浙江城市住宅市場去庫存研究*

金偉剛

（國家統計局浙江調查總隊，浙江杭州 310012）

調研透視

浙江城市住宅市場去庫存研究*

金偉剛

（國家統計局浙江調查總隊，浙江杭州 310012）

中央經濟工作會議指出，2016年經濟社會發展要抓好“三去一降一補”五大任務,突出強調要化解房地產庫存。本文通過分析浙江住宅市場庫存現狀及變化原因，梳理歷年宏觀調控政策對房地產市場發展的影響因素，結合一系列與城市住宅市場去庫存關聯緊密的統計指標相關性分析及庫存去化周期臨界點的探索，提出浙江城市住宅市場去庫存對策建議，為政府決策提供參考。

房地產市場；去庫存；調控

近年來房地產市場形勢嚴峻，2015年和2016年上半年商品房待售面積同比分別增長17.5%、14.6%，浙江省住宅去庫存壓力增大。2015年12月中央經濟工作會議明確要求將化解房地產庫存作為2016年經濟社會發展五大任務之一，《浙江省房地產業發展“十三五”規劃》中也提出“促進存量商品房消化”，去庫存將成為今后一段時期房地產業的主基調。本文圍繞房地產去庫存途徑和措施，化解城市住宅市場庫存壓力為重點內容，進行深入分析。

一、浙江城市住宅市場庫存現狀

（一）庫存面積有所回落但仍處高位

2014年以來浙江新建商品住宅庫存面積總體呈先增后減的運行態勢。2014年1月浙江11個設區市城區新建商品住宅庫存面積為2573萬平方米，到2015年1月增加至3937萬平方米，之后庫存面積高位回落，截至2016年6月份，住宅庫存面積為2752萬平方米，較2015年1月的歷史最高值減少1185萬平方米，下降了30.1%，但仍處較高水平。

（二）住宅去庫存周期呈拋物線走勢

近年來浙江11個設區市城區新建商品住宅去庫存周期（用前12個月的平均銷售量為分母計算）在9-23個月之間波動，呈拋物線走勢，分為兩個階段（圖1）。一個階段是2014年2月-10月，住宅市場供應較快增長，需求萎靡不振，住宅庫存量持續攀升，去庫存周期從13.7個月擴大至22.3個月。另一個階段是2014年11月-2016年6月，市場需求有所回暖，加上各級政府控制土地供應量，去庫存周期從22.3個月逐漸縮短至8.5個月。

圖1 2014年2月-2016年6月浙江住宅庫存量去庫存周期情況

圖2 2016年6月浙江省各城市住宅市場去庫存周期情況

（三）逾五成庫存總量集中在杭甬兩地

分析全省11個設區市的住宅庫存分布情況，截至到2016年6月份，各市庫存量呈四個層級分布：

杭州、寧波處于第一層級。截至2016年6月份，兩市新建商品住宅庫存面積分別為910.4萬平方米和477.3萬平方米，合計占全省住宅庫存面積的50.4%。

嘉興、紹興、湖州處于第二層級。截至2016年6月份，三市新建商品住宅庫存面積分別為244.0萬平方米、240.9萬平方米和222.0萬平方米，合計占全省住宅庫存面積的25.7%。

金華、臺州、舟山處于第三層級。截至2016年6月份，三市新建商品住宅庫存面積分別為176.1萬平方米、153.5萬平方米和131.3萬平方米，合計為460.9萬平方米，占全省住宅庫存面積的16.8%。

溫州、麗水、衢州處于第四層級。截至2016年6月份，三市住宅庫存分別為88.6萬平方米、54.7萬平方米和53.3萬平方米，合計196.6萬平方米，占全省住宅庫存面積的7.1%。

（四）城市間去庫存周期差異較大

11個設區市去庫存周期差異較大。截至2016年6月底，各城市住宅市場去庫存周期可分為三個區間。

湖州、紹興、舟山和金華處于第一區間，去庫存周期均在12個月以上，去庫存的壓力相對較大，后期房地產市場調控政策的重點將側重加快去庫存。

麗水、寧波、臺州和嘉興處于第二區間，去庫存周期在8-10個月，屬于相對合理區間，維持現行房地產市場政策的穩定是重點。

杭州、衢州和溫州，去庫存周期處于第三個區間，屬于“庫存相對不足”的區間內，目前已完成去庫存任務，政府可根據實際情況實施新的調控政策，保持市場供求穩定和價格平穩運行（圖2）。

二、浙江城市住宅市場庫存變化分析

當前市場庫存高企原因分析：

1.前期土地供應量過大，造成住宅供應量持續增加?！笆濉睍r期，浙江房地產開發企業（單位）累計購置土地面積8106萬平方米，其中2011年為2189萬平方米，2013年為1761萬平方米，房地產企業積極拿地，土地成交較多，經過兩到三年的開發，前期土地供應大幅增長導致后期市場供應量持續增加。

2.經濟增速下滑，城市間房地產市場出現分化。近年來，受體制改革先發優勢逐步消失和資源環境等市場要素的制約，產業“低、小、散”問題凸顯，以外貿和制造業為主的浙江民營經濟增速放緩，這對購房群體實際購買力和房地產市場信心也產生了一定沖擊。特別是三四線城市人口增長緩慢，購房需求不足，城市住宅市場供應量不斷增加，積累了大量庫存難以消化，房地產市場反彈乏力。

3.城鎮化率影響購房潛在需求。經過十多年的發展，浙江城鎮常住居民人均住房建筑面積由2002年的21.1平方米提高至2015年的40.5平方米，上升91.9%，房地產市場住房短缺時代已經結束；浙江城鎮化率不斷提高，2015年浙江常住人口城鎮化率為65.8%，根據發達國家房地產業的發展經驗，城鎮化率在70%左右時，房地產業發展速度會明顯放緩，潛在需求空間也在不斷壓縮。

4．供給側與需求側的結構性矛盾加大。當前房地產市場開發結構存在不合理性，供需對接不夠緊密。部分城市低投入、低價位的住宅供應量不足，而高投入、高價位的豪華型住宅、酒店式公寓比重過高，在一定程度上加劇了庫存的結構性矛盾。中低收入家庭占多數，而中低價位住宅供應比例偏低，造成中低收入家庭購房有一定難度；相反，高收入階層比重相對較小，但高檔住宅供給比重過大，必然使房地產市場供給與實際需求差距較大，導致市場總體銷售壓力增大，減緩去庫存的速度。

5.部分區域基礎設施配套不夠完善。受經濟社會發展水平、產業結構、人口等因素影響，各區域發展差異很大。前期房地產市場過熱，城郊、鄉鎮等在基礎設施、醫療、教育等生活配套尚不成熟的情況下“被城市化”開發了較多的房地產項目。進入調整期后，這些區塊成了庫存積壓的重災區，去庫存速度極慢，區域項目之間冷熱不均現象越發明顯，這也是主城區高成交、城郊鄉鎮區域高庫存并存的原因。

三、住宅庫存量變化因素的相關分析及結論

為了研究相關指標與住宅市場存量變化發展關系，本文收集2005-2015年浙江房地產投資、房地產貸款、城市人口、居民生活水平、房地產市場宏觀調控政策等5個方面、31個統計指標，做了相關性檢驗，根據計算結果（表1）得出以下結論。

表1 與住宅去庫存周期變化量相關系數較高的指標

（一）城市住宅市場銷售額增量和本年土地成交價款若能保持一定比例，城市住宅市場去庫存周期將保持穩定

回歸分析表明，當房地產開發企業的當年住宅銷售額增量與土地成交金額保持3.44∶1的比例時，新建住宅市場去庫存周期更易于趨于合理區間。

（二）降低房地產企業土地成交總額和土地購置面積，有利于縮短去庫存周期

相關分析表明，房地產開發企業（單位）本年土地成交價款與房地產去庫存周期變化量相關系數為0.784，兩者相關度較高。因此加強對土地拍賣的監管和調控，降低房地產企業的土地成交額，有利于緩解房地產庫存壓力。

（三）把握住宅市場去庫存周期的合理區間，有利于房地產市場的平穩發展

房價走勢與庫存量變化關系密切，通過房價與庫存量的相關性檢驗，兩者相關系數為-0.622，表明房價走勢與庫存量存在較高的負相關，當市場價格持續上漲，住宅庫存量就趨于減少，反之，當市場價格持續下跌，住宅庫存量將會增加。通過對10年來我省城市住宅去庫存周期的回歸分析，得到回歸系數a=26.6，b=-0.188，表明新建商品住宅價格指數每增加1個單位，市場去庫存周期將減少0.188個月。假定新建商品住宅價格指數（自變量X）為100，計算去庫存周期（因變量Y）為7.8，即房地產市場發展平穩時，浙江城市住宅市場去庫存周期合理臨界點為7.8個月，表明要保持房地產市場的平穩發展，去庫存周期合理區間為7-9個月。

（四）增加住宅銷售量是房地產市場去庫存最重要的手段

相關分析表明，房地產開發企業的銷售量對市場去庫存周期變動的相關性最高，與銷售額和銷售面積相關系數分別為-0.887和-0.842，表明當房地產開發企業的銷售量增加時，城市住宅市場去庫存周期會相應減少。

（五）增加房地產市場資金貸款能促進房地產市場去庫存

相關分析表明，個人住房貸款余額變動與市場去庫存周期變動相關性較高，兩者的相關系數為-0.799，表明個人住房貸款余額增長，能有效提高購房者的實際購買力，縮短城市住宅市場去庫存周期。

四、浙江城市住宅市場去庫存對策建議

通過對浙江城市住宅市場庫存變化的因素分析及十年來宏觀調控政策的市場效應梳理，結合部分指標數據相關性檢驗，對于浙江城市住宅市場去庫存提出以下建議。

（一）整合資源，健全房地產市場監測預警系統

房地產市場的變化是多種因素綜合作用的結果，對房地產市場形勢和未來趨勢的判斷需要統籌考慮各種因素的影響。要充分發揮政府有關部門之間的聯動作用，發掘并利用相關“大數據”，加強統計、房地產、國土資源等相關部門的合作，建立房地產開發、商品房交易、土地供應、金融、市場價格走勢等信息資料的共享機制，實時監測土地市場已拍未開發、已開發未銷售的土地情況，掌握商品房潛在庫存量，使房地產開發企業的當年住宅銷售額增量與土地成交量保持3.44∶1，形成全面客觀地反映房地產市場運行狀況的分類型、分區域、分結構的房地產市場預警預報系統。

（二）優化結構，推進房地產供給側改革

目前房地產高庫存真正原因在于房地產開發供給側失衡，化解房地產庫存，既要在刺激消費上用力，也要在供給側使勁。要合理控制房地產市場增量，優化供應結構,關注庫存死角，提高資源配置效率，允許開發商在預售期間適當調整商品房房屋套型結構，提高住宅銷售量，滿足社會多層次的住房需求。

（三）分類調控，有序推進房地產稅收體制改革

從短期看,應堅持分類調控，因地制宜，因城施策。對漲幅過快、庫存壓力小、去庫存周期在7個月以內的城市適當增加土地供應，適當收緊信貸政策；而對于價格上漲乏力、庫存壓力大、去庫存周期在9個月以上的城市則應該減少土地供應，優化房地產市場產品結構，爭取金融、信貸等方面更加大力的支持。從長遠考慮,應加快房產稅的出臺，穩定市場預期，學習借鑒國外成功經驗，推出適合我國國情且行之有效的具體稅收政策。房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價。比如：美國50個州都已征收房產稅，稅率一般為1%-3%；德國，房產購置稅基本上是按房產價值的3.5%征收等。

（四）產城融合，加強產業發展提升城市吸引力

浙江多個城市為中小城市規模，各城市通過加強基礎設施建設、提高公共服務能力和水平、培育壯大特色優勢產業，增強城市產業支撐能力，豐富城市資源的供給及配套，保持物價水平的平穩運行，從而擴大就業機會和人口吸納能力。從長期來看，經濟發展水平的提升、人口凈流入規模的擴大，政府需大力營造產業創新的氛圍，促成開發商進行以高科技、文化創意、旅游度假、養老產業、生態農業等新興產業為先導的跨界資源融合，打造出多業態與不同產業、城鎮化的協同互動的新模式，為房地產市場生成持續強勁的住房需求提供源源不斷的內在動力。

(責任編輯：施越霞)

注：*本報告為國家統計局浙江調查總隊聯合課題。課題組負責人程定堯，成員為吳曉燕、金偉剛、朱一波、趙敏、沈小葉、李山林、詹良飛、胡歡歡，總撰為金偉剛。