淺談上海青浦民宿的現狀與發展

課題組

（國家統計局青浦調查隊，上海 201700）

淺談上海青浦民宿的現狀與發展

課題組

（國家統計局青浦調查隊，上海 201700）

在中共十六屆五中全會上，國家提出了建設“美麗鄉村”的重大任務，旨在造福農民。隨著城市建設發展，城鎮化率將達到70%以上，但仍有四五億的人口留守在農村。如何將農村現有資源保護和開發，將其轉化為生產力，這是一項任重道遠的工程。本文通過收集豐富的統計數據，闡述了上海青浦農村和農民現狀，為如何發展青浦民宿提供數據依據。并走訪了江浙一帶成功的民宿典范，將青浦本區內的民宿與之比較，概括共性，尋求個性，理性思考，聽取不同聲音，突破農村發展瓶頸隱憂，探討民宿旅游發展的新機遇和新路徑，為實現農民增收建言獻策。

民宿；城鎮化；農民增收

民宿，就是利用農村自用閑置住宅或者租賃他人閑置住宅，經過整體設計、改造和修繕，結合周邊獨有的人文地理、自然風景、環境資源及農業生產活動，以家庭主業或副業方式經營，提供旅客住宿、餐飲及娛樂的場所。作為鄉村旅游的靈魂和重要載體，民宿如雨后春筍般迅速發展。尤其是江浙一帶，憑借獨特的地理風貌，金華、臨安、桐廬、富陽等地涌現了一批批專業民宿村。

以民宿為主體的農村旅游風生水起，現代服務業的雛形第一次在農村展現，并呈規模化的發展。

一、上海青浦區的三農現狀

1、農村基本情況

青浦傳統意義上的農村主要集中在青西三鎮及白鶴鎮（以下簡稱四鎮）。青浦區域面積668.5平方公里，其中四鎮共計397.9平方公里，占全區面積的59.5%。截至2015年末，全區共有184個行政村，其中四鎮有104個，占比56.5%。全區共有農村居住戶數8.2萬戶，居住人口22.3萬人，其中四鎮農村住戶5.4萬戶，占比65.2%；居住人口13.7萬人，占比61.6%（表1）。朱家角、練塘、金澤及白鶴四鎮涉及的農村地域廣、人口多、占比大，對全區農村社會經濟和諧發展具有重要影響作用。

2、農民收入情況

2015年，農村居民人均可支配收入23773元，四鎮收入處于全區末尾，練塘和金澤兩鎮收入更是不足2萬元（見表1）。近幾年來，該四鎮農村居民收入均低于全市平均水平，且差距較為明顯。這些地區直接關系著全區農村居民收入水平的高低，直接影響本區在全市郊區縣中的排名位置。

農民收入從歷史上看經歷了農村聯產承包責任制改革帶來的經營性收入增長、鄉鎮企業及工業園區非農就業帶來的工資性收入增長、土地流轉帶來的財產性收入增長、鎮保等社保參保及標準不斷提高帶來的轉移性收入增長四次快速提升之后，來到了一個高位運行低速增長的新階段。民宿業的發展帶動農民收入的增長進入下一階段也未可知。

3、人口遷移及年齡結構情況

2015年底，全區共有11.9萬人口從農村遷出（見表1），其中舉家遷出戶數2.9萬戶，共計8.9萬人，比上年增加491人。遷出人口大多為青壯年及學歷層次較高、技能水平較高的“農村精英人員”。

表1 2015年上海青浦區農村基本情況

根據第六次人口普查數據，四鎮共有60歲及以上常住老人5.2萬，占全部常住人口的16.2%，超過老齡化標準6.2個百分點。老齡化程度越來越嚴重，年輕勞動力越來越少，導致空心村逐漸形成，不僅浪費了稀缺的土地資源，更是阻礙了農村經濟的發展。

二、上海青浦民宿的發展條件

青浦地處上海市郊區，擁有上海最大的淡水湖泊資源，青西地區基本保留了傳統的農業生產布局和傳統村落，并且具有非常密集的水網分布。就民宿產業發展而言，背靠上海大市場，有著豐富的資源稟賦，具備了發展的良好條件。

根據國家統一部署，從2014年起青浦區開始積極參加“美麗鄉村”建設，先后啟動了15個區級美麗鄉村示范村，通過申報、推薦、審核，最終朱家角鎮張馬村、金澤鎮蔡浜村、趙巷鎮中步村、練塘鎮東莊村及金澤鎮蓮湖村五個村被評選為上海市美麗鄉村示范村。這些“生態宜居、生產高效、生活美好、人文和諧”的美麗鄉村建設，成為發展民宿的重要載體。

三、全區現有民宿情況

調研發現，這些“美麗鄉村”已開始致力于打造不同風格的民宿。朱家角張馬村計劃發展高檔民宿。前期曾與攜程、驢媽媽等多家專業網站和知名品牌溝通協調，最終與“大司田”公司達成協議，共同打造集休閑、餐飲、娛樂、藝術為一體的高檔民宿村。目前張馬村已租借21棟完全空置的農民自有住房，根據這些住房的地理位置、房屋結構、周邊環境來設計完全不同的裝修風格。截至2016年7月底，外國藝術家工作室已建設完畢，木船俱樂部已開始運營，內河道凈化工程也已啟動。通過逐批建設，第一期計劃租用300套農村住房，解決全村400～500人的勞動力就業。

受到網絡游戲“開心農場”的啟發，金澤鎮的岑卜村打造了現實版的開心農場--“岑卜農事體驗園”。在岑卜村有許多長期租住的游客，他們有些來自外省市，有些甚至來自國外。還有一些固定租客，他們利用民宿搞活動，到了周末吸引市區的父母帶領孩子參加農事親子活動。

金澤鎮有一家民宿“米水房子”，它的特色是沖鋒艇、皮劃艇和獨木舟，因為它的旁邊就是62平方公里的淀山湖，對愛玩水的游客來說，它就是最好的“世外桃源烏托邦”。

四、青浦民宿發展存在的問題

1.政策受限

上海雖是一個現代化大都市，但在民宿發展方面的經驗仍然短缺，政策還不完善，尤其在私有住房作商業用途方面的限制仍未放開，導致大部分民宿都“名不正、言不順”，無法取得合法的經營執照，不能開具發票，不能取得相關的消防、衛生等方面的許可證，只能“暗箱操作”，偷偷發展。但從民宿的定義來看，只有通過改造或修繕的農村自有住房才稱得上民宿，其關鍵和本質是私有住房，想要通過經營獲取報酬，必須解決這一根本矛盾。

“政策不開放，什么事都不能做”，在調研莫干山民宿村時，一位民宿經營者這樣表示。據悉，在莫干山當地如果能夠提供房屋租賃合同，該農村住宅即可用作商業，經營民宿，并且通過一系列的申請，可以持有五證（營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、社會保險登記證和統計登記證）進行合法經營。

目前，青浦青西三鎮都在紛紛制定有關民宿的規劃，練塘鎮將以高家港特色民宿為重點，開發農事休閑旅游，金澤鎮將以郊野公園為核心，開發配套民宿村。但如果根本問題不能解決，不能得到政府的宏觀政策支持，再完善的計劃也無濟于事。

另一方面的政策受限來自于對水資源的保護。青浦擁有全上海最豐富的水域資源，共有大小湖泊93個，21個天然湖泊面積達54.9平方公里，1934條大小河道總長2408.2公里。但在青浦經濟發展過程中，耗用了大量水資源，同時也造成了水質惡化，影響到農業生產和工業生產。相關部門紛紛制定保護政策，嚴防水質污染，從另一側面也限制了環湖開發建設，一定程度上限制了環湖區域的民宿發展。

2.本末倒置

民宿和配套，是一個先花后果的關系，但誰是花？誰是果？在張馬村的調研中也驗證了這樣一個結論。“大司田”公司前期投入近3000萬元，重點打造藝術家工作室、木船俱樂部、餐飲中心、河道整改、馬路修建等配套工作，繼而在10月份推出第一批民宿，形成“住在一處，玩遍區塊”的綜合業態。游客過來游玩之后，因為休閑娛樂項目非常豐富，主觀上產生了“留下來住”或者“多住一晚”的需求，變原來的“請游客來住”為“游客想來住”。

民宿的魅力在于生態旅游資源稟賦能夠滿足城市居民的需求，以民宿為載體把資源優勢轉化為產業優勢，從而改變農村生產生活方式、促進農村產業經濟結構調整、實現城鄉一體化。正如國家推行的供給側結構性改革，通過提升民宿周邊資源的質量和數量，矯正民宿要素配置的扭曲，使要素實現最優配置，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性和靈活性，滿足更多需求。

3.缺乏規劃

今年以來，全區緊緊圍繞“大旅游、大文化、大健康”的發展焦點，提升青浦旅游能級，尤其是帶動青西聯動發展。但就相關政策來看，對于如何發展青西地區的民宿方面，仍是空白，沒有形成相應的制度或規章。民宿作為一個新興產業，沒有太多的成功典范和經驗作為參考，大多憑借著“試一試”的心態摸索著過河。看到周邊有人經營民宿，轉型成功后，大家就各管各、零散地跟風干起來，沒有統籌布局、沒有制度保障、沒有行業監管，整個市場處于無序化的狀態。

4.跟風同質

任何一個產業的選擇，都需要綜合考慮地理環境、資源稟賦、市場容量、客源分層、消費偏好等各類要素，再結合自己的優勢和特色，選擇最適合自己的項目。但那些急于產業轉型和致富的村民，由于信息不對稱，都先跟風干起來，外墻的粉刷也一樣，內部的裝修也一樣，定制的價格也一樣。但是缺乏個性化、特色化的巧妙創意和服務供給，長期下來同質化的傾向成為一個硬傷，導致游客到此毫無新鮮感和差異感，大大減少回頭率，客戶資源嚴重流失。國內外成功的民宿案例，比的不是硬件設施，而是差異化、特色化、人本化的產品供給及服務質量，只有這樣，民宿才有基于不同群體不同需求的吸引力。

5.人才稀缺

從青浦旅游發展現狀看，目前正缺少一支專業的管理隊伍，來幫助經營、培訓民宿從業人員。就民宿發展來看，原本作為家庭副業的經營模式已經逐漸轉變為家庭主業，許多農民辭去原來的工作，全身心撲于民宿。但農民受其能力和眼界等限制，往往將民宿裝修得平凡普通、毫無特色，且缺乏民宿管理方面的專業知識，長期下去只會將民宿經營成粗放的、低端的旅館模式。其次，留守農村的年輕人越來越少，如果依靠年長的農民來經營民宿，觀念落后，管理不善，既無法實現民宿富民的目標，又造成了對農村資源的白白浪費。

五、對青浦民宿發展的幾點建議

1.提供政策扶持

臺灣早在2001年就頒布了《民宿管理辦法》、德清縣在2014年1月頒布《民宿管理辦法（試行）》、2015年3月《深圳市大鵬新區民宿管理辦法（試行）》、2016年6月《吳興區民宿管理辦法（試行）》、2016年杭州市頒布《關于加快培育發展農村現代民宿業的實施意見》和《關于進一步優化服務促進農村民宿產業規范發展的指導意見》，同年3月印發了《杭州旅游民宿地圖》。青浦區相關委辦局也可以考慮聯合制定青浦民宿經濟發展規劃，針對民宿的特殊性，放開一些限制，尤其是給私有住房商用提供一條綠色通道。

2.加強培訓宣傳

今年，江浙地區已多次舉辦各種論壇和座談會，將政府、專家、民宿業主、媒體等聚于一堂，為當地民宿發展出謀劃策。1月17日，民宿產業高峰論壇在杭州舉行，就民宿與文化以及創意設計的關系、民宿的產業化經營之路展開對話和討論；5月31日，首屆中國(桐廬)國際民宿發展論壇開幕，共同探討民宿產業經營、監管及發展走向，為中國民宿經濟的轉型升級和可持續發展提供思路；6月28日，中國民宿可持續發展大會暨海峽兩岸民宿業界交流會在無錫舉行，分享和借鑒臺灣民宿發展的經驗。在莫干山調研時，當地的廟前村委會門口掛著“莫干山民宿聚集村”的牌子。經了解，該村委會是整個筏頭鄉民宿經營者的集合點。鄉內有關民宿大大小小的會議、座談都集中在這個村委會進行。在經營過程中遇到的形形色色的問題也在這些會議和座談中解決。有了這樣一個牽頭的機構，筏頭鄉的民宿發展好像有了一個統領者，帶領大家一起齊頭并進，克服困難。

在民宿宣傳上面，青浦可以建立一個網絡平臺，借助平臺的力量將民宿推向市場。考慮到民宿業主起步時期資金問題，由政府出面，邀請第三方來幫助包裝。通過拍攝、美化、制作4D效果圖，讓游客在網絡上提前了解到民宿情況，真實感受民宿的裝修風格，從而根據個人偏好來選擇喜歡的民宿。

3.創新融資模式

在發展民宿經濟的實踐過程中，通過“多條腿”走路，確保資金充足，項目順利進行。“第一條腿”是住宅使用權。農民通過宅基地使用權入股，給民宿發展提供基本條件。在青西地區發展民宿具有明顯的價格優勢。據了解，在朱家角地區，每年每幢空置房的租金在1.5萬元左右，在練塘的偏遠地區更少，基本在1萬元甚至不足1萬元。如果想要租借這些從未被開發過的、古色古香的農村宅基作為民宿，成本壓力不會太大。“第二條腿”是村委會的“信譽”入股。如果開發商直接和村民洽談租用或收購的事項，恐怕得不到信任。通過村委會的溝通和協商，為民宿發展提供根本保障，村民獲得了信任，自愿提供閑置住宅。“第三條腿”是開發商，通過資金、管理的投入，為民宿發展提供內在動力。“第四條腿”是政府投資和政策特許，給予一定財政上的扶持和特殊政策允許，為民宿發展提供重要支撐。

在“大眾創業、萬眾創新”的號召下，農民開始了適合自己的“草根創業”。民宿多方融資的模式類似于PPP模式，通過農民參與，私營組織加入，和政府成為公私伙伴關系，但對象不是公共基礎設施建設和公共事務管理，而是能帶給農民和私營組織利益回報的各類項目。桐廬縣自2013年來，吸收社會資本達7.8億元，帶動三農創業人員達6000多人；“KEYS潮宿”獲得3000萬元A輪融資；“云山美地”成功籌款420萬，超募210%；“魔方公寓”完成3億美元C輪融資。民宿這一新興產業在融資方面顯示了自己獨有的魅力和吸引力，為自身發展提供了第一推動力和持續推動力。

4.空心村二次創業

越來越多的農村住戶由于外出工作、家庭等原因從農村遷出，導致了農村空置住房逐年增多。借助鄉村生態旅游的熱潮和“美麗鄉村”建設的大環境，鼓勵老百姓妥善經營這些空房，將其價值發揮到極致，為空心村帶來第二次生命。桐廬縣通過“空心村二次創業、城里人第二居所”的工作載體，將2800余幢梳理出來的閑置農房零星出租，一批都市居民成為桐廬鄉村的新居民，在青山綠水間養生養老、頤養天年。安徽省坤沙民宿也租用外出務工農民的空置房打造成吃住玩為一體的家庭旅館。一幢二層的住宅被分割成一個個小房間，承包公司按照床位數量支付給農民2500元/個/年。

發展旅游的最終目的是提高當地政府的收益，而發展民宿的目的是增加當地百姓的收入。在租金方面，張馬村給予了老百姓很大的優惠。根據調查，在張馬村如果零散出租房屋，每年的租金在1萬元～1.5萬元，而整棟租用為民宿的，將得到每年3萬的租金，并且保證每年3%的增幅。這切切實實地保證了老百姓的利益，真正達到民宿惠民的目標。桐廬縣富春江鎮蘆茨村民宿的平均數據顯示，2015年該村共有民宿111家，總游客數78萬人次，過夜游客41萬人次，住宿收入達到4380萬元左右，戶均近40萬元，為農民提供了致富增收的平臺。青浦在發展民宿過程中，要特別注重維護當地百姓的利益。可以借助外圍力量來幫助民宿起步，但后期須有當地百姓的參與，鼓勵本村年輕勞動力回村做事，真心實意地為自己和家鄉謀福利。

5.尋求品牌合作

他山之石，可以攻玉。中國的民宿越來越受到消費市場和資本市場的關注。自身在摸著石頭過河的同時，也要不斷地尋求合作伙伴，借鑒他人的寶貴經驗和雄厚財力幫助自己發展。桐廬縣的民宿就做到了“古為今用、洋為中用”。意大利的奇維塔·迪巴尼奧雷焦和桐廬的環溪村、法國的盧瓦爾河谷和博克地區尚皮尼等城市和桐廬的蘆茨村，締結中外民宿姐妹村。根據2016年《中國住宿業客棧民宿品牌發展報告》，游多多旅行網與浙江麗水市松陽縣簽署戰略合作協議，打造“游多多客棧松陽民宿群落”；水墨居文化傳播有限公司與游多多客棧聯合打造第一家正式以藝術創作及文化交流為主題的民宿基地；如家酒店集團以合作形式將符合條件的民宿納入旗下品牌“云上四季民宿”。青浦民宿雛形初期，可以借助這類成熟的、知名的民宿品牌效應，帶動發展。

6.提升品質服務

服務作為“軟實力”，是決定一家民宿在市場競爭中是否處于優勢、能否長期生存、是否擁有回頭客的重要因素。傳統的服務始于與游客見面的那一刻，而民宿服務應推前至接到訂單開始。民宿經營者應該主動聯系游客，根據游客的實際情況告知前往的線路、沿路注意事項、當地天氣情況、停車安排等等。根據游客的需求和偏好，為其推薦多種游玩線路，幫助其訂購當地車票、船票。在與游客見面之后，“微笑服務”是必不可少的，尤其要讓游客體會到和藹可親、樸實無華的民風民情。語言也可以視為服務的一類。標準普通話固然重要，但如果主人時不時吐露些當地語言，或者教游客一些常用的當地話，則更能體現地方特色，增強民宿游的氛圍。與民宿業主的互動也是提升服務的一種方式。很多民宿業主都有自家農田和園地，可以為游客提供農耕體驗，開展親子活動，教小朋友如何播種、翻土、撒水等農活；在園林周圍的民宿可以提供采摘體驗，如白鶴的草莓采摘、練塘的茭白采摘、朱家角的藍莓采摘。水上活動作為青浦發展民宿的一大優勢，可以設計和開發很多項目來吸引游客，如水上皮劃艇、水幕電影、水上餐廳，充分挖掘青浦特色資源，打造獨一無二的青浦民宿。

民宿經濟是棉田銀波、名山大川給予老百姓的財富盛宴，讓農村的一花一草、一木一田都成為珍貴的市場要素，為百姓帶來財產性收入。民宿經濟讓農村成為景區、讓農業成為商機、讓農民成為老板，使農村經濟發生了質的變化。“互聯網+”的時代已經到來，青浦應充分利用地理優勢、水資源優勢、古文化優勢，打造全新的“民宿+”理念，賦予民宿新的生命和內涵，為青浦農村注入新鮮血液，使農村萬象更新、風生水起，為青浦旅游錦上添花、如虎添翼。

課題負責人：譚潔

課題組成員：王曉聰、陳濤、黃吉

主要執筆人：朱穎

（責任編輯：曹家樂）