房地產開發項目設計管理要點解析

許偉

摘要：房地產開發過程中的設計管理是房地產開發公司的重點工作，其對房地產項目的成敗具有決定性的作用。基于此，本文展開了房地產開發項目設計管理的要點討論。

關鍵詞：房地產；開發項目；設計管理

中圖分類號：TU201文獻標識碼：A文章編號：1674-3024（2016）13-157-02

前言

房地產開發項目的設計管理在房地產開發過程中扮演著極為重要的角色，因此加強房地產開發階段的設計管理，對房地產項目開發具有重要的意義。

1.房地產開發項目設計管理內容及特點

1.1設計管理基本內容

一些人認為，設計管理就是“催圖”。這是對設計管理的錯誤理解。通過研究發現，設計活動對整個工程項目的發展產生了極為重要的影響，而設計部門作為整個房地產開發發企業的核心管部門，是提高公司市場競爭力的核心力量。因此認為，房地產開發過程中的設計管理，從本質上而言，包括了三個方面的內容：①保證設計工作人員能夠準確理解房地產產品的定位。②對過程加強控管。③充分發揮自身的主動性。

1.2設計管理主要特點

我國房地產開發過程中的設計管理工作存在下述特點：（1）貫穿在整個房地產開發項目的全部環節中，具體包括了項目遷移的研究、方案設計、工程施工圖紙設計、施工現場、后期維修和整改等。（2）涉及的對象包括了建設方、設計方、投資方產品消費者、國家政府有關部門等。

2.房地產開發項目設計管理的要點

2.1設計定位工作

設計管理部門應加強和其他部門的溝通配合，明確項目定位以及開發模式：提高自身的產品研發能力，對設計師加強管理，全面提高設計師的業務處理能力。同時還應結合以往的設計規劃經驗，制定產品系列。此外，設計部門要在結合產品特征的基礎上，明確規劃、施工、景觀、裝飾等各個環節的設計標準；明確施工成本標準、工程管理標準、產品驗收標準、產品標識與形象標準等。唯有這樣才能夠滿足施工現場的各種變更要求以及客戶的變更要求。

2.2設計目標深度

設計管理部門應該進一步明確房地產開發項目的設計深度和時間節點。例如：寫字樓由自持改為銷售.很多配置勢必會做出相應的調整，如幕墻形式、內部裝修標準等：商業如果從高端零售改為餐飲，荷載、排油煙也要做相應的改變：餐飲改成百貨，荷載安裝也要做相應改變。因此在各個規劃初期以及設計初期，必須要明確設計方案的具體完成時間以及深度要求，確保施工部門能夠清楚該項目的完成時間和要求，并嚴格執行：在設計方案進行的過程中，應該及時跟蹤，明確設計方案的進度和實際完成情況，及時解答施工單位存在的疑問。而其他部門則應該根據流程做好各項工作，如及時和甲方進行協商，并要求甲方提出相應的修改要求，為更改施工圖紙提供最新資料：在規定時間內制定具體的決策方案：結合具體情況修改施工圖紙等。

2.3設計任務管理

在房地產的開發過程中，企業最關注的就是客戶需求、建設成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設計單位將技術語言轉化到圖紙中，而設計任務書就是向設計單位提出這些要求的書面文件。設計任務書的內容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、項目設計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當地的政策等情況進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。項目設計過程中，往往出現對設計任務書不夠重視，對設計單位的要求往往以口頭表達，并未經過認真推敲，這樣就容易引起設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免過程中的反復。

2.4設計資源管理

在房地產開發過程中，設計管理最大的資源就是外聘的設計單位，而在開發階段的資源管理中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，選擇了合適的設計單位，就意味著開發階段中設計管理已經成功了一半。在選擇設計單位時，需要做到以下幾個方面：①要詳細的根據項目面對的市場以及產品地位，收集有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位。②要對開發階段所需的設計費用進行有效地控制，切實根據建設項目的要求，確定合理的設計費用。③對于已合作過的設計單位，可以建立相連的信息數據庫，從而合理地選擇設計單位與設計人員，有效地降低溝通成本。在設計單位選擇過程中，較多選用的是設計招標，一方面通過方案比選來考察設計單位與項目的契合程度，并通過設計方案體現設計單位的技術水平：另一方面可以通過設計費用的競爭性報價，有效地降低設計費用。

2.5設計成本管理

成本是房地產開發的生命線，決定了一個項目能否盈利。在項目開發過程中，往往有一個誤區，即對施工建設過程中的成本管理高度重視，而對設計過程中的成本管理重視程度不夠。事實上，項目的成本有約80%是在設計階段確定的，項目的規劃方案、結構形式、技術選型等諸多對成本有重要影響的因素均在設計階段確定。設計階段的成本管理重點應做好以下幾方面工作。

（1）加強設計方案成本對比，擇優選用。設計方案需要充分理解項目的規劃設計條件，在規劃條件允許的范圍內，選擇能夠符合項目定位，成本最優的產品。比如車庫是選擇全地下室還是半地下室，房屋建造的層數等問題，這一階段的成本對比在項目開發過程中往往被忽視，但卻具有事半功倍的效果。

（2）加強技術選型論證。對一些涉及成本、安全、品質等方面的重大技術問題，應通過技術選型論證的方式進行專題研究，必要時可邀請專家參與。比如基坑維護方案的選型、基礎形式選用、主體結構的選型等，這些問題對成本有著重大影響，選擇恰當不僅可以有效節約成本，還能夠降低施工難度。

（3）加強設計成果質量管理，避免返工。避免返工就是節約成本，因此加強圖紙設計質量，避免錯、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費和返工，也是降低成本的重要措施。

2.6設計進度管理

對于房地產企業來講，時間是保證企業獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設成本積壓，產生較大的資金成本，另一方面項目的開發周期越長，項目所面臨的不確定因素就更多，如市場行情以及政策出現變化等，這些都使得房地產開發商希望加快建設進度，提高周轉速度，而設計進度是項目進度管理的關鍵一環。加強設計階段的進度管理可以從以下幾方面著手。

（1）制定合理的設計計劃。結合項目的總體開發要求制定合理的設計計劃，如根據項目的計劃開盤時間和開工時間，確定設計成果的完成時間。設計計劃要綜合考慮設計方案調整、設計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設計周期來確定。通過合理的設計計劃，來指導設計各個階段的工作安排：在過程中發現進度出現偏差時，應采取必要的措施進行糾偏。

（2）標準化設計。標準化設計是加快設計進度的重要措施，成熟的建設單位通過經驗的積累，形成一系列標準化的文件，在設計過程中可以直接引用，既能保證設計品質，又能加快設計進度。常見的標準化文件有標準化戶型設計、標準化立面設計、標準化建筑節點設計等等。

（3）增加設計階段不同分項設計的穿插。設計過程中涉及到的專業較多，加大不同工種設計穿插的力度，一方面可以縮短設計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業之間的溝通，避免設計方案的反復。比如總圖設計過程中，景觀設計可以同步開展：又如戶型設計過程中，裝修平面布置可以同步進行。

2.7圖紙審查修改

房地產開發公司應該對設計管理部門所設計的項目圖紙進行嚴格的管理：結合公司的有關制度規定，采取相應的獎罰方案，對設計圖紙的質量進行量化考核。而設計管理部門自身應該加強對設計圖紙的審核，在圖紙下發前應進行白圖及藍圖審核：并且在施工環節，要結合工程情況，對設計圖紙分階段進行審核。例如：空調機位的設置因前期考慮不周，后期進行了改造，無論是對建筑外觀還是項目成本都造成了一定的影響，對用戶的入住也造成了很大的不便等。這就要求我們要對設計圖紙嚴格進行修改及審查，確保設計圖紙符合施工要求。

3.結語

房地產開發項目的設計管理是項目開發的基礎環節，房地產項目的設計管理工作是貫穿始終的，開發設計階段在房地產項目開發周期中占據至關重要的地位，合理的設計管理對方案設計、質量管理以及成本管理都有很大促進作用。