房地產企業土地增值稅稅務籌劃模型探析

郭黎明

摘要：房地產企業是國民經濟的重要組成部分，其作為市場經濟中的主要法人主體需要繳納相關的稅收，以便為企業的發展創造良好的外部環境。稅務籌劃工作是房地產企業財務管理的重要內容，土地增值稅是房地產企業稅務籌劃的重點，直接影響到房地產企業的稅前利潤，進而影響到房地產企業的發展狀況。因此本文將從土地增值稅的優惠臨界點入手，分析房地產企業稅務籌劃工作中存在的問題，進而分析房地產企業土地增值稅稅務籌劃方法。關鍵詞：房地產；稅收籌劃；問題；籌劃方法近年來，國家加強了對房地產企業的宏觀調控力度，并開展了一系列的稅制改革措施，對房地產企業的運作有著直接的影響作用。國家為了規范房地產企業的發展，頒布了國五條，這一措施可以在一定程度上避免房地產企業投機行為的出現，但是加大了房地產企業的營運成本，房地產企業面臨的經濟環境和政策環境越來越復雜，高利潤優勢被削弱，行業競爭性不斷增強。房地產企業要想在競爭日益激烈的市場經濟中獲得進一步的生存和發展，就要重視重視國家政策的變化，根據國家相關政策開展經濟活動，并要充分了解國家土地增值稅稅務籌劃工作要求，根據稅務籌劃要求做好土地增值稅的稅務籌劃，合理降低房地產企業的營運成本。一、房地產企業在土地增值稅稅務籌劃工作中存在的問題土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及其附著物并取得收入的單位和個人，稅務機關就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。只要有轉讓房地產的行為，都需要按照國家的相關的稅務規定征收土地增值稅。房地產企業的日常經營管理活動的主要對象就是土地和建筑物，因此土地增值稅是房地產企業開展稅務籌劃工作的重要內容。根據目前房地產企業關于土地稅收籌劃工作的實際情況來看，土地增值稅稅務籌劃工作主要停留在個別實例籌劃工作中，并沒有根據不同房地產企業的實際情況開展稅務籌劃工作，每一例的稅務籌劃方案都忽視了房地產企業的實際業務性質和特點，并沒有做到實事求是，忽視了房地產企業的個性。同時，部分房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作時，并沒有根據實際情況和要求建立稅務籌劃模型，也沒有將個體化的稅務籌劃方案公式化，稅務籌劃工作缺乏科學的量化分析，難以為土地增值稅稅務籌劃工作提供必要的信息支持。再者，房地產企業在開展土地增值稅稅務籌劃工作時，往往實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比率劃分稅率累進級次。根據超率累進稅率的相關內容可知，房地產企業可以根據規定對土地增值稅進行稅務籌劃。房地產企業可以根據優惠政策的規定開展稅務籌劃工作，積極為房地產企業減少稅負提供必要的基礎，同時該項優惠政策也是房地產企業做好稅務籌劃工作的重要切入點。二、房地產企業土地增值稅稅務籌劃方法（一）土地增值稅稅務籌劃空間解析土地增值稅是以房地產企業增值額作為計稅依據，增值稅主要涉及到收入和可扣除項目這兩個主要的因素。房地產企業的收入和可扣除項目金額直接影響到其稅率的高低，即影響到房地產企業的納稅金額大小，房地產企業開發過程比較復雜，涉及到的業務和合作單位比較多，工程建設需要的資金數額較大，項目開發過程時間較長，生產周期和生產規模較大，因此房地產企業在開展稅收籌劃工作時需要對自身的業務涉及范圍進行明確的了解，同時要了解稅務籌劃空間邊界，務必做好各項預算規劃，從而為稅收安排工作的順利開展提供必要的依據。（二）籌劃方法的介紹稅務籌劃工作的質量不僅取決于稅務籌劃空間的合理界定，同時還取決于稅務籌劃方法的科學性和合理性程度。因此，房地產企業要想做好土地增值稅稅務籌劃工作，就要根據自身的實際情況和稅務籌劃工作要求選擇科學合理的籌劃方法。土地增值稅有許多具體的籌劃方法，從本質上看，主要的籌劃工作就是為了控制增值額，并要充分了解增值額的影響因素，以控制增值額為基礎找到合理的方法降低增值率，從而進一步降低應納稅額。房地產企業降低增值額，主要可以從分散收入法、增加扣除項目金額法和稅率臨界點法等入手，選擇適合稅務籌劃工作需要的方法。分散收入法就是房地產企業在合理合法的前提下在兩個或者多個納稅人之間分列應稅所得或者應稅財產，因此可以實現降低稅負的目標，這是一種合法的稅務籌劃方式；增加扣除項目金額法是在合法的前提下適時增加增值稅扣除額，從而實現直接節稅或者調整各個計稅期間的扣除額，從而實現節稅的目的；比如：在訂立不同銷售合同時，房地產企業可以分別確認收入。在銷售精裝修住宅房產時應該分別與客戶簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同，并對銷售毛坯房收入計繳土地增值稅，裝修收入則無需繳納土地增值稅，因此在很大程度上降低了房地產企業土地增值稅應稅金額。稅率臨界點是土地增值稅稅法中規定的一定比例標準，當應納稅額超過該比率標準時，房地產企業需要繳納更高稅率的增值稅，因此房地產企業要重視應納稅額的臨界點，將土地應納稅額控制在合理的范圍內，以便實現稅務籌劃工作的目標。比如，根據房地產企業土地增值稅的相關規定可知，土地增值稅的稅率臨界點為20%，如果建造的是普通標準住宅增值率為20%以下，免征土地增值稅。因此房地產企業要重視稅率臨界點。如果售價提高取得收入與增加稅收相比，提高售價取得收入大于增加稅收，則為可取，否則不可取。參考文獻：[1]趙朝敏，劉擁軍.營改增對土地增值稅納稅方案優選的影響[J].財政監督，2016（17）.[2]陳梅.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業導報，2016（10）.（作者單位：山西中裕恒會計師事務所有限公司）endprint