淺談房產(chǎn)稅

張佳琦

摘要：近年來(lái)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)也不斷上升。普通消費(fèi)者無(wú)法支付極高的房?jī)r(jià)，購(gòu)房需求不能被滿足；而一些高收入人群趁機(jī)買(mǎi)房作為投資，以備日后升值。這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理發(fā)展。因此，國(guó)家開(kāi)始對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，但效果并不理想。其中一項(xiàng)便是實(shí)行房產(chǎn)稅制度，而現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制還存在一些問(wèn)題，必須得到改革才能發(fā)揮更大的作用。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅現(xiàn)狀；改革一、房產(chǎn)稅綜述（一）房產(chǎn)稅的概念房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。以積累建設(shè)資金，加強(qiáng)房產(chǎn)管理，提高房屋的使用率。（二）房產(chǎn)稅的特點(diǎn)房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；根據(jù)房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定不同的征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。（三）房產(chǎn)稅的作用第一，征收房產(chǎn)稅有利于滿足人民的住房需求。對(duì)于那些將房子作為升值產(chǎn)品的人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅的征收增加了他們買(mǎi)房的成本，這意味著投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步升高，從而使他們減少對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)。而對(duì)于持有多套房屋的人而言，征收房產(chǎn)稅加重了他們的持有負(fù)擔(dān)，促使他們賣(mài)出部分房屋，增加了房屋供給量。所以，房產(chǎn)稅可以通過(guò)減少需求和增加供給使供需平衡，有利于房?jī)r(jià)的下降。2013年在博源基金會(huì)成立五周年學(xué)術(shù)論壇上，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)白重恩表示，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)使得上海房?jī)r(jià)水平比沒(méi)有房產(chǎn)稅的時(shí)候少增加了15%，可見(jiàn)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響。第二，征收房產(chǎn)稅可以促使國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，并且可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。正如第一點(diǎn)所說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)炒房者來(lái)說(shuō)是一種威脅，征收房產(chǎn)稅可以減少房產(chǎn)價(jià)格泡沫，使得市場(chǎng)有序健康發(fā)展。同時(shí)，會(huì)引導(dǎo)資金流向其他行業(yè)。例如流向醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等等，提高公共服務(wù)水平，改善人民生活條件，增強(qiáng)人民的幸福感。并且可以調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。第三，征收房產(chǎn)稅有利于政府調(diào)整財(cái)政結(jié)構(gòu)，甚至還能夠完善我國(guó)財(cái)政稅收體制，健全財(cái)稅體系。根據(jù)目前試點(diǎn)情況，也許房產(chǎn)稅對(duì)政府的影響較小，但我們?nèi)圆荒芎鲆曀鸬降淖饔?。二、房產(chǎn)稅的歷史背景和發(fā)展過(guò)程房產(chǎn)稅是中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的一種古老的稅種。歷史上，很多國(guó)家都曾征收過(guò)房產(chǎn)稅。有單獨(dú)以房產(chǎn)為征稅對(duì)象的英國(guó)、法國(guó)，也有將房產(chǎn)和土地合并來(lái)征稅的加拿大、意大利等。歐洲中世紀(jì)時(shí)，征收房產(chǎn)稅是封建君主收獲錢(qián)財(cái)?shù)囊粋€(gè)重要途徑，且房產(chǎn)稅下還分很多小的種類，例如“窗戶稅”、“煙囪稅” 等，多是將房屋外部的某個(gè)設(shè)施最為征稅標(biāo)準(zhǔn)。而在中國(guó)，《周禮》上描述的“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。唐代、清代以及中華民國(guó)時(shí)期，也都有房產(chǎn)稅的存在。中華人民共和國(guó)成立后，1950年1月政務(wù)院公布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年，為了簡(jiǎn)化稅制，國(guó)家只對(duì)有房產(chǎn)的個(gè)人、外國(guó)華僑和房地產(chǎn)管理部門(mén)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年10月，恢復(fù)對(duì)企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。三、各國(guó)房產(chǎn)稅的比較早在很多年前，多數(shù)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家就開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。因其對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，被很多人稱為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“必需品”。事實(shí)上，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是應(yīng)該有房產(chǎn)稅的。下面舉一些發(fā)達(dá)國(guó)家的例子。英國(guó)是限制房屋價(jià)值總量而非房屋個(gè)數(shù)，總價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)英鎊時(shí)，消費(fèi)者就要繳納高額的房產(chǎn)稅。澳大利亞則是對(duì)房屋再出售作出限制，當(dāng)人們出售作為投資的房屋時(shí)，交易對(duì)象只能是固定的人群，這樣可以讓人們?cè)谕顿Y房屋時(shí)作出更加理性的選擇。而美國(guó)和加拿大是限制維護(hù)，這種做法減少了人們購(gòu)買(mǎi)房屋的數(shù)量。然而在中國(guó)，不管人們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)中扮演哪種角色，都還沒(méi)有適應(yīng)房產(chǎn)稅的存在。所以我國(guó)房產(chǎn)稅制還面臨很多問(wèn)題。四、中國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀目前，我國(guó)還未大面積實(shí)施房產(chǎn)稅制度，只是將上海、重慶作為兩個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。從重慶的房產(chǎn)稅方案中可以看出我國(guó)需要解決征稅范圍的問(wèn)題。在重慶，以下三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅，二是個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，三是在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房子。其中存在的最大問(wèn)題是如何界定高檔房，高低檔房的界限是需要國(guó)家相關(guān)部門(mén)仔細(xì)考慮的。而在上海，征收房產(chǎn)稅只針對(duì)新增房產(chǎn)，也就是說(shuō)，人們?cè)诓毁?gòu)入新房的條件下，過(guò)去擁有多少套房子都可以不必繳稅，而那些之前沒(méi)有房產(chǎn)、需要新購(gòu)買(mǎi)一套新房的人則需要繳納房產(chǎn)稅。這就造成了不公平的現(xiàn)象，也容易激發(fā)社會(huì)矛盾，不利于社會(huì)和諧。同時(shí)，我們還需要考慮稅率的問(wèn)題。若稅率過(guò)低，那么征收房產(chǎn)稅對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)并沒(méi)有實(shí)際作用，炒房者也不會(huì)因此而收斂。若稅率過(guò)高，則可能抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。而且廣大人民群眾也不會(huì)認(rèn)同這種做法。所以，如何將稅率定在一個(gè)可以有效控制房?jī)r(jià)且大家都接受的水平上，是我國(guó)房產(chǎn)稅制面臨的另一大重要問(wèn)題。另外，如何評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值也是一大難題。眾所周知，房地產(chǎn)的特點(diǎn)包含使用的長(zhǎng)期性和影響因素的多樣性。長(zhǎng)期來(lái)看，房屋所處環(huán)境以及物業(yè)等不確定因素都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值的變化。因此評(píng)估房屋價(jià)值將是一項(xiàng)巨大而又困難的工程。仔細(xì)地對(duì)每一套房子進(jìn)行評(píng)估，會(huì)消耗大量的人力、物力，可能會(huì)得不償失。但如果只是大體以小區(qū)為單位評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，則是不公平的，會(huì)引起人們的強(qiáng)烈反對(duì)?？傊覈?guó)房產(chǎn)稅制還未成熟，仍存在許多細(xì)節(jié)問(wèn)題有待考究。五、中國(guó)房產(chǎn)稅改進(jìn)措施首先，要完善相關(guān)法律。法律是由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，完善有關(guān)法律可以使得國(guó)家在制定、征收房產(chǎn)稅的過(guò)程中減少差錯(cuò)、更加合理。第二，設(shè)置合理的減免制度。第三，健全產(chǎn)權(quán)登記制度。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是征稅的基本依據(jù)。應(yīng)在各個(gè)地區(qū)、各個(gè)層面統(tǒng)一房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度及登記政策和相關(guān)程序，并對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容作出明確規(guī)定，這有利于評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。第四，要建立合適的稅收征管體系，保證征稅過(guò)程有序進(jìn)行。另外，要注意房產(chǎn)稅應(yīng)有合理的用途，可以用來(lái)增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或投資教育及醫(yī)療等行業(yè)。六、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的其他措施第一，增加房地產(chǎn)供給量，而實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)最根本措施是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。雖然隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋原材料的價(jià)格會(huì)不斷上升，勞動(dòng)力價(jià)格也會(huì)提高，但我們可以通過(guò)改變土地出讓金來(lái)降低成本。其次，改變批準(zhǔn)房貸的標(biāo)準(zhǔn)。貸款買(mǎi)房的最初目的是為了減輕消費(fèi)者的買(mǎi)房負(fù)擔(dān)，但目前出現(xiàn)了被炒房者利用的現(xiàn)象。普通消費(fèi)者的收入有限，貸款門(mén)檻的降低讓一些本來(lái)沒(méi)有購(gòu)房能力或購(gòu)房壓力大的人輕松一些，但這些人的數(shù)量畢竟有限，最大的受益者還是炒房的人。所以應(yīng)該調(diào)整房貸政策，使其最大限度的實(shí)現(xiàn)最初目標(biāo)。總而言之，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未成熟，房產(chǎn)稅制也正處于發(fā)展階段。有問(wèn)題是不可避免的，所以大規(guī)模推進(jìn)房產(chǎn)稅制還沒(méi)到時(shí)間，我們要做的是盡快解決問(wèn)題。充分利用國(guó)家的宏觀調(diào)控職能，改革房產(chǎn)稅，逐步實(shí)現(xiàn)“土地財(cái)政”到“稅收財(cái)政”的過(guò)渡。房產(chǎn)稅的完善既能促進(jìn)稅收公共化，又能促進(jìn)公共財(cái)政體制建設(shè)，因此改革房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。相信在國(guó)家的宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的努力下，我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好。參考文獻(xiàn)：[1]張德勇.社會(huì)主義資本原始積累[J].稅務(wù)研究，2011，04：120-122.[2]徐寧，吳福象.我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的績(jī)效評(píng)價(jià)與政策優(yōu)化研究[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2012，04：156-157.（作者單位：鄭州市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校）endprint