房價飛漲中的“預售風險”提示

胡媛

房價飛漲中的“預售風險”提示

胡媛

隨著經濟形勢變化，樓市再次進入黃金期，各地再現“購房熱”。在房地產交易實踐中，為了提前回籠資金，有的房地產公司在尚未取得商品房預售資格前就立即采取“預約”“認購”或者“認籌單”等方式與購房者簽訂合同，從而使后者獲得對未來房屋所有權轉移的期待權。但是，這些商業慣例在法律上往往具有模糊性，常常導致房地產開發商與消費者之間產生糾紛。

曾有新聞報道過這樣的案例，一位購房者為了購買還未開盤的商品房，與開發商簽訂“認籌確認單”，就購房面積、價格、付款方式等達成一致。后因房價上漲，開發商要求購房者提前繳清尾款并按照當時市場價補齊差價。那么“認籌確認單”或者其他類似的“認購”合同究竟是什么性質以及購房者究竟能否要求開發商移轉房屋所有權，這些問題無疑事關消費者切身利益，其背后的法律問題值得深究。

認籌確認單等認購合同性質如何認定

實踐中往往將認籌確認單等認購合同曲解為商品房預售合同，很明顯，二者具有本質的區別。

商品房預售合同是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房者所簽訂的合同。在預售合同中，購房者往往處于較弱勢地位，一旦交付定金或者部分房款，將承擔未來在約定時間不能取得房屋所有權之風險。因此，為了保障商品房預售中購房者的利益，我國《城市房地產管理法》第45條的規定，商品房預售需要具備4個條件：第一，已交付全部土地出讓金，取得土地使用權證；第二，持有建設工程規劃許可證；第三，按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；第四，向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。購房者同具備商品房預售資格的開發商簽訂的商品房預售合同，往往能產生商品房買賣的合同效力。

理論界，對于認籌確認書這類合同性質的認定沒有定論，筆者認為從民法傳統理論上看，可以將認籌確認書這類認購合同，根據合同內容的不同區分為預約合同和本約合同。

預約合同是一種約定未來訂立某一合同（即本約合同）的合同，即當事人一方違反預約合同的約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。因此，如果房地產開發商與購房者之間簽訂的合同僅僅約定在未來將繼續磋商以簽訂真正的商品房買賣合同，那么該合同應該屬于預約合同；相反，根據《商品房買賣合同解釋》第5條，如果商品房的認購、訂購、預售等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，即當事人的基本情況、商品房基本情況、銷售方式、價款、交房時間和條件、違約責任等，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房預售合同，即本約合同。在實踐中，無論名字如何變化，只要房地產開發商與購房者之間簽訂的“認購”合同涉及到上述主要內容，就屬于商品房預售合同，一方違約應承擔相應的法律責任。

違反認籌確認書等認購合同責任如何承擔

實踐中出現過一些違反認籌確認書等認購合同的糾紛，不同法院的判決也不盡相同，目前尚未形成一個統一的裁判規則。筆者認為，需根據認籌確認書等認購合同的具體內容來進行責任承擔的定性分析。

首先，如果在“認購”或者“認籌單”中沒有涉及到商品房買賣合同的主要內容，訂約目的僅僅是為了在將來能夠與開發商繼續磋商以簽訂商品房買賣合同，那么無論合同的名稱是什么，都是一種預約行為，購房者無法根據此合同請求開發商交付房屋所有權，若后者違約只能要求其承擔相應的違約責任或者雙倍返還定金。

其次，如果“認購”或者“認籌單”中涉及到了商品房買賣合同中的主要內容，那么此合同應為商品房預售合同。購房者應該注意預售合同是否具備相應的法律條件，例如是否取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證以及商品房預售許可證。如果因開發商不具備相應的法律條件而導致合同無效，購房者可以要求開發商承擔締約過失責任，返還已付款項并賠償相應損失；如果合同有效，而開發商違反商品房預售合同，購房者有權要求其履行交付房屋所有權的義務或者承擔相應的違約責任。

房子對于大部分公民，尤其是北上廣的大多數群體而言，無疑是一個沉重的話題，不少家庭真實傾盡一生積蓄為買上一套舒心的房產。目前，房地產市場開發商在購房人面前常具有絕對的優勢地位，一些城市甚至出現了排隊、排號買房的現象。因此，面對房地產開發商的強勢地位，購房者在買房時一定要多留心眼，了解相關合同的效力，避免在“預售”的迷魂陣中迷失，稀里糊涂給自己帶來損失。