“營改增”對物業管理單位的影響及應對策略

李菁

摘要：2016年我國稅制改革進入收官之年，營業稅將徹底退出歷史的舞臺，“營改增”的實施為很多行業帶來了福音和發展的契機。在“營改增”的推進中，物業管理行業是最后一批，那么“營改增”到底為物業管理行業帶來什么樣的影響和變化呢？本文將對“營改增”對物業管理行業的影響進行分析，并根據實際情況努力探尋具體的應對措施，使物業管理行業盡快適應“營改增”的變化得到二次發展。

關鍵詞：“營改增”；物業管理單位；影響；應對策略

所謂“營改增”，即將現行繳納營業稅的納稅人改為繳納增值稅。增值稅最早是于1954年從法國開始實行的，之后因其本身優越性，如稅收中性、稅基為增值額，企業稅負低等迅速在全球推廣，如今消費型增值稅是國際通行模式。我國原稅制自1993年始是營增兩稅并行，因造成出口勞務無法退稅，重復征稅等弊端，現已不適應經濟發展的需求。絕大多數實行增值稅的國家，都是對商品和服務共同征收增值稅。在新形勢下，逐步將增值稅征稅范圍擴大至全部的商品和服務，以增值稅取代營業稅符合國際慣例，也是深化我國稅制改革的必然選擇。經國務院批準2011年開始在全國不同行業中逐步推行“營改增”的試點，隨著“營改增”的地區和范圍逐步擴大，最后的四個行業，即：建筑業、金融保險業、房地產業、生活服務業，也在2016年5月1日前納入到“營改增”的范疇中。可見，2016年是我國稅制改革的關鍵一年，這意味著我國將徹底告別營業稅。在這一環境的影響下，我國物業管理行業必將面臨這一大趨勢。為了能夠在這一大環境下正確應對，我們有必要分析“營改增”的實施對物業管理單位的影響。

一、“營改增”對物業管理單位的影響-機遇和挑戰并存

（一）“營改增”對物業管理單位財務管理方面的影響分析

2016年包括物業管理單位在內的最后一批行業將全部納入到“營改增”的行列和范疇中。這對物業管理單位進一步規范財務管理制度、統一財務核算方法、保證單位財務統計數據的真實性、保障單位財務信息的準確性與科學性、全面推動企業的財務管理行為的改善有著積極地促進作用。“營改增”的實施有效地緩解了原本存在于物業管理單位中重復征稅的問題，有效降低了企業的稅負，更降低了企業的發展成本，使更多的物業管理單位在改革中受益。如物業代收代付費用多（如水電燃氣等），對于旗下物業類型眾多的物業集團而言，以前是模糊作業，無論是否有差價都不作收入，即使列作收入取得水電的增值稅票因下家進項稅票有限也大量不能抵扣，帳上科目掛有大量余額。現在明確只要有委托方名義開具的發票，為委托方代收費用可不作為增值稅銷售額一并征稅。符合規定（財稅〔2016〕36號附件二）的代收代付費用將不作為價外費用。

（二）“營改增”的實施對物業管理單位可持續經營與發展方面的影響分析

物業管理行業在我國興起的時間并不長，迄今為止還尚未形成一套良好的、有序的、規范化的收費價格管理機制，再加之國家對物業管理行業征收的原營業稅額不低，使得整個物業管理行業的稅負較重。另外社會物價在漲，但物業收費提價卻很難，“營改增”實施后徹底打通了原有的抵扣鏈條，大幅增加了可抵扣的進項稅額，為企業的發展帶來了更多的稅收優惠的同時也提高了企業議價權，有力地推動了物業管理行業的可持續發展。如：一般納稅人物管公司開具增值稅專用發票，對于購買物業服務的一般納稅人企業而言，在含稅價格不變的情況下，相當于降低了約6%的服務成本；這一塊減稅效益，物管公司也可通過提高服務價格與客戶共享，這非常適用于產業園或商業辦公物業。

（三）“營改增”的實施對物業管理行業稅負方面的影響分析

在實施“營改增”后，增值稅的稅率發生了變化，從原來的17%、13%又增加了兩個檔次的稅率，即：11%、6%，并規定物業管理行業的稅率從原來繳納營業稅5%的稅率，已經調整到稅率為6%的增值稅，相當于營業稅口徑的5.66%（6%/1.06），理論上只要取得可以抵扣的進項稅額比例大于0.66%，稅負就比之前降低；而簡易計稅征收率為3%，相當于營業稅口徑的2.91%（3%/1.03），較營業稅5%稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%。但是，因增值稅較營業稅稅率要高，前提是需要取得一定比率、真實且合法的扣稅憑證才能降低稅負的。物業管理單位的主要發展成本是固定成本和人力成本，其中的人力成本已經占到總成本的70%，這些人力成本除非外包并不能作為進項稅額進行抵扣，此外，有些向其他個人購買的服務不能取得增值稅進項票；有些家政婚慶服務屬于生活服務-居民日常服務，即使取得增值稅票也抵扣不了；因此，從這幾點上看，“營改增”的實施在較長一段時間內物業管理單位的稅負是增加的，并未真正實現減少稅負的目的。如果我們站在長遠的角度來看，隨著“營改增”的不斷完善與稅制改革的不斷深入，如果能夠將不同的物業類型（商業、政府性、居民小區物業等）采取不同的增值稅率進行征收，那么一定會為物業管理單位帶來稅負下降的美好前景。

二、新形勢下物業管理單位“營改增”的應對措施

（一）進行市場調研，提前做好各項準備

這需要物業管理單位從高級管理層開始重視，根據企業自身的實際情況、結合行業特點成立專門的“營改增”領導工作小組，并提前做好市場調研和各項準備工作。例如：物業管理單位可以根據本單位近幾年來的營業稅上繳情況做好市場調研，并科學地、準確地對未來3-5年內的物業管理行業的發展趨勢、“營改增”帶來的影響等進行預測和分析，并根據實際情況制定出適合本單位的針對性強的指導文件、完善的增值稅內部控制工作流程，構建增值稅從申報到認證及抵扣稅全流程跟蹤管理制度。

（二）與時俱進，獲取稅收優惠政策

因物業企業提供管理的服務面廣，涉及兼營和混合銷售等，從短期的角度來看，“營改增”的實施在短時期內并不能為物業管理單位帶來稅收的減免，反而是稅負的增加。因此，這就需要物業管理單位必須與時俱進，積極想辦法向稅務機關、政府部門等尋求幫助，切實減輕單位的稅負。另物業集團分子公司眾多，分布各地有一定稅務差異，應統一計量口徑及相應核算科目及辦法，收集稅收政策優惠信息，對癥下藥。此外，物業管理單位還可以根據自身的發展狀況、自身的行業特點和性質等向政府申請各種稅收優惠政策，并努力為自身的發展營造一個良好的、平穩的、有利的發展氛圍和環境。

（三）進行科學的稅收籌劃

物業管理單位在實施“營改增”的過程中，必須先認真對國家的相關改革政策進行解讀，并提前做好應對措施，防止“營改增”后出現的各種風險，請專業人士進行科學稅收籌劃，才能真正將稅收優惠落到實處。假設物業管理公司主要服務對象是居民個人，且難以取得增值稅專用發票，該公司選擇適用簡易計稅方法用3%稅率更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”（類似包干制調整為酬金制）的辦法，將年度收入控制在500萬元以內。“化整為零”：將物業管理公司按服務的小區單獨注冊為獨立的全資子公司，但由集團公司區域總部統一對各子公司業務在金蝶系統里進行分別的獨立會計核算與納稅申報。“代收剝離”：在物管公司需對收入進行鑒別分析，如水電銷售收入其實大都是替業主代收代付的資金，應盡可能與業主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

總之，“營改增”的實施對于物業管理單位而言是一項全新的、重大的事件，各物業管理單位必須正確面對、積極應對、抓住機遇、勇于拓展，為促進我國物業管理行業向著科學化、規范化、合理化、信息化的方向發展創造良好條件。

參考文獻：

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（作者單位：深圳市龍城物業管理有限公司）