件，在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)，選擇能夠符合項目定位，成本最優(yōu)的產(chǎn)品。比如車庫是選擇全地下室還是半地下室，房屋建造的層數(shù)等問題，這一階段的成本對比在項目開發(fā)過程中往往被忽視，但卻具有事半功倍的效果。

（2）加強技術選型論證。對一些涉及成本、安全、品質(zhì)等方面的重大技術問題，應通過技術選型論證的方式進行專題研究，必要時可邀請專家參與。比如基坑維護方案的選型、基礎形式選用、主體結構的選型等，這些問題對成本有著重大影響，選擇恰當不僅可以有效節(jié)約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強設計成果質(zhì)量管理，避免返工。避免返工就是節(jié)約成本，因此加強圖紙設計質(zhì)量，避免錯、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費和返工，也是降低成本的重要措施。

2.6設計進度管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，時間是保證企業(yè)獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設成本積壓，產(chǎn)生較大的資金成本，另一方面項目的開發(fā)周期越長，項目所面臨的不確定因素就更多，如市場行情以及政策出現(xiàn)變化等，這些都使得房地產(chǎn)開發(fā)商希望加快建設進度，提高周轉速度，而設計進度是項目進度管理的關鍵一環(huán)。加強設計階段的進度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設計計劃。結合項目的總體開發(fā)要求制定合理的設計計劃，如根據(jù)項目的計劃開盤時間和開工時間，確定設計成果的完成時間。設計計劃要綜合考慮設計方案調(diào)整、設計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設計周期來確定。通過合理的設計計劃，來指導設計各個階段的工作安排：在過程中發(fā)現(xiàn)進度出現(xiàn)偏差時，應采取必要的措施進行糾偏。

（2）標準化設計。標準化設計是加快設計進度的重要措施，成熟的建設單位通過經(jīng)驗的積累，形成一系列標準化的文件，在設計過程中可以直接引用，既能保證設計品質(zhì)，又能加快設計進度。常見的標準化文件有標準化戶型設計、標準化立面設計、標準化建筑節(jié)點設計等等。

（3）增加設計階段不同分項設計的穿插。設計過程中涉及到的專業(yè)較多，加大不同工種設計穿插的力度，一方面可以縮短設計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業(yè)之間的溝通，避免設計方案的反復。比如總圖設計過程中，景觀設計可以同步開展：又如戶型設計過程中，裝修平面布置可以同步進行。

2.7圖紙審查修改

房地產(chǎn)開發(fā)公司應該對設計管理部門所設計的項目圖紙進行嚴格的管理：結合公司的有關制度規(guī)定，采取相應的獎罰方案，對設計圖紙的質(zhì)量進行量化考核。而設計管理部門自身應該加強對設計圖紙的審核，在圖紙下發(fā)前應進行白圖及藍圖審核：并且在施工環(huán)節(jié)，要結合工程情況，對設計圖紙分階段進行審核。例如：空調(diào)機位的設置因前期考慮不周，后期進行了改造，無論是對建筑外觀還是項目成本都造成了一定的影響，對用戶的入住也造成了很大的不便等。這就要求我們要對設計圖紙嚴格進行修改及審查，確保設計圖紙符合施工要求。

3.結語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計管理是項目開發(fā)的基礎環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目的設計管理工作是貫穿始終的，開發(fā)設計階段在房地產(chǎn)項目開發(fā)周期中占據(jù)至關重要的地位，合理的設計管理對方案設計、質(zhì)量管理以及成本管理都有很大促進作用。